Verovelvollinen on vastuussa siitä, että Verohallintoon ilmoitetaan oikeat ja paikkansa pitävät tiedot. Vuokranantajan tulee ilmoittaa kaikki vuokratulot ja kulut verotuksessa, vaikka kulujen vähentämisen jälkeen ei jäisikään verotettavaa tuloa.
Jos vuokranantaja omistaa vain osan vuokratusta kohteesta, tulee vuokranantajan ilmoittaa vain oma osuutensa vuokratuloista ja niihin kohdistuvista menoista. Vuokratuloa verotetaan sen vuoden tulona, jona vuokra on saatu. Jos vuokralainen on maksanut vuokran etukäteen edellisen vuoden puolella, niin vuokra katsotaan maksuvuoden tuloksi.
Jos vuokranantajalla on useita vuokrattavia asuntoa, on vuokranantajan ilmoitettava erikseen jokaisesta kohteesta saadut vuokratulot ja niihin kohdistuvat kulut. Kätevintä on tehdä koko veroilmoitus verottajan sähköisessä palvelussa (vero.fi/veroilmoitus).
Vuokranantajan saamat vuokratulot ovat veronalaista tuloja, joihin kohdistuvat menot ovat lähtökohtaisesti vähennyskelpoisia verotuksessa. Tavanomaisimpia vähennyksiä on vuokranantajan maksama hoitovastike. Hoitovastike tulee erottaa pääomavastikkeesta, jonka vähentäminen riippuu siitä, miten yhtiö on käsitellyt pääomavastikkeet kirjanpidossa. Jos pääomavastikkeet on yhtiön kirjanpidossa luettu tuloksi, niin ne voidaan vähentää vuokratulosta. Jos pääomavastike on yhtiön kirjanpidossa rahastoitu, pääomavastike ei ole vähennyskelpoinen, vaan se lisätään osakkeiden hankintamenoon ja se huomioidaan myyntitilanteessa. Tiedon siitä, onko pääomavastikkeet tuloutettu vai rahastoitu, saa taloyhtiön isännöitsijältä.
Korjausmenot jaetaan vuosikorjaukseen ja perusparannukseen. Vuosikorjauksessa huoneisto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Suurin osa osakkeenomistajan omista korjaustöistä on vuosikorjausta. Vuosikorjauskulut vähennetään vuokratulosta sinä vuonna, jona ne on maksettu
Perusparannuksesta on kyse silloin, kun huoneistoa laajennetaan tai muutetaan tasokkaammaksi. Esimerkiksi vaatehuoneen muuttaminen saunaksi on perusparannusta. Perusparannusmenoa ei voi vähentää vuosimenoina vuokratuloista, vaan ne lisätään lähtökohtaisesti hankintamenoon. Perusparannusmenot voidaan kuitenkin verovelvollisen vaatimuksesta vähentää yhtä suurina vuotuisina poistoina todennäköisenä vaikutusaikanaan. Kuitenkin niin, että jos menon todennäköinen vaikutusaika on pitempi kuin 10 vuotta, niin perusparannusmeno vähennetään 10 vuoden aikana yhtä suurina tasapoistoina. Perusparannus- ja vuosikorjausmenojen vähentäminen edellyttää, että kyse on vuokranantajan tekemästä tai teettämästä ja maksamasta korjausmenosta.
Kalusteiden ja kodinkoneiden osalta menetellään kahdella tavalla. Hankintamenot vähennetään joko vuosimenoina tai poistoina. Kalusteiden ja kodinkoneiden vuosimeno tulee sovellettavaksi silloin, kun kalusteen tai kodinkoneen hankintameno on enintään 1.000 euroa. Jos kalusteen tai kodinkoneen todennäköinen taloudellinen käyttöikä on yli kolme vuotta ja hankintameno yli 1.000 euroa, tehdään vähennykset poistoina. Poistot ja vähennykset tehdään aina esinekohtaisesti. Poistojen osalta on muistettava, että poiston määrä on enintään 25 prosenttia kalusteen tai kodinkoneen menojäännöksestä. Kun poistoja on tehty siten, että poistamaton hankintameno on vuoden alussa enintään 1.000 euroa, voidaan poistamaton hankintameno vähentää vuosimenona. Kalustetusta huoneistosta voi tehdä myös kalustevähennyksen, joka on 40€/kk yksiöistä ja 60€/kk kaksioista ja isommista huoneistoista.
Vuokratulosta voidaan vähentää suoraan tulon hankkimisesta tai säilyttämisestä aiheutuneet menot. Näitä ovat esimerkiksi edellä mainittujen lisäksi vesimaksut, vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet menot, esim. ilmoituskulut, välittäjän palkkio, vuokraustoiminaan ja taloyhtiön kokouksiin liittyvistä matkoista aiheutuneet menot sekä tulonhankkimislainasta aiheutuneet menot (ei korkoa). Lainan korkomenot vähennetään pääomatuloista, ei siis suoraan vuokratulosta. Korkomenot ilmoitetaan veroilmoituksessa lainojen yhteydessä. On tärkeää tarkistaa, että asuntosijoittamiseen kohdistuvat lainat on merkitty tulonhankkimislainoina.
Jos vuokraustoiminnan vuotuiset kulut ovat suuremmat kuin vuokratulot, syntyy vuokraustoiminnan tappiota. Vuokranantajan ei kuitenkaan kannata tässä vaiheessa huolestua, vaan vuokraustoiminnan tappio vähennetään ensin muista pääomatuloista, Jos tappio ylittää pääomatulot, syntyy pääomatulolajin alijäämä. Pääomatulolajin alijäämän perusteella tehdään 30 prosentin alijäämähyvitys ansiotulojen veroista. Jos alijäämähyvityksen jälkeen jää vielä tappiota jäljelle, loppuosasta vahvistetaan pääomatulolajin tappio, jota vähennetään pääomatuloista 10 seuraavan vuoden kuluessa.
Vuokralaiselta vaadittava kotivakuutus ei aina riitä kattamaan kaikkia vuokranantajan riskejä. Siksi vuokranantajan kannattaa ottaa itselleen vakuutus tuomaan lisäturvaa. Vakuutus on hyvä valita oma sijoitusstrategia mielessä pitäen.
Vuokralainen purki vuokrasopimuksen, kun taloyhtiö uhkasi ottaa huoneiston hallintaansa. Vuokrasopimus koski liiketoiminnan aloittamista huoneistossa, vaikka taloyhtiö oli kieltänyt liiketoiminnan kyseisessä huoneistossa. Asiaa puitiin käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.
Tilaajille
Vuokralaisella on velvollisuus hoitaa vuokraamansa asuntoa hyvin ja pitää se kunnossa. Useimmat vuokralaisen kunnossapitovastuulle kuuluvat asiat voi tarkastaa vaikka kevätsiivouksen yhteydessä. Hoitovelvoitetta ei pidä laiminlyödä, sillä siitä voi joutua vahingonkorvausvastuuseen.
Kun joku asukas aiheuttaa taloyhtiössä pitkään jatkuvaa häiriötä, naapureiden tulee ilmoittaa asiasta taloyhtiölle. Vuokranantaja voi ilmoitusten perusteella irtisanoa vuokralaisen. Myös taloyhtiö voi antaa häiritsevää elämää viettävän asukkaan asunnosta hallintaanottovaroituksen.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään