Vuokranantajan skuuppi tasekirjaan

Jokakeväinen yhtiökokousruljanssi edessä vai uuden kohteen etsiminen työn alla? Tasekirja on usein tylsää luettavaa, mutta erityisesti sijoittajaosakkaalle siihen syventyminen todella maksaa vaivan.

Tasekirjan riveiltä paljastuu, kuinka taloyhtiötä hoidetaan. Toimintakertomus, tuloslaskelma ja tase sekä kuluvan vuoden talousarvio ovat isännöitsijän ja hänen toimistotiiminsä valmistelemat. Ne antavat hyvän kuvan isännöinnin ammattimaisuudesta. Silloin kun rivit huokuvat suunnitelmallisuutta, paperit on tehty tavallisen ihmisen ymmärrettäviksi ja ne antavat enemmän vastauksia kuin herättävät kysymyksiä, sataa isännöitsijälle pisteitä. Isännöitsijä on ymmärtänyt hallinnoivansa arvokasta omaisuutta ja olevansa asiakaspalvelija.

Se, mitä korjauksia yhtiössä on tehty menneinä vuosikymmeninä, on monesti arvoitus, vaikka tasekirjassa olisikin asiasta kerrottu. ”Putkien kunnostusta 1984” ei kerro kovin paljoa siitä, mitä todellisuudessa on tehty. Eniten painoarvoa asettaisin menneiden osalta korjauskulttuurille, onko ylläpitäviä korjauksia tehty koko ajan vai onko odoteltu suurta räjähdystä. Painoarvoa on luonnollisesti myös sillä, mitä on suunnitteilla tulevalle viidelle vuodelle. Onko isoja kalliita korjauksia edessä ja onko niille euromääräisiä arvioita? Suunnitelmissa painaa erityisesti se, perustuvatko ne taloyhtiössä tehtyyn kuntoarvioon, kuntotutkimuksiin ja PTS:ään vai onko niihin päädytty kivijalkaa potkimalla.

Vuosikorjauksiin kuluneet eurot pitäisi olla avattuna toimintakertomuksessa. Mikäli yhtiössä on ollut paljon tietyntyyppisiä korjauksia, esimerkiksi vesivahinkokorjauksia, indikoi se edessä olevia suurempien korjausten tarvetta. Kuluvalle vuodelle suunnitellut korjaukset pitäisi olla myös avattuina. Jokaista yksittäistä venttiilin vaihtoa ei tietenkään tarvitse olla selitetty, mutta missään tapauksessa vuosikorjauskohta talousarviossa ei saa olla vain laari, johon lääkitään euroja ilman tarkempia selityksiä.

Alhaista hoitovastiketta on pidetty perinteisesti hyvän taloyhtiön merkkinä. Hoitovastikkeen suuruus ei kuitenkaan ole yksioikoisesti kuitattavissa, vaan vaatii tarkempaa syyniä. Mistä vastikkeen suuruus johtuu? Alhainen vastike voi olla seurausta joko tekemättömistä korjauksista tai tuottavista liikehuoneistoista. Toisaalta korkea vastike voi johtua aktiivisista ylläpitokorjauksista ja yhtiön viihtyvyyteen panostuksista tai täydellisestä kulukurin puutteesta. Todelliset kiinteistönhoitokulut ovat keskimäärin 4,54 e/m2/kk ja hoitovastike keskimäärin 3,75 e/m2/kk.

Se, miten yhtiössä suhtaudutaan sijoittajaosakkaisiin, paljastuu esimerkiksi tasekirjasta isojen korjausten kirjanpidollisessa käsittelyssä. Rahastoidaanko vai tuloutetaanko korjauksiin kohdistuvat pääomavastikkeet ja lainaosuussuoritukset vai tuloutetaanko ne? Tuloutukset näkyvät pääomavastiketuottoina tuloslaskelmassa ja rahastoinnit taseessa rahastojen lisäyksinä. Pitkäjänteiselle sijoittajalle tuloutus on parempi vaihtoehto, koska se mahdollistaa kyseisen kulun vähentämisen tulonhankkimiskuluna vuokratulosta kuten samoin kuin muutkin tulonhankkimiskulut.

Kulujen osalta muita huomionarvoisia seikkoja ovat muun muassa se, kuinka paljon kustannuksista kohdistuu isännöintiin ja huoltoon (keskimäärin 1,04 e/m2/kk), millainen vedenkulutus on (keskimäärin 155 l/henkilö/vrk) ja vastaako vedestä peritty korvaus siitä aiheutuvia kustannuksia, kuinka paljon menee lämmityskustannuksiin (keskimäärin 1,08 e/m2/kk) ja sähköön (keskimäärin 0,18 e/m2/kk). Energia, siis lämpö, vesi ja sähkö ottavat leijonan osan taloyhtiöiden ylläpitokustannuksista, joten niihin kuluvat eurot ja toisaalta niiden sisältämä säätöpotentiaali ei ole merkityksetön.

Mikäli talousarviossa esitetään hoitovastikkeen nostamista, kannattaa katsoa, kattaako hoitovastike tällä hetkellä ylläpidon kustannukset eli onko se alimitoitettu vai ylimitoitettu. Alimitoituksesta järkevä suunta on luonnollisesti kohti oikein mitoitettua vastiketta siten, ettei taloyhtiön tarvitsisi joka vuosi joulukuussa turvautua ylimääräisen vastikkeen perimiseen kassakriisissä. Jos ylläpitokustannukset ovat keskimääräistä suuremmat, tulisi ensisijaisesti kuitenkin aktiivisesti käynnistää keskustelu siitä, miten kustannuksia tuodaan alas ja saadaan hoitovastike paremmin riittämään. Tämän pitäisi olla musiikkia myös talossa asuvien osakkaiden korville.