Isännöintialan kasvu ei aina ole tervettä

Isännöintialalla on uskonnollisen mantran tavoin vannottu alan ammattimaistumiseen. Se on hyvä asia mutta on tuonut mukanaan myös negatiivisia puolia.

Alan ulkopuolelta vaikeasti havaittavissa oleva iso muutos viime vuosina on ollut, että toimistojen ja asiakkaiden keskinäinen riippuvuus on muuttunut. Aiempina vuosikymmeninä peruslähtökohta oli aina, että isännöitsijätoimisto on asiakkaita varten.

Toinen muutos on alan suhtautuminen perinteiseen ammatinharjoittamiseen. Nykyisin organisaatioiden kasvattaminen menee kaiken edelle. Se on itsetarkoitus. Kärjistäen voisi sanoa, että isännöitsijätoimistot eivät enää ole yrityksiä, vaan sijoitusinstrumentteja. Isännöitsijät eivät ole isännöitsijöitä, vaan tuotannontekijöitä. Rivi-isännöitsijät halutaan häivyttää taka-alalle ja nostaa itse yrityksen brändi esiin. Firmoihin investoidaan ja niistä irtaudutaan. Siinä ei ole mitään väärää mutta huonoa on se, että asiakkaat eivät ole keskiössä vaan pieninä palasina toimialajohtajien strategiakaaviossa.

Pääkaupunkiseudulla on useita uransa aikana vaurastuneita isännöitsijöitä. Asiakkaita palvelevan yrittäjyyden pitääkin olla taloudellisesti kannattavaa ja mahdollisuus rikastumiseen kuuluu markkinatalouteen. On kuitenkin eri asia rikastua sen takia, että tekee työnsä hyvin kuin siksi, että laatii hinnaston, jota kukaan ei ymmärrä ja joka mahdollistaa hyvinkin kyseenalaiset laskutusperiaatteet. Tiedämme alalla tapauksia, joissa yritykset paisutetaan keinotekoisesti myyntikuntoon, jotta uusille omistajille voidaan osoittaa pääoman tuottoprosentti. Kauppalehti julkaisee määräajoin isännöintialan toimijoiden rankinglistoja ja jos jonkun liikevoittoprosentti lähentelee kolmeakymmentä, tulee muille firmoille kova paine päästä samoille tunnusluvuille. Tavalla tai toisella. Jos perusbisnes ei tuota tarpeeksi, määrätään rivi-isännöitsijöille kuukausittaiset lisävelotustavoitteet.

Häilyviä laskutuskäytäntöjä

Vuosien saatossa alalle on kehitetty laskutuskäytäntöjä, joiden ei olisi koskaan pitänyt syntyä ja nämä ovat tapoja, joita yksikään isännöitsijätoimiston omistaja ei hyväksyisi omilta palveluntarjoajiltaan. Kun isännöitsijätoimiston perimät palkkiot sidotaan prosenttiperusteisesti urakan tai tilaukseen hintaan, ollaan häilyvällä pohjalla. Joku toimisto keksi tämän viisitoista vuotta sitten ja nyt se on vakiintunut alan laskutusnormiksi. Jopa entisaikojen ”kynnysraha” on nyt palaamassa takaisin. Menneinä vuosikymmeninä urakoitsijoiden oletettiin maksavan osan urakkasummasta isännöitsijälle palvelutippinä. Uudenlaista kynnysrahaa ei edes esitetä isännöitsijän perimänä korvauksena vaan se leivotaan tuotteen hintaan.  Esimerkki: tilintarkastaja veloittaa 1000 euroa ja isännöintitoimisto ottaa 100 euroa. Asiakkaalle kerrotaan, että tilintarkastus maksoi 1100 euroa.

Kun yritysjohdon eettinen selkäranka puuttuu ja asiakkaat kaiken lisäksi ovat välinpitämättömiä, on tällainen valitettavasti mahdollista.

Isännöintialalla ei ole eettistä kontrollia tai valvontaelintä. Näin on muun muassa mainonnassa, lääketieteessä, yliopistoissa, asianajotoiminnassa ja monella muulla alalla. Isännöintiliitto voisi periaatteessa toimia ”ylituomarina” mutta koska liitto on nykyisin itsekin kaupallinen toimija, puuttuu siltä vaadittava legitimiteetti. ISA-järjestölle tehtävä sopisi erinomaisen hyvin, kunhan yhdistyksen toimintakenttää laajennettaisiin.

Eläinlääkäritoiminta on viime vuosina valunut institutionaalisten sijoittajien käsiin. Samalla hinnat ovat nousseet ja vanhan ajan korttelilääkärit ovat lyöneet hanskat tiskiin. Onko isännöintiala seuraava, joka murtuu pääoman tuottoprosenttivaatimusten edessä? Ja ovatko isännöitsijätoimistot taloyhtiöitä varten vai päinvastoin? Kysymys on erittäin ajankohtainen.

Tilanne ei ole täysin menetetty. Luovasti isännöintikäytäntöjä tulkitsevien ja moraalikäsityksiä venyttävien toimijoiden keksiessä uusia rahastustapoja, nousee ruohonjuuritasolta yleisen oikeuskäsityksen mukaisesti toimivia itsenäisiä ja vastuullisia yrittäjiä. Kun töitä tekee itselleen, eikä konsernia tunnuslukujen avulla luotsaaville ammattijohtajille ja institutionaalisille sijoittajille, voi sen tehdä kestävällä pohjalla olevaan ammattiylpeyteen tukeutuen.

Kirjoittaja on helsinkiläinen isännöintialan pienyrittäjä.

Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

9.2.2022

Uusi ohjelma tunnistaa kiinteistö- ja rakennusalalla kasvupotentiaalia

Kiinteistö- ja rakentamisalaa laajasti edustava KIRA-foorumi tunnistaa uudessa kasvuohjelmassaan 13 mahdollisuutta alan yritysten kasvuun ja kansainvälistymiseen rakennetun ympäristön koko elinkaarella. – Rakennettu ympäristö vastaa hieman yli kolmasosasta energiankulutuksestamme, joten sen kehittämisessä on erittäin suuri potentiaali esimerkiksi päästöjen vähentämisessä, kertoo ohjelmavalmistelusta vastannut kasvuohjelmatyön vetäjä, SRV:n kehitysjohtaja Miimu Airaksinen. Ilmastokäännettä ei tehdä rakentamista vähentämällä, vaan rakennettua ympäristöä […]

julkisivun kunnossapito

22.7.2022

Tarkista julkisivusi

Kiinteistön julkisivuihin kertyy jatkuvasti likaa, levää, hometta, sammalta ja jäkälää. Ne kannattaa siivota säännöllisesti pois, jotta pinta pysyy pidempään kunnossa. Näin taloyhtiö säästää myös rahaa, kun julkisivua ei tarvitse olla jatkuvasti uusimassa.

Rakentamisen kasvu hidastuu

7.6.2022

Rakli: Rakennushankkeiden käynnistäminen vaikeaa pääkaupunkiseudulla

Rakennushankkeiden määrän kasvu hidastuu pääkaupunkiseudulla, mutta rakentamisen määrän ennustetaan silti kasvavan tänä vuonna erittäin hyvän alkuvuoden takia, kertoo Rakli ry:n suhdannetiedote.

12.4.2022

Rakli: Rakennuskustannusten nousu vaikeuttaa vuokra-asuntojen tuotantoa

Vuokra-asuntosijoittamisen suosio pysyy vahvana taloudellisen toimintaympäristön epävarmuuden kasvusta huolimatta. Kaikkien ammattimaisten sijoittajaryhmien ennakoidaan kasvattavan vuokra-asuntosijoituksiaan. Raklin Vuokra-asuntobarometrin jyrkin muutos viime syksyyn verrattuna nähtiin vastaajien lähes yksimielisissä näkemyksissä rakennuskustannusten kehityksestä.

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti