Vuokra-asunnossa ilmenneet vesivahingot aiheuttavat toisinaan hämmennystä Suomen Vuokranantajien lakineuvonnassa. Vahinkojen korjausvastuun jakautumisen lisäksi kysymyksiä esitetään muun muassa mahdollisiin vahingonkorvausvastuisiin sekä vuokranalennuksiin liittyen.
Kuka korjaa?
Asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan eli vuokranantajan välinen kunnossapitovastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain ja yhtiön yhtiöjärjestysmääräysten mukaisesti. Jollei yhtiöjärjestyksessä ole muuta määrätty, noudatetaan vastuunjaossa lain säännöksiä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen rakenteet ja eristeet. Tämän lisäksi yhtiö vastaa perusjärjestelmistä kuten vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmistä. Osakkeenomistajan taas on pidettävä kunnossa huoneistonsa sisäosat. Silloin kun huoneiston sisäosat kuitenkin vahingoittuvat esimerkiksi rakenteen tai muun yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai näiden korjaamisen vuoksi, tulee yhtiön korjata myös huoneiston sisäosat ennalleen niin sanottuun perustasoon asti (ns. ennalleensaattamisperiaate).
Kuka maksaa?
Kun vesivahingon kunnossapitovastuut on selvitetty lain pykälien ja yhtiöjärjestysmääräysten perusteella, mietitään vielä erikseen vahingonkorvausvastuuta eli sitä, kuka vahinkojen korjauskustannukset loppujen lopuksi maksaa. Vahingonkorvausvastuun syntyminen edellyttää vahingonaiheuttajan tuottamusta. Vahingonkorvausvastuu on myös henkilökohtaista vastuuta, eikä vuokranantaja siksi ole automaattisesti vastuussa vuokralaisensa aiheuttamien vahinkojen korvaamisesta. Jotta vuokranantaja joutuisi vahingonkorvausvastuuseen asunto-osakeyhtiölle, on vahingon tullut johtua vuokranantajan laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta. Vuokralaisen korvausvastuu yhtiön tai vuokranantajan suuntaan määräytyy niin ikään sen perusteella, onko vuokralainen aiheuttanut vahingon moittivalla toiminnallaan.
Esimerkkitilanne 1: Putki vuotaa
Yhtiön kunnossapitovastuulla olevan kylmävesiputken vuoto on aiheuttanut kosteusvaurion vuokra-asunnon kylpyhuoneeseen. Pieni yksiö on kuivatuksen ja korjausten takia kaksi kuukautta asumiskelvoton ja vuokralainen asuu tämän ajan väliaikaismajoituksessa. Tiedossa ei ole, että vahinkoon liittyisi yhtiön tuottamusta. Yhtiöjärjestyksessä ei ole määräyksiä kunnossapitovastuunjaosta.
Esimerkkitapauksessa on selvää, että asunto-osakeyhtiön tulee kuivattaa ja korjata kylpyhuoneen rakenteet, eristeet sekä perusjärjestelmät. Koska kosteusvaurio on johtunut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan putken viasta, tulee sen saattaa myös kylpyhuoneen sisäosat (esim. kylpyhuonekalusteet ja pinnat) kuntoon niin sanottuun perustasoon asti.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokralaisella on oikeus saada vuokraa alennetuksi tai kokonaan vapautus vuokran maksamisesta, jos asunto on puutteellisessa kunnossa tai sitä ei voi lainkaan käyttää. Koska pieni yksiö on tapauksessa kaksi kuukautta asumiskelvoton, on vuokralaisella oikeus saada tältä ajalta vapautus vuokran maksamisesta.
Vuokravapautuksen johdosta vuokranantajalle aiheutuu vuokratulonmenetystä näiden kahden kuukauden osalta. Koska asunto-osakeyhtiö ei ole toiminut tuottamuksellisesti, ei yhtiö ole korvausvelvollinen vuokranantajalle aiheutuneesta tappiosta vaan ne jäävät lähtökohtaisesti vuokranantajan vahingoksi. Vuokratulonmenetystä korvataan harvemmin myöskään vakuutuksista.
Myös vuokralainen saattaa toisinaan kohdistaa vaateita asunto-osakeyhtiötä tai vuokranantajaa kohtaan. Asunto-osakeyhtiöllä tai vuokranantajalla ei ole velvollisuutta järjestää vuokralaiselle esimerkiksi sijaisasuntoa korjausten ajaksi. Koska tuottamusta ei ole, kummallekaan taholle ei tapauksessamme synny myöskään vahingonkorvausvelvollisuutta sijaisasumisen kustannuksista. Pääsääntöisesti vakuutusyhtiö kuitenkin korvaa vuokralaiselle nämä kulut (olettaen, että vuokralaisella on voimassa oleva kotivakuutus).
Esimerkkitilanne 2: Astianpesukoneen aiheuttama vuoto
Vuokralainen on itse kytkenyt astianpesukoneensa keittiössä sijaitsevaan hanaan. Koneen liitosputki on kiinnitetty huolimattomasti ja sen irtoaminen aiheuttaa massiivisen vesivahingon vuokra-asunnon keittiöön. Yhtiöjärjestyksessä ei ole määräyksiä kunnossapitovastuunjaosta.
Tässä tapauksessa yhtiön on asunto-osakeyhtiölain mukaisesti jälleen kuivatettava ja korjattava vahinkoalueen rakenteet. Koska vahinko on aiheutunut koneesta, joka ei ole yhtiön kunnossapitovastuulla, jää sisäosien (esim. keittiön kaapistot ja lattiamateriaali) korjausvastuu osakkeenomistajalle eli vuokranantajalle.
Koska vahinko on aiheutunut vuokralaisen huolimattoman toiminnan seurauksena, on sekä asunto-osakeyhtiöllä että vuokranantajalla mahdollisuus vaatia korjauksesta aiheutuneita kuluja vuokralaiselta. Toisinaan korvauksia voi saada ainakin osittain vuokralaisen vakuutusyhtiön kautta, mutta jollei vakuutus korvaa mitään vahingoista, joutuu vuokralainen maksamaan kaikki kulut omasta pussistaan. Olennaista on myös, ettei vuokralaisen aiheuttaman vahingon korvausvastuu siirry vuokranantajalle. Asunto-osakeyhtiö ei siis voi vaatia rakenteiden korjauskuluja vuokranantajalta, vaikka vuokralainen osoittautuisi esimerkiksi varattomaksi.
Koska asunnon puutteellinen kunto johtuu vuokralaisen huolimattomuudesta, ei vuokralaisella ole tässä tapauksessa lainkaan oikeutta vuokranalennukseen tai -vapautukseen.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään