Huoneistotietojärjestelmää koskeva laki on tullut voimaan 1.1.2019. Uudet asunto-osakeyhtiöt perustetaan jatkossa aina sähköisesti, eikä niille enää paineta osakekirjoja. Paperinen osakekirja korvataan uusissa yhtiöissä Maanmittauslaitoksen ylläpitämään osakehuoneistorekisteriin tehtävällä sähköisellä omistajamerkinnällä.
Vanhoissa yhtiöissä paperisista osakekirjoista luopuminen ei ole vielä mahdollista, eikä uudistus muutoinkaan vielä näy vanhan yhtiön arjessa. Spekulointi siitä, onko uudistuksesta hyötyä vai haittaa taloyhtiöille on kuitenkin alkanut.
Yhdelläkään vanhalla taloyhtiöllä ei ole vielä päivänkään kokemusta siitä, miten elämä sähköisen osakehuoneistorekisterin aikana sujuu. Jotkut ovat kuitenkin päättäneet ”varalta” suhtautua uudistukseen perin juurin negatiivisesti. Lähtökohtana tuntuu joillakin olevan ajatus siitä, että uudistuksesta ei ole mitään hyötyä taloyhtiöille. Jokainen saa toki valita asenteensa itse. Minä olen pohtinut uudistukseen liittyen muun muassa seuraavia näkökulmia:
Ensinnäkin, mistä kaikki lähti liikkeelle? Sähköisen asunto-osakerekisterin perustamista oli tutkittu jo 2004 PRH:n julkaisemassa esiselvityksessä. Ajatus uudistuksen tarpeellisuudesta oli syntynyt jo tätä aiemmin. Vuonna 2015 rekisterin perustaminen valittiin pääministeri Juha Sipilän hallitusohjelmaan, digitalisoidaan julkiset palvelut -kärkihanketta toteuttavaksi toimenpiteeksi. Taloyhtiöt tai alan järjestöt eivät siis päättäneet, että tällainen uudistus tarvitaan, vaan taustalla oli poliittinen tahto ja näkemys uudistuksen toteuttamisen tarpeellisuudesta.
Paperisista osakekirjoista luopuminen edellytti sähköisen osakehuoneistorekisterin perustamista. Asunto-osakeyhtiön osakkeilla käytävää osakekauppaa ei voi muuttaa täysin sähköiseksi, jos osakkeiden omistus osoitetaan paperisella osakekirjalla. Uudistuksen ansiosta asuntokauppa tulee vähitellen helpottumaan, kun paperisia osakekirjoja ei tarvitse enää siirrellä kaupan yhteydessä. Sama menettelyn helpottuminen koskee tilannetta, jossa osakkeita käytetään lainan vakuutena. Paperittomuudesta syntyy vuosittain merkittäviä kustannussäästöjä ja ajansäästöä.
Merkittäviä kustannussäästöjä syntyy myös yhtiöitä perustettaessa ja osakeannin yhteydessä, kun osakekirjojen turvapainossa painattamisesta syntyvät kulut jäävät historiaan. Sitten kun osakekirjoista on luovuttu, osakekirja ei voi enää joutua hukkaan, eikä synny tilanteita, joissa hävinnyt osakekirja pitäisi kuolettaa käräjäoikeudessa. Kaikilla ei ole lainaa, eivätkä osakkeet ole aina lainan vakuutena. Heistä, joilla lainaa ei ole, moni on maksanut osakekirjojen säilytyksestä. Kun paperisista osakekirjoista luovutaan, osakekirjojen säilytyksestä ei synny enää osakkaille kuluja.
Hyötyjen syntyminen edellyttää, että osakeluettelon ylläpidon siirto on vanhan yhtiön osalta tehty ja tämän jälkeen osakekirja on mitätöity ja korvattu sähköisellä omistajamerkinnällä. Osakekirja mitätöidään Maanmittauslaitoksessa. Osakekirjasta luopuminen ei ole mahdollista ennen kuin asunto-osakeyhtiö on siirtänyt osakeluettelon ylläpidon Maanmittauslaitokselle. Siirto tulee tehdä 1.5.2019–31.12.2022.
Taloyhtiöiden näkökulmasta pidän merkittävänä hyötynä sitä, että osakeluettelon ylläpidon siirron jälkeen vastuu osakeluettelosta siirtyy Maanmittauslaitokselle. Hallitus ja isännöitsijä eivät sen jälkeen enää joudu selvittämään saantoselvityksiä omistajanvaihdosten yhteydessä, vaan yhtiöillä on yksi haasteellinen tehtävä vähemmän hoidettavanaan.
Mainitsemistani hyödyistä huolimatta uskon, että jotta uudistus viime kädessä koetaan taloyhtiöissä hyödylliseksi, on ensisijaisen tärkeää saada tiedonkulku taloyhtiön ja Maanmittauslaitoksen välillä sujumaan helposti ja ongelmitta.
Jo ennen osakeluettelon siirtoa ja muutoinkin jatkossa taloyhtiöiden on entistäkin tärkeämpää huolehtia siitä, että yhtiön edustajatiedot ovat kaupparekisterissä ajan tasalla. Kannattaa siis huolehtia, että muutosilmoitus kaupparekisteriin tehdään aina heti, kun yhtiön hallitus tai isännöitsijä vaihtuu!
Kirjoittaja on Kiinteistöliiton vanhempi lakiasiantuntija
Asuntokauppa piristyy tänä vuonna, ja vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen odotetaan kasvavan noin 1,5 prosenttia, ennustaa Rakli suhdannekatsauksessaan. Asuntojen kysyntä on kohentunut, ja asuntojen kauppamäärät lähestyvät pitkän aikavälin keskiarvotasoja.
Omistusasuntojen kysyntä on piristynyt kuluvana vuonna, mutta myytävien asuntojen tarjonta on jäänyt odotettua heikommaksi. Tänä vuonna vanhojen osakeasuntojen hinnat laskevat 1–2 prosenttia viime vuoteen verrattuna, käy ilmi Raklin asuntomarkkinakatsauksesta.
Asuntokauppa saavuttaa kriisejä edeltäneen tasonsa ensi vuonna, ennustaa asuntoluototukseen erikoistunut Hypo-pankki asuntomarkkinakatsauksessaan. Asuntojen hintojen odotetaan nousevan ja vanhojen osakeasuntojen tarjonnan kasvavan.
Asuntosijoittajan ja taloyhtiössä asuvan osakkaan näkökulmat voivat toisinaan olla eriävät. Myös asuntosijoittajan osaaminen ja verkostot kannattaa kuitenkin hyödyntää yhtiön hallinnossa, suosittelee Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Eeva Tammisalo.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään