Urakkamuodolla tarkoitetaan rakennushankkeen osapuolten sopimusrakenteen organisointitapaa. Urakkamuodolla on keskeinen vaikutus työtä tilaavan yhtiön sopimuksiin ja vastuisiin ja oikean urakkamuodon valinta onkin yksi onnistuneen rakennushankkeen perusteista.
Urakkamuodot on mahdollista jaotella tilaajan ja rakennusurakoitsijan välisen suoritusvelvollisuuden, urakoitsijoiden keskinäisten suhteiden tai urakan maksuperusteen mukaan. Tässä artikkelissa esitellään lyhyesti asunto-osakeyhtiöiden eniten käyttämät urakkamuodot. Mikään urakkamuodoista ei ole automaattisesti toistaan parempi, vaan tilaajan tulee valita urakkamuoto hankkeensa piirteet ja tavoitteet huomioiden.
Kokonaisurakka on urakkamuodoista perinteisin. Kokonaisurakassa tilaaja tekee urakkasopimuksen rakennustöistä yhden urakoitsijan kanssa ja urakoitsija toteuttaa rakennustyön tilaajan laatimien asiakirjojen pohjalta. Tilaaja on kokonaisurakassa suhteessa rakennusurakoitsijaan lähtökohtaisesti vastuussa suunnitelma-asiakirjojen tiedoista.
Urakoitsija voi kokonaisurakassa, kuten muissakin urakkamuodoissa, lähtökohtaisesti käyttää aliurakoitsijoita. Nämä aliurakkasopimukset rakennusurakoitsija kuitenkin tekee omiin nimiinsä, eikä rakennustyötä tilaavasta yhtiöstä tällöin tule urakoitsijan ja tämän aliurakoitsijan välisen sopimuksen osapuolta.
Urakoitsija vastaa kokonaisurakkamuotoisessa urakoinnissa rakennustyöstä kokonaisuudessaan. Tämä asetelman selkeys on yksi urakkamuodon vahvuuksista, sillä kun yhtiö tilaa rakennustyön yhdeltä urakoitsijalta, välttyy se lähtökohtaisesti ottamasta osaa rakennusurakoitsijan ja tämän aliurakoitsijoiden välisiin sopimussuhteisiin ja vastuuasetelmiin. Yhtiöllä on siten yksi rakennustyöstä kokonaisuudessaan vastaava sopimuskumppani, jonka puoleen lähtökohtaisesti kääntyä mahdollisissa ongelmatilanteissa.
Suunnittele- ja rakenna –urakka (eli SR-urakka) tunnetaan myös nimellä kokonaisvastuu-urakka (KVR-urakka). Urakkamuodosta käytetään myös nimitystä avaimet käteen –urakka, sillä tässä urakkamuodossa urakoitsija sekä suunnittelee että myös suorittaa varsinaisen rakennustyön.
SR-urakoinnissakin rakennustyötä tilaavalla yhtiöllä on lähtökohtaisesti yksi rakennusteknisiä töitä suorittava sopimuskumppani. Toisin kuitenkin kuin perinteisessä kokonaisurakassa, suunnitelmat eivät SR-urakassa ole tilaajan vastuulla, vaan suunnitelma-asiakirjoista vastaa urakoitsija. Urakoitsijan vastuu onkin siten SR-urakassa perinteistä kokonaisurakkaa laajempi.
Edellä esitettyjä urakkamuotoja vertaillessa vaikuttaisi siltä, että rakennustyötä tilaavan yhtiön tulisi ehdottomasti valita urakkamuodoksi SR-urakka perinteisen kokonaisurakan sijasta, sillä rakennusurakoitsijan vastatessa myös suunnittelutyöstä, pienenee tilaajayhtiön vastuu. Todellisuus ei kuitenkaan ole aina näin suoraviivainen, sillä SR-urakoiden kilpailuttaminen on monesti haastavampaa kuin perinteisen kokonaisurakan kilpailuttaminen ja tämä voi johtaa siihen, että tilaaja saa vähemmän tarjouksia ja siten tosiasiassa vähemmän vertailun- ja valinnanvaraa kuin perinteisellä kokonaisurakalla toteutettavan hankkeen tarjouskilpailuvaiheessa.
Edellä esitetyissä kahdessa urakkamuodossa yhtiön kanssa sopimussuhteessa oleva rakennusurakoitsija vastaa sekä rakennustyön lopputuloksesta että eri työsuoritusten yhteensovittamisesta. Työt tilaava yhtiö voi kuitenkin pilkkoa rakennusurakkansa pienempiin osakokonaisuuksiin esimerkiksi siten, että eri työt kaikki kilpailutetaan ja myös sovitaan erillisiksi urakkakokonaisuuksiksi. Tällä pilkkomisella ja kilpailuttamisella tilaaja voi mahdollisesti saavuttaa kustannussäästöjä, mutta tämä jaetuksi urakaksi kutsuttu urakkamuoto on tilaajalle haastavampi hallittava, sillä tilaaja vastaa lähtökohtaisesti jaetun urakan eri työvaiheiden yhteensovittamisesta.
Jaetussa urakkamuodossa eri urakoitsijat eivät siis lähtökohtaisesti ole sopimussuhteessa keskenään, vaan jokaisella urakoitsijalla on urakkasopimus tilaajana olevan yhtiön kanssa. Jaetussa urakassa tilaajana oleva yhtiö voi jopa joutua korvausvastuuseen jollekin urakoitsijoistaan, jos urakoitsijalle aiheutuu vahinkoa esim. tilaajasta johtuvan viivästymisen johdosta.
Jaetun urakan hallinnan avuksi on kehitetty sivu-urakan alistamismenettely. Tällä tarkoitetaan menettely- ja sopimustapaa, jossa eri työsuorituksia eri urakoitsijoilta tilanneen yhtiön nimiinsä tekemät urakkasopimukset alistetaan erillisellä alistamissopimuksella pääurakoitsijaksi määrätyn urakoitsijan alaisuuteen. Pääurakaksi nimetään yleisesti rakennuskokonaisuuden keskeisimmästä työsuorituksesta vastaavan urakoitsijan työsuorite.
Alistamissopimuksella pääurakoitsijaksi nimetty urakoitsija ottaa vastuu eri työvaiheiden yhteensovittamisesta. Alistamissopimus tulee kuitenkin sekä käsitteenä että merkitykseltään pitää erillään tilaajan ja eri urakoitsijoiden välisistä urakkasopimuksista ja alistamissopimuksella ei lähtökohtaisesti puututa urakoitsijoiden urakkasopimusten mukaisiin sopimusvelvoitteisiin tilaajaa kohtaan.
Oikean urakkamuodon valinta on tärkeä osa taloyhtiön korjaushanketta. KVR- eli kokonaisvastuu-urakka on yksi taloyhtiöiden eniten käyttämistä urakkamuodoista perinteisen kokonaisurakan jälkeen. Miten siinä onnistutaan parhaalla mahdollisella tavalla?
Raksystems
Uudiskohteiden taloyhtiölainat tulee vastaisuudessa maksaa takaisin enintään 30 vuodessa, mikäli hallituksen esitys hyväksytään. Taloyhtiölainat voisivat olla enintään 60 prosenttia myytävien asuntojen velattomasta hinnasta. Hallituksen esityksen mukaan uudiskohteiden taloyhtiölainoissa ei voisi olla lyhennysvapaata ensimmäisinä viitenä vuotena rakennuksen valmistumisesta.
Yksi yhtiökokousten esityslistalle kuuluvista päätettävistä asioista on vastuunvapauden myöntäminen hallitukselle – tai sen epääminen. Kyse on merkittävästä päätöksestä, jonka tekeminen edellyttää riittäviä tietoja.
Tilaajille
Jos taloyhtiö haluaa aidata tonttinsa, sen täytyy tarkastaa oman kunnan rakennusjärjestys, asemakaava ja alueen rakentamistapaohje. Myös naapurikiinteistön omistajaa täytyy kuulla. Riitoja naapureiden välille voivat aiheuttaa raja-aidan kunnossapitokysymykset.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään