Keijo Kaivanto
Yhtiökokouksen valinnan jälkeen aloittavan uuden hallituksen on syytä pysähtyä hetkeksi miettimään toimintatapojaan. Ennakointi ja suunnittelu helpottavat päätösten valmistelua, päätöksentekoa ja yhteistoimintaa isännöitsijän kanssa.
Onneksi apuna voi käyttää Taloyhtiön hyvää hallintotapasuositusta. Siinä on yhteensä 63 suositusta, joista 14 koskee hallitusta. Minimitason hyvälle hallintotavalle asettavat asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys. Suosituksessa tuodaan esiin käytännössä hyviksi havaittuja toimintatapoja, jotka voidaan ottaa käyttöön kokonaan tai osittain.
Tärkeimpiin kuuluvat suositukset hallituksen työjärjestyksestä ja kokoussuunnitelmasta, taloyhtiön vuosikellosta, toimintakertomuksesta ja hallituksen jäsenten perehdyttämisestä ja koulutuksesta. Ne arvioitiin kuuluvaksi kymmenen tärkeimmän joukkoon suositusta koskevassa kyselyssä. Seuraavassa avataan näitä neljää suositusta.
Hallituksen on hyvä laatia toimintaansa varten kirjallinen työjärjestys ja kokoussuunnitelma vakiokokouksista, joiden keskeinen sisältö on syytä selostaa ja tiedottaa osakkaille ja asukkaille. Työjärjestys ja kokoussuunnitelma tehostavat hallituksen työtä. Samalla kokoussuunnitelma helpottaa osakkaiden mahdollisuuksia seurata hallituksen toimintaa.
Hallitus voi sopia keskinäisestä työnjaostaan esimerkiksi seurattavien ja valmisteltavien asioiden osalta jäsenten erikoisosaamisalueiden perusteella. Seurattavia aihealueita voivat olla esimerkiksi talous, tekniset asiat, ympäristö, asumisviihtyisyys ja turvallisuus sekä riskien hallinta.
Hallitus ja isännöitsijä laativat taloyhtiön toiminnoille vuosikellon, joka sisältää viestinnän osakkaille ja asukkaille. Vuosikellon avulla on helpompi suunnitella taloyhtiön toimintaa. Se kertoo, mitä yhtiössä tehdään kuukausittain varsinaisten yhtiökokousten välillä. Vuosikellon avulla osakkaiden ja asukkaiden on helpompi ennakoida ja seurata taloyhtiön toimintaa.
Hallituksen uudet jäsenet ja puheenjohtaja on syytä perehdyttää tehtäväänsä. Käytännössä luontevinta on, että hallituksen uuden jäsenen perehdyttää ensisijaisesti hallituksen puheenjohtaja. Uuden puheenjohtajan perehdyttää yleensä edellinen hallituksen puheenjohtaja tai isännöitsijä.
Perehdyttäminen on tärkeää hallitustyön jatkuvuuden, tehokkuuden ja tuloksellisuuden kannalta. Siinä on hyvä käydä läpi hallituksen toimintatavat, keskeneräiset asiat ja yhteistyö isännöitsijän kanssa. Edellä mainitut seikat on hyvä käydä läpi uuden kauden ensimmäisessä kokouksessa. Tarvittaessa hankitaan alan kirjallisuutta ja koulutusta.
Hallituksen on hyvä miettiä toimintakautensa aikana, mitä tärkeää tietoa on syytä kerätä toimintakertomukseen. Suosituksen mukaisesti toimintakertomuksessa annetaan lakisääteisten tietojen lisäksi tietoa yhtiöstä ja sen toiminnasta, sopimuksista ja sidonnaisuuksista, yhtiön hallinnosta, lämmön ja veden kulutuksesta, vakuutuksista ja muusta riskien hallinnasta sekä yhtiön strategiasta ja sen toteutumisesta.
Tiedot helpottavat osakkaita arvioimaan taloyhtiön nykytilaa ja tulevaa kehitystä. Laajemmasta sisällöstä on hyötyä myös tuleville osakkaille eli asunnon ostajille asuntokauppatilanteessa.
Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 5/2022.
Keijo Kaivanto
Asianajaja, varatuomari Keijo Kaivanto teki pitkän uran Kiinteistöalan Koulutuskeskuksessa. Nyt hän on Senior Adviser asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä jaKiinteistöalan hallitusammattilaiset Akha ry:n asiamies.
Smart & Clean -sisäilmaltaan laadukkaat ja kustannustehokkaat tilat -hankkeessa käytetään uudenlaisia tutkimusmenetelmiä. Mukana olevat Helsinki, Espoo ja Vantaa ovat valinneet koekohteiksi uusia ja peruskorjattuja rakennuksia. Kiinteistöissä tehdään reaaliaikaisia mittauksia, ja tilojen käyttäjät pääsevät vaikuttamaan antamalla palautetta.
HSY:n kyselyyn vastanneista 92 % pitää jätteen energiahyödyntämistä joko erittäin hyvänä tai hyvänä asiana. Pääkaupunkiseudun ja Kirkkonummen asukkaat suhtautuvat hyvin myönteisesti siihen, että sekajäte hyödynnetään Vantaan Energian jätevoimalassa. Tämä kävi ilmi Helsingin seudun ympäristöpalveluiden TNS Gallupilla syksyllä 2014 teettämässä kyselyssä, johon vastasi 1004 pääkaupunkiseudun ja Kirkkonummen asukasta.
Opintonsa aloittava nuori on pahassa pinteessä, sillä jäätelökioskilla ansaitut kesätienestit eivät riitä kolmen kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden maksamiseen. Vuokranantajaa taas mietityttää nuoren ihmisen maksukyky: luottotiedot ovat kyllä kunnossa, mutta eihän nuori ole välttämättä vielä itse laskujaan maksellut. Nuoren vanhemmat taas pelkäävät lapsensa jäävän pian ilman asuntoa.
Hyvä viestintä vuokrasuhteessa alkaa jo vuokrausilmoituksen laatimisesta. Onnistunut ilmoitus tekee asunnosta houkuttelevamman ja herättää kiinnostusta vuokralaisehdokkaissa. ”Hyvään vuokratapaan kuuluu selkeä ilmoitus, jossa kerrotaan asunnon ominaisuuksista ja vuokrasuhteen keskeisistä ehdoista.