Maa on kortilla ja siten ovat myös autopaikat. Etenkin kaupunkien ydinkeskustoissa autopaikka on harvoille suotu etuoikeus. Ei olekaan ihme, että neuvonnassamme nousee säännöllisesti esiin kysymys autopaikkojen jakamisesta ja autopaikan vuokrasopimuksesta. Otetaanpa aihe käsittelyyn vuokranantajaosakkaan ja tämän vuokralaisen näkökulmasta.
On hyvä muistaa osakkaiden, asukkaiden ja huoneistojen käyttäjien yhdenvertaisuus autopaikkojen jaossa. Syvemmälle tähän teemaan ei tulla tässä uppoutumaan, mutta mainittakoon kuitenkin muutama seikka.
Vuokranantajan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen samanlainen oikeus yhtiön hallinnassa olevaan autopaikkaan kuin talossa asuvilla osakkailla on. Yhtiössä asuvien ja muiden osakkaiden asettaminen eriarvoiseen asemaan on yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Jos autopaikkoja ei riitä kaikille, voidaan paikan tarvitsijoiden kesken muodostaa jonotuslista. Jonotusjärjestyksen kannalta ei ole merkitystä sillä, onko jonossa oleva asujaosakas vai vuokranantajaosakkaan vuokralainen: merkitystä annetaan vain jonoon tulemisen ajankohdalle. Myöhemmin jonoon tuleva asujaosakas ei siis ohita jonossa valmiiksi olevaa toisen osakkaan vuokralaista.
Yleensä taloyhtiössä olevat autopaikat ovat taloyhtiön hallinnassa. Usein asukkaat maksavat taloyhtiölle vuokraa vastikkeena autopaikkojen käytöstä, mutta joskus autopaikat on annettu asukkaiden käyttöön myös veloituksetta.
Kuten edellä on todettu, on vuokranantajan voitava luovuttaa vuokralaiselleen samanlainen oikeus yhtiön hallinnassa olevaan autopaikkaan kuin talossa asuvilla osakkailla on. Silloin tällöin nousee esiin kysymys, onko sijoittajaosakkaan uuden vuokralaisen asetuttava autopaikkajonon viimeiseksi vai saako tämä hyväkseen vuokranantajaosakkaan tai aiemman vuokralaisen jonotuspaikan. Oikeuskäytännön puuttuessa kysymykseen ei ole annettavissa selkeää vastausta.
Ensimmäisen tulkinnan mukaan säännös tarkoittaa vain sitä, että vuokranantajaosakkaan vuokralaisen on voitava jonottaa autopaikkaa tasavertaisesti asujaosakkaan kanssa. Esimerkiksi pois muuttavan osakkaan tulee palauttaa autopaikka yhtiölle, ja vuokralainen asettuu itse autopaikkajonon viimeiseksi. Tämä kuitenkin tarkoittaisi käytännössä sitä, että vuokranantaja ei pystyisi luovuttamaan vuokralaiselle samalaista oikeutta kuin hänellä itsellään on.
Mielestämme oikeamman tulkinnan mukaan pois muuttava osakas voisi luovuttaa vuokralaisensa käyttöön taloyhtiöltä vuokraamansa autopaikan tai jonotuspaikkansa. Tämä tulkinta saa vahvaa tukea Asunto-Osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteesta, josta kerrottiin edellä. Esimerkiksi, jos pois muuttava osakas ei saa luovuttaa autopaikkaa vuokralaiselleen, osakas joutuu huonompaan asemaan kuin autopaikan omaava osakas, joka asuu pääsääntöisesti muualla. Tällöin yhdenvertaisuus osakkeenomistajien välillä ei toteudu. Osakkaan oikeutta luovuttaa autopaikka vuokralaiselle ei voida perustella pelkästään osakkaiden yhdenvertaisella kohtelulla, vaan myös tässä tulee ottaa huomioon autopaikan todellinen tarve. Jos jollain myöhemmällä vuokralaisella ei ole tarvetta autopaikalle, osakkaan on luovuttava autopaikasta. Samalla tavalla muualla asuva osakas joutuu luopumaan autopaikastaan, mikäli hänellä ei ole enää tarvetta.
Autopaikat voivat olla myös osakashallinnassa, jos yhtiöjärjestyksessä on näin määrätty. Tällöin osakas voi päättää vapaasti hallinnassaan olevan autopaikan käytöstä.
Osakashallinnassa oleva autopaikka on usein järkevää vuokrata eri vuokrasopimuksella kuin itse asuinhuoneisto. Esimerkiksi jos vuokranantaja tarvitsee autopaikan jossakin vaiheessa omaan käyttöönsä, on pelkän autopaikan vuokrasopimus yksinkertaisempi irtisanoa. Ainakaan ei tarvitse pohtia mahdollista vuokranalennusta tai jopa vuokralaisen purkuoikeutta tilanteessa, jossa vuokralaisen käytössä ei enää olisikaan asuinhuoneiston vuokrasopimuksessa luvattua autopaikkaa.
Autokatoksessa tai autotallissa olevaa autopaikkaa koskevaan vuokrasopimukseen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta. Siten niissä sijaitsevat autopaikat voidaan irtisanoa vain, jos tähän on olemassa hyvän tavan mukainen peruste. Irtisanominen on mahdollista esimerkiksi silloin, jos vuokranantaja tarvitsee autopaikan omaan käyttöönsä. Irtisanomisaika on vuokranantajan puolelta kolme kuukautta, jollei toisin ole sovittu. Vuokrasopimuksessa kannattaakin sopia tätä lyhemmästä irtisanomisajasta.
Taivasalla olevan autopaikan vuokrauksessa sovelletaan puolestaan maanvuokralakia. Tällöin irtisanomisaika on vuokranantajan puolelta kaksi viikkoa. Toisin kuin yleensä, taivaspaikan voi irtisanoa ilman mitään sen kummempaa perustetta.
Ville Hopsu
Kirjoittaja on neuvontalakimies Kiinteistöliitto Uusimaa ry:ssä.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Kommentointi on suljettu.
Julkaisemme kommentteja arkipäivisin (pl. loma-ajat). Kommentoithan asiallisesti ja muut huomioon ottaen. Tämä kommenttikenttä on tarkoitettu yllä olevaa artikkelia koskevaa keskustelua varten. Täällä ei saa mainostaa eikä spämmätä. Emme myöskään vastaa tällä palstalla lakikysymyksiin tai korjaushankkeita koskeviin ongelmiin. Niihin saat apua Kiinteistöliiton neuvontapalveluista
Vuokrasuhteen aikana asunto on vuokralaisen hallinnassa, eikä vuokranantaja voi vierailla asunnossa ilman vuokralaisen suostumusta. Tietyissä tilanteissa vuokranantajalla on kuitenkin oikeus käydä vuokratussa huoneistossa, muistuttaa Suomen Vuokranantajat.
Tulevaisuuden vuokralaiset ovat aiempaa monimuotoisempi ryhmä. Suomessa on jo yli puoli miljoonaa vieraskielistä asukasta. Vuokranantajalle monimuotoisuuden huomioiminen konkreettisin teoin voi olla tulevaisuuden vuokramarkkinoilla ratkaiseva tekijä ja kilpailuetu.
Tilaajille
Jos vuokranmaksussa ilmenee ongelmia, vuokranantajan on syytä puuttua asiaan nopeasti. Jos vuokranmaksua ei yrityksistä huolimatta saada sujumaan, vuokrasopimuksen päättäminen voi jäädä ainoaksi vaihtoehdoksi.
Yksityiset vuokranantajat uskovat vuokra-asuntojen kysynnän kasvavan seuraavan vuoden aikana. Kysynnän ennakoidaan kasvavan erityisesti Vaasassa, Oulussa ja Tampereella. Asuntosijoittajien suurin kiinnostus kohdistuu alle 50 000 euron sijoitusasuntoihin.
Vesa Kujala
Kiitos artikkelista, jonka aihe on ollut ajankohtainen jo 80 vuotta ja tulee jatkossakin olemaan. Autopaikat herättävät tunteita.
Tällä hetkellä autopaikat ovat tavallistakin ajankohtaisempia, koska monissa taloyhtiöissä harkitaan autopaikkoihin lisättävää latausmahdollisuutta ja siihen liittyviä investointeja. Jos kaikkia autopaikkoja ei sähköistetä, saattaa ilmetä ongelmia, koska tilanteen seurauksena taloyhtiössä tulee olemaan kahdenlaisia paikkoja, joiden käyttöarvo (sähköautoilijalle) on aivan erilainen.
Voisiko artikkelia täydentää nopealla katsauksella siihen, miten sähköistämisen (latausmahdollisuuden rakentamisen) yhteydessä tulisi toimia. Eli:
1. Mikä on oikeudenmukainen tapa jakaa sähköistyskulut autopaikanomistajien kesken?
2. Miten tulisi toimia myöhemmin, kun latauspaikkojen määrää lisätään? Eli maksavatko latauspaikan myöhemmin saavat jälkikäteen kulut ”perustamisvaiheesta” vaiko vain oman paikkansa myöhemmästä sähköistämisestä?
3. Voidaanko autopaikan haltija pakottaa vaihtamaan autopaikkaansa sähköistämisen yhteydessä eli siirtymään pois sähköautoilijan tieltä?
4. Jos autopaikkavuokra riippuu latausmahdollisuudesta, voidaanko polttomoottoriauton haltijalta ryhtyä perimään korkeampaa vuokraa sillä perusteella, että paikalla on latausmahdollisuus?
5. Onko autopaikkavuokralaisen pakko ottaa vastaan sähköistetty paikka, johon oma auto ei käytännössä mahdu? Tämä ongelma on hyvin yleinen vanhoissa kerrostaloissa, joiden paikat on mitoitettu 1930–1980-luvun autoille.
6. Edelliseen liittyen: voiko sähköautoilijoilla olla ”etuoikeus” sähköistettyihin paikkoihin? Eli jos (kalliimpia) latauspaikkoja on enemmän kuin sähköautoja, voiko sähköautoilija edellyttää saavansa käyttökelpoisen paikan ja pakottaa joku polttomoottoriautoilija siirtymään hankalalle latauspaikalle?
7. Voiko taloyhtiö ulkoistaa sähkön myynnin latauspaikoille ja siirtää sen esim. jollekin mobiilisovellutukselle?
8. Eräässä tapauksessa tilannetta, jossa autonpaikanhaltija on ilmoittanut, ettei voi ottaa vastaan latauspaikkaa, johon hänen autonsa ei mahdu (auto mahtuu, mutta kuljettaja ei mahdu autosta ulos johtuen siitä, että paikka on ahtaassa kulmassa seinän vieressä), on käytetty irtisanomisperusteena ja vanhakin autopaikka on irtisanottu sillä perusteella, että autopaikanhaltija on ilmoittanut kiinnostuksensa latausmahdollisuuteen. Tilanne kuulostaa absurdilta, mutta on totta. Onko tuollainen irtisanomisperuste pätevä?