Vuokrasuhteen purkaminen – vuokranmaksun laiminlyönti

Jos vuokrasopimus puretaan, se päättyy välittömästi. Mitään irtisanomisaikaa ei siis tällöin ole. Vuokranantaja voi kuitenkin halutessaan antaa vuokralaiselle muuttoaikaa kohtuulliseksi katsomansa ajan, esimerkiksi viikon verran. Vain laissa säädetyt perusteet oikeuttavat purkamaan vuokrasopimuksen.

Velvollisuus maksaa vuokra ajallaan on vuokralaisen tärkein sopimusvelvoite. Vuokrasuhteen luonteeseen ei kuulu, että vuokranantajan tulisi kantaa riski vuokralaisen maksukyvystä tai -halusta. Vuokranmaksun laiminlyönti (vuokrarästit) on lain mukainen vuokrasopimuksen purkuperuste. Oikeuskäytännössä on katsottu, että olennaisena vuokranmaksun laiminlyöntinä voidaan pitää 2-3 kuukauden maksamattomia vuokria, jolloin vuokranantaja on oikeutettu purkamaan vuokrasopimuksen päättymään välittömästi.

Toisinaan vuokranmaksun laiminlyönti voi johtua vuokralaisen sairastumisesta johtuvista maksuvaikeuksista ja sairastuminen voidaan ottaa huomioon laiminlyönnin vähäisyyttä koskevassa harkinnassa. Oikeuskäytännössä on viime aikoina suhtaudutta varsin tiukasti vuokranmaksun laiminlyöntiin purkuperusteena. Helsingin Hovioikeuden 26.6.2015/989 antamassa ratkaisussa vuokrasopimus voitiin purkaa kahden kuukauden maksamattomien vuokrien perusteella. Vuokralainen oli sairastunut ja tämä oli vaikuttanut vuokralaisen maksukykyyn vuokranmaksun osalta. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että sairastuminen oli vaikuttanut olennaisesti vuokralaisen maksukykyyn enintään kuukauden verran, ja että vuokralaisen olisi jo vuokrasopimukseen ryhtyessään tullut huolehtia siitä, että hänen tulotasonsa vaihtelevuudesta huolimatta hänellä on edellytykset maksaa vuokransa ajallaan. Helsingin hovioikeuden antama ratkaisu vahvistaa sitä näkemystä, että vuokranantajan ei kuulu kantaa riskiä vuokralaisen maksukyvystä edes vuokralaisen sairastuessa.

Purkuilmoitus

Pelkkä purkuperusteen täyttyminen ei automaattisesti päätä vuokrasopimusta, vaan vuokranantajan tulee vedota purkuperusteeseen päättääkseen vuokrasopimuksen. Vuokranantajan tulee antaa vuokralaiselle purkuilmoitus vuokrasuhteen päättämisestä. Purkuilmoitus on annettava vuokralaiselle tiedoksi todistettavasti ja kirjallisena. Ilmoituksesta on käytävä ilmi purkamisperuste, ja vuokrasuhteen päättymisajankohta, jos vuokrasuhde puretaan päättymään myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta.

Purkuilmoituksen tiedoksianto

Toisinaan vuokranantajalle tulee tilanne, jossa vuokranantaja on purkamassa vuokrasopimusta, mutta vuokralaista ei tavoiteta useista yrityksistä huolimatta. Vuokranantajan tulee kuitenkin muistaa, että purkuilmoitus on annettava tiedoksi todistettavasti, jotta vuokrasopimusta voidaan pitää purkautuneena. Todistettavasti tiedoksi antaminen voi tapahtua seuraavilla vaihtoehtoisilla tavoilla: 1. Vuokralainen kuittaa allekirjoituksellaan purkuilmoituksen vastaanotetuksi. 2. Todistaja todistaa, että vuokralainen on vastaanottanut purkuilmoituksen henkilökohtaisesti. Ilmoitus pitää luovuttaa vuokralaiselle käteen, eikä esimerkiksi postiluukusta tiputtaminen riitä. 3. Ilmoitus lähetetään saantitodistuksella. Tällöin lähettäjä saa todistuksen lähetyksen luovuttamisesta vastaanottajalle. Saantitodistuskirjeeseen kiinnitettävässä lähetyskohtaisessa osoitekortissa rastitetaan Luovutusehto-kohdassa ”Henkilökohtaisesti luovuttaminen”. 4. Haastemies toimittaa purkuilmoituksen vuokralaiselle.

Mikäli vuokrasopimuksessa on useampia vuokralaisia, on purkuilmoitus annettava tiedoksi jokaiselle vuokralaiselle erikseen. Poikkeuksena ovat aviopuolisot, joiden yhdessä tai toisen heistä vuokraamaa yhteisenä kotina käytettävää huoneistoa koskeva purkuilmoitus saadaan lain mukaan toimittaa jommallekummalle puolisoista. Poikkeussäännös ei koske avopuolisoita.

Häätö

Jos vuokralainen kuitenkin pitää huoneistoa hallinnassaan vuokrasuhteen päättymisen jälkeen, niin vuokranantajan tulee hakea vuokralaiselle häätöä paikallisesta käräjäoikeudesta. Vuokranantaja ei saa omin luvin mennä tyhjentämään vuokralaisen asuntoa taikka vaihtamaan huoneiston lukkoja. Vuokranantajan on hyvä varautua siihen, että prosessi käräjäoikeudessa voi kestää kuukausia, jonka aikana vuokralainen voi asua huoneistossa. Vuokralainen on kuitenkin velvollinen maksamaan vuokraa koko siltä ajalta, kun hän pitää huoneistoa hallinnassaan. Koska prosessi kestää pitkään ja vuokralainen voi olla maksukyvytön, niin vuokranantajan on oltava tarkkana vuokranmaksun kanssa ja ryhdyttävä ajoissa toimiin, jotta vuokratulon menetykset eivät muodostu liian suuriksi.