Kosteusvaurioiden torjunnassa keskeistä on ennakoiva korjaaminen. Kiinteistöliiton lakineuvonnasta kysellään viikoittain ns. porkkana- eli kannustinpäätöksistä, joilla yhtiöt tahtovat kannustaa osakkeenomistajia omatoimisiin remontteihin. Miten porkkanapäätös tehdään ja mitä päätöksentekoa harkittaessa täytyy ottaa huomioon?
Rakennusten kosteus- ja homevauriot ovat yleisiä koko rakennuskannassa ja niiden määrä kasvaa. Kasvu johtuu osittain 60–70 -luvuilla rakennetun rakennuskannan tulosta korjausikään. Tuona ajankohtana rakennettujen kerrostalojen julkisivujen ja putkistojen tekninen käyttöikä on suunnilleen 40–50 vuotta. Nyt tuo suuri rakennuskanta on korjausiässä. Kosteusvaurioiden taustalla on useimmiten putkiston mekaaninen rikkoutuminen, korroosio, tukkeutuminen, rakennusvirhe ja/tai ylläpitovirhe.
Lakineuvonnassa kuullun pohjalta yhtiöt osallistuvat kannustimilla tyypillisimmin osakkaiden märkätilaremontteihin. Kosteusvaurioiden kantilta katsottuna märkätilat ovat ns. riskirakenteita. Useimmiten porkkanakeskustelu viriääkin märkätilojen lähestyessä niiden käyttöiän loppua. ”Entä jos osakkaat saneeraisivatkin alkuperäiskuntoiset kylpyhuoneet omatoimisesti ja yhtiön kylppärisaneeraukseen ei tarvittaisikaan ryhtyä?”, yhtiöissä pohditaan.
Kannustimia voidaan hyödyntää vain osakasremonteissa – ei vahinkokorjauksissa. Heti alkuun on siis keskeistä ymmärtää, että yhtiössä jossa yhtiöjärjestyksessä ei ole asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuunjaosta poikkeavaa kunnossapitovastuumääräystä, ei kannustinpäätöstä voida käyttää enää siinä vaiheessa, kun remontoitavassa huoneistossa on todettu yhtiön kunnossapitovastuulla oleva vaurio, vaan tällöin yhtiö on velvollinen korjaamaan märkätilan sen perustasoon. Kannustinpäätös ei siis kavenna yhtiön kunnossapitovastuuta eikä kannustinpäätöksen tekeminen merkitse kunnossapitovastuun siirtämistä yhtiöltä osakkaalle.
Kannustinpäätös on sellainen asunto-osakeyhtiölain mukainen pitkävaikutteinen ja laajakantoinen päätös, joka tulee tehdä yhtiökokouksessa. Päätös kannustimesta tehdään AOYL 6:26 mukaisella normaalilla enemmistöllä. Päätöstä tehtäessä täytyy kautta linjan pitää mielessä osakkeenomistajien yhdenvertaisuus. Yhtiökokouksessa tulee päättää ja selkeästi kirjata ainakin kannustimen ajallinen rajaus ja rahallinen rajaus sekä määrittää sellaisten korjaustapojen reunaehdot, joissa kannustin on hyödynnettävissä.
Tarkka päätöksen muotoilu on tärkeää, jotta kannustinpäätös synnyttäisi yhtiössä jälkikäteen mahdollisimman vähän tulkintatilanteita. Voidaan esimerkiksi päättää korvata tietty enimmäiseuromäärä vedeneristeestä kylpyhuoneen kokonaisremontin yhteydessä silloin kun alkuperäiskuntoista (rakennusaikainen) kylpyhuone remontoidaan osakkaan toimesta ensimmäistä kertaa, mikäli osakas on tehnyt remontista asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukaisen muutostyöilmoituksen, noudattanut yhtiön muutostyölle mahdollisesti asettamia reunaehtoja ja edelleen varannut yhtiölle mahdollisuuden valvoa muutostyötä riittävässä määrin. Jo päätöksenteon yhteydessä on osakkaille syytä korostaa muutostöissä noudatettavaa menettelyä.
Jotta osakkaan omatoimisesta remontista saataisiin myös yhtiön kannalta hyötyä, korostuu asunto-osakeyhtiölain muutostyösäännöksistä etenkin AOYL 5:1 oikeus muutostyöhön osakehuoneistossa 5:2 ilmoitus muutostyöstä, 5:3 suostumus muutostyöhön sekä 5:7 muutostyön valvonta. Osakkaalla on oikeus tehdä osakehuoneistossa sen käyttötarkoituksen ja hyvän rakennustavan mukaisia muutoksia omakustanteisesti – kannustinpäätöksellä poiketaan osittain tästä omakustanteisuuden pääsäännöstä. Osakkaan on siis ilmoitettava muutostyöstä etukäteen yhtiön johdolle kirjallisesti. Yhtiön johto käsittelee muutostyöilmoituksen kohtuullisessa ajassa ja jos se katsoo, että osakkaalle voidaan antaa lupa toteuttaa muutostyö, asettaa se sille mahdollisesti ehtoja.
Työn hyödynnettävyyden varmistamisen kannalta tärkein muutostyön ehto on muutostyön valvonta. Mikäli on kyse osakkaan omasta remontista, on hänellä toisinaan oma valvoja. Sen lisäksi taloyhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain mukaan oikeus valvoa remonttia ja sitä, että se suoritetaan taloyhtiön asettamien ehtojen mukaisesti. Mikäli remontissa on tarvittu viranomaislupa, myös viranomaisvalvonta tulee kyseeseen. Valvonnan yhteydessä on muistettava dokumentoida tehdyt toimenpiteet valokuvien, muistioiden ja muiden tarkastusasiakirjojen avulla. Remontin aikana pidetään tarkastuksia ja katselmuksia, joista pidetään tarkastusasiakirjaa. Näitä katselmuksia ovat aloitus-, purku-/pohja-, vedeneristys- ja loppukatselmus. Muutostyön suorittava osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.
Artikkelin alkupuolella on erotettu vahinkokorjaustilanteet osakasaloitteisista muutostöistä. Toinen kannustimien kohdalla juristin näkövinkkelistä erityistä painoarvoa ansaitseva seikka on ymmärtää se, ettei yhtiö voi pakottaa tai velvoittaa osakasta remontoimaan esimerkiksi juuri märkätilaansa omatoimisesti. Kyse on kannustamisesta, ei pakkokeinosta.
Tilanteet, joissa osakkaan täytyy suostua saneeraukseen, ovat yhtiön toteuttama hanke taikka yhtiön toteuttama vaurio tai hätäkorjaus.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yli 30 huoneiston taloyhtiöiden on tarjottava etäyhteys yhtiökokouksessa. Kokous voidaan pitää myös kokonaan etänä, jos yhtiöjärjestys sen sallii. Etäosallistuminen voi tuoda yhtiökokouksiin jopa lisäaktiivisuutta.
Ilta-Sanomat kertoo hämeenlinnalaisen taloyhtiön muuttaneen kolme vuotta sitten yhtiöjärjestystä, jonka seurauksena liiketilojen omistajasta olisi tullut huoneistoremonttien ja yhtiölainan maksaja. Omistajayhtiö piti yhtiöjärjestyksen muutosta lainvastaisena ja vaati sen kumoamista, mutta hävisi asiansa käräjäoikeudessa. Kolmen liiketilan omistajayhtiöllä on talossa lähes tuhannen neliön tilat.
Hallitus on tänään antanut eduskunnalle lakimuutosehdotukset osakeyhtiölain, asunto-osakeyhtiölain, osuuskuntalain ja yhdistyslain muuttamisesta. Lakimuutosehdotuksen mukaan esimerkiksi taloyhtiön hallitus voisi jatkossakin päättää, missä muodossa yhtiökokous pidetään. Huomioon on otettava kokouksen pitomuotoon vaikuttavat yhtiöjärjestysmääräykset.
Pienessä taloyhtiössä riitaisuudet ovat yleisiä ja voivat pahimmillaan halvaannuttaa koko yhtiön toiminnan. Laskuja ei saada maksettua, remontit seisovat ja vastikerahat kuluvat käräjöintiin. Tällaisessa tilanteessa auttaa, kun asioista sovitaan ja hallinto toimii avoimesti.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään