Pääsääntöisesti vuokratussa huoneistossa asuu vuokrasopimuksen allekirjoittanut vuokralainen.
Joskus kuitenkin saattaa tulla tilanne, että huoneisto luovutetaan kolmannen henkilön käyttöön. On vuokranantajan ja vuokralaisen etu tietää ja erottaa erilaiset tilanteet toisistaan turhien väärinymmärrysten syntymiseksi.
Alivuokrauksesta on kyse, kun vuokralainen luovuttaa vain osan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta eli vuokraa vastaan. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että vuokralainen ottaa vuokraamaansa huoneistoon toisen asukkaan ja he tekevät keskenään vuokrasopimuksen. Alkuperäinen vuokranantaja ei ole tämän vuokrasopimuksen osapuoli.
Vuokralainen saa ottaa hallitsemaan huoneistoon alivuokralaisen ilman vuokranantajan lupaa, mikäli alivuokrauksesta ai aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa. Alivuokrausta ei voida pätevästi kieltää asuinhuoneiston vuokrasopimuksissa.
Alivuokrasuhteessa päävuokralainen toimii siis vuokranantajana. Päävuokralainen vastaa huoneiston omistajalle alivuokralaisensa tekemisistä, kuten mahdollisista vahingoista.
Alivuokrausta koskevan säännöksen perusajatus on, että alivuokranantaja ja alivuokralainen jakavat huoneiston hallinnan. Näin ollen sellaiseen vuokrasuhteeseen, jossa alivuokranantaja ei itse pidä osaakaan huoneistosta välittömästi hallinnassaan eikä käytä huoneistoa, ei voida soveltaa alivuokrausta koskevia säännöksiä.
Jälleenvuokrauksella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, jossa vuokranantajalta asuinhuoneiston vuokrannut vuokraa koko huoneiston edelleen yhdelle tai useammalle vuokralaiselleen. Vuokralaisella ei ole ilman vuokrasopimuksessa annettua tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa oikeutta jälleenvuokrata koko huoneistoa.
Jälleenvuokrauksessa ensivuokralainen luovuttaa huoneiston kokonaan jälleenvuokralaisen hallintaan. Jos ensivuokralainen pitää hallinnassaan osan huoneistosta, kyseessä on alivuokrasuhde eikä jälleenvuokrasuhde.
Jälleenvuokraustilanteissa syntyy kaksi sopimussuhdetta, ensivuokrasuhde ja jälleenvuokrasuhde. Ensivuokralainen on sopijapuolena molemmissa vuokrasuhteissa. Sen sijaan ensivuokrasuhteen vuokranantaja ja jälleenvuokralainen eivät ole keskenään sopimussuhteessa.
Vuokranantajan asemaan jälleenvuokrauksella on merkitystä erityisesti irtisanomis- ja purkamistilanteissa. Vuokranantajan tulee tehdä ilmoitus irtisanomisesta taikka purkamisesta vuokralaiselle, että jälleenvuokralaiselle.
Vuokralainen saa enintään kahdeksi vuodeksi luovuttaa koko asuinhuoneiston toisen käytettäväksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla. Hyväksyttävä peruste on esimerkiksi asevelvollisuuden suorittaminen toisella paikkakunnalla.
Vuokralaisen on viimeistään kuukautta ennen huoneiston käytön väliaikaista luovutusta ilmoitettava asiasta kirjallisesti vuokranantajalle. Vuokranantaja voi perustellusta syystä vastustaa luovutusta. Perusteltu syy voi liittyä luovutuksensaajan henkilöön. Pätevä vastustamisen peruste on esimerkiksi se, jos vuokranantajalla on perusteltu syy jo etukäteen olettaa, että luovutuksensaajan käyttäytyminen oikeuttaisi vuokranantajan purkamaan vuokrasopimuksen. Jos vuokranantaja haluaa vastustaa vuokralaisen ilmoittamaa luovutusta, on vuokranantajan saatettava vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi 14 päivän kuluessa vuokralaisen ilmoituksen saatuaan.
Airbnb on huoneiston lyhytaikaista vuokrausta, jossa luovutetaan koko huoneisto tai sen osa toisen käytettäväksi. Lyhytaikainen vuokraus voi olla osakkeenomistajan tai vuokralaisen harjoittamaa vuokraustoimintaa. Vuokralaisen vuokratessa huoneistoa airbnb:n kautta tulee vuokralaisen huolehtia siitä, että vuokralaisella on vuokranantajan lupa jälleenvuokraukseen. Alivuokraus airbnb:n kautta on sallittua eikä sitä voida kieltää vuokrasopimuksessa.
Ville Hopsu
Kirjoittaja on neuvontalakimies Kiinteistöliitto Uusimaa ry:ssä.
Huoneistojen hallintaanottotilanteet ovat yleistyneet taloyhtiöissä. Kun hallintaanottopäätös on tehty yhtiökokouksessa ja annettu lain mukaisesti tiedoksi eikä sitä ole moitittu, on huoneiston vuokraamisen aika.
Tilaajille
Taloyhtiöissä saatetaan pohtia, vastaako huoneistonsa vuokrannut osakkeenomistaja vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta. Ajatuksena voi olla, että huoneiston vuokraaminen itsessään loisi vuokranantajalle vastuun vuokralaisen toiminnasta. Laissa näin ei kuitenkaan sanota.
Tilaajille
Tammikuusta alkaen huoneiston omistajat pääsevät itse tarkistamaan ja päivittämään yhteystietonsa huoneistotietojärjestelmässä. Maanmittauslaitos on avannut verkkosivuillaan asiointipalvelun, josta tiedot päivittyvät huoneistotietojärjestelmään välittömästi.
Lokakuun alussa uudistettiin yli 30 vuotta voimassa ollutta lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta. Uudistus toi monia muutoksia vuokralaisen ja vuokranantajan arkeen. Asiantuntija kertoo, mitkä ovat keskeiset muutokset.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään