Vuokranantaja, vuokralainen ja autopaikka

Maa on kortilla ja siten ovat myös autopaikat. Etenkin kaupunkien ydinkeskustoissa autopaikka on harvoille suotu etuoikeus. Ei olekaan ihme, että neuvonnassamme nousee säännöllisesti esiin kysymys autopaikkojen jakamisesta ja autopaikan vuokrasopimuksesta. Otetaanpa aihe käsittelyyn vuokranantajaosakkaan ja tämän vuokralaisen näkökulmasta.

On hyvä muistaa osakkaiden, asukkaiden ja huoneistojen käyttäjien yhdenvertaisuus autopaikkojen jaossa. Syvemmälle tähän teemaan ei tulla tässä uppoutumaan, mutta mainittakoon kuitenkin muutama seikka.

Vuokranantajan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen samanlainen oikeus yhtiön hallinnassa olevaan autopaikkaan kuin talossa asuvilla osakkailla on. Yhtiössä asuvien ja muiden osakkaiden asettaminen eriarvoiseen asemaan on yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Jos autopaikkoja ei riitä kaikille, voidaan paikan tarvitsijoiden kesken muodostaa jonotuslista. Jonotusjärjestyksen kannalta ei ole merkitystä sillä, onko jonossa oleva asujaosakas vai vuokranantajaosakkaan vuokralainen: merkitystä annetaan vain jonoon tulemisen ajankohdalle. Myöhemmin jonoon tuleva asujaosakas ei siis ohita jonossa valmiiksi olevaa toisen osakkaan vuokralaista.

Yhtiön hallinnassa olevat autopaikat

Yleensä taloyhtiössä olevat autopaikat ovat taloyhtiön hallinnassa. Usein asukkaat maksavat taloyhtiölle vuokraa vastikkeena autopaikkojen käytöstä, mutta joskus autopaikat on annettu asukkaiden käyttöön myös veloituksetta.

Kuten edellä on todettu, on vuokranantajan voitava luovuttaa vuokralaiselleen samanlainen oikeus yhtiön hallinnassa olevaan autopaikkaan kuin talossa asuvilla osakkailla on. Silloin tällöin nousee esiin kysymys, onko sijoittajaosakkaan uuden vuokralaisen asetuttava autopaikkajonon viimeiseksi vai saako tämä hyväkseen vuokranantajaosakkaan tai aiemman vuokralaisen jonotuspaikan. Oikeuskäytännön puuttuessa kysymykseen ei ole annettavissa selkeää vastausta.

Ensimmäisen tulkinnan mukaan säännös tarkoittaa vain sitä, että vuokranantajaosakkaan vuokralaisen on voitava jonottaa autopaikkaa tasavertaisesti asujaosakkaan kanssa. Esimerkiksi pois muuttavan osakkaan tulee palauttaa autopaikka yhtiölle, ja vuokralainen asettuu itse autopaikkajonon viimeiseksi. Tämä kuitenkin tarkoittaisi käytännössä sitä, että vuokranantaja ei pystyisi luovuttamaan vuokralaiselle samalaista oikeutta kuin hänellä itsellään on.

Mielestämme oikeamman tulkinnan mukaan pois muuttava osakas voisi luovuttaa vuokralaisensa käyttöön taloyhtiöltä vuokraamansa autopaikan tai jonotuspaikkansa. Tämä tulkinta saa vahvaa tukea Asunto-Osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteesta, josta kerrottiin edellä. Esimerkiksi, jos pois muuttava osakas ei saa luovuttaa autopaikkaa vuokralaiselleen, osakas joutuu huonompaan asemaan kuin autopaikan omaava osakas, joka asuu pääsääntöisesti muualla. Tällöin yhdenvertaisuus osakkeenomistajien välillä ei toteudu. Osakkaan oikeutta luovuttaa autopaikka vuokralaiselle ei voida perustella pelkästään osakkaiden yhdenvertaisella kohtelulla, vaan myös tässä tulee ottaa huomioon autopaikan todellinen tarve. Jos jollain myöhemmällä vuokralaisella ei ole tarvetta autopaikalle, osakkaan on luovuttava autopaikasta. Samalla tavalla muualla asuva osakas joutuu luopumaan autopaikastaan, mikäli hänellä ei ole enää tarvetta.

Osakashallinnassa olevat autopaikat

Autopaikat voivat olla myös osakashallinnassa, jos yhtiöjärjestyksessä on näin määrätty. Tällöin osakas voi päättää vapaasti hallinnassaan olevan autopaikan käytöstä.

Osakashallinnassa oleva autopaikka on usein järkevää vuokrata eri vuokrasopimuksella kuin itse asuinhuoneisto. Esimerkiksi jos vuokranantaja tarvitsee autopaikan jossakin vaiheessa omaan käyttöönsä, on pelkän autopaikan vuokrasopimus yksinkertaisempi irtisanoa. Ainakaan ei tarvitse pohtia mahdollista vuokranalennusta tai jopa vuokralaisen purkuoikeutta tilanteessa, jossa vuokralaisen käytössä ei enää olisikaan asuinhuoneiston vuokrasopimuksessa luvattua autopaikkaa.

Autokatoksessa tai autotallissa olevaa autopaikkaa koskevaan vuokrasopimukseen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta. Siten niissä sijaitsevat autopaikat voidaan irtisanoa vain, jos tähän on olemassa hyvän tavan mukainen peruste. Irtisanominen on mahdollista esimerkiksi silloin, jos vuokranantaja tarvitsee autopaikan omaan käyttöönsä. Irtisanomisaika on vuokranantajan puolelta kolme kuukautta, jollei toisin ole sovittu. Vuokrasopimuksessa kannattaakin sopia tätä lyhemmästä irtisanomisajasta.

Taivasalla olevan autopaikan vuokrauksessa sovelletaan puolestaan maanvuokralakia. Tällöin irtisanomisaika on vuokranantajan puolelta kaksi viikkoa. Toisin kuin yleensä, taivaspaikan voi irtisanoa ilman mitään sen kummempaa perustetta.

Artikkeli: Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

21.12.2021

Leväperäisyys voi tuoda omakotitalon vuokraajalle muhkeat tappiot

Suurten asuntojen vuokrakysyntä on kasvanut korona-aikana. Vuokranantajien yhdistyksessä kasvu näkyy jäsenten lisääntyneinä kysymyksinä. Vastuukysymyksiä pohditaan erityisesti silloin, kun vuokrattavana on kerrostaloasunnon sijaan omakotitalo.

21.2.2022

Huonosti tehty loppusiivous voi tulla kalliiksi

On luonnollista, että asumisesta jää ajan kuluessa asuntoon jälkiä, eikä vuokranantaja voi edellyttää, että asunto olisi vuokrasuhteen alussa ja lopussa täsmälleen samassa kunnossa. Vuokralainen ei vastaa asunnon normaalista kulumisesta, jollei toisin ole sovittu. Tavanomaisella kulumisella tarkoitetaan ajan myötä ja vähitellen tapahtuvaa kulumista.

28.1.2022

Vuokranantajakysely 2022: Uuden sijoitusasunnon ostoaikeet laskussa

Vuokranantajakyselyssä kysyttiin uuden sijoitusasunnon ostoaikeista tulevan vuoden aikana. Noin puolet yli 2100 vastaajasta arvioi, etteivät he aio hankkia uutta sijoitusasuntoa, vaikka sopivakin kohde ilmaantuisi myyntiin. Vastaajien osuus, jotka eivät aio ostaa uutta asuntoa seuraavan vuoden aikana, kasvoi edellisen vuoden kyselystä noin viidellä prosenttiyksiköllä.

11.2.2022

Vuokranantaja ei saa kysellä henkilökohtaisuuksia

Sosiaalisen median asunnonhakuilmoituksissa kerrotaan avoimesti omista elämäntavoista, kuten päihteettömyydestä, liikunnallisuudesta ja säntillisyydestä. Yle kertoo artikkelissaan, että Ilmiötä on luonnehdittu Instagram-maailman valumiseksi vuokramarkkinoille, ja siitä on oltu vuokralaisjärjestöissä myös huolissaan. Vuokralaisten etujärjestössä toivotaan, että hyvän maun raja ymmärretään eli se, mitä itsestä kerrotaan ja kuinka paljon näytetään.

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti