Suurten korjaushankkeiden yhteydessä useissa taloyhtiöissä on ollut käytäntönä, että kaikki osakkaiden maksusuoritukset rahastoidaan eli kirjataan taseessa olevaan rahastoon automaattisesti. Vuokranantaja vastustavat, koska se tarkoittaa, että he eivät pysty vähentämään remontin kustannuksia vuokratulosta.
Lyhyesti tuloutuksessa ja rahastoinnissa on kyse siitä, voiko korjaushankkeen remonttikustannukset vähentää vuokratuloista vai ei. Verovähennysoikeuden ratkaisee se, miten osakkaan yhtiölle maksama summa käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Jos maksusuoritus tuloutetaan eli kirjataan tuloksi tuloslaskelmaan, on maksettu summa vähennyskelpoinen vuokratuloista maksuvuonna. Jos taas summa rahastoidaan eli merkitään taseeseen, ei sitä voi hyödyntää vuokratulojen verotuksessa. Sen sijaan rahastoitu maksusuoritus lisätään osakkeiden hankintahintaan, ja se tulee huomioiduksi vasta asuntoa myytäessä luovutusvoittoverotuksen yhteydessä.
Korjaushankkeet aiheuttavat yleensä osakkeenomistajille huomattavia kustannuksia riippumatta siitä, asuuko osakas yhtiössä vai ei. Toteuttaessaan korjaushankkeita taloyhtiön tulisi huomioida osakkeenomistajien erilaiset intressit, ja jo hankesuunnitteluvaiheessa miettiä vaihtoehtoja rahastoinnille. Yleensä taloyhtiöiden tilanne on sellainen, että tulouttaminen on mahdollista. Täytyy kuitenkin muistuttaa, että taloyhtiön ei ole tarkoitus tehdä voittoa, jolloin maksusuoritusten tuloutuksessa on syytä olla tarkkana. Taloyhtiön on myös hyvä muistaa, että sekä asukasosakkaiden että sijoittajaosakkaiden maksusuoritukset on merkittävä kirjapidossa samalla tavalla. Erilaiset maksusuoritukset voidaan kuitenkin käsitellä eri tavoin, esimerkiksi pääomavastikkeet tulouttaa ja lainaosuussuoritukset rahastoida.
Päätökset rahastoinnista tehdään aina vuosittain yhtiökokouksessa. Hallitus esittää päätösehdotuksen yhtiökokoukselle ja yleensä yhtiökokous myös päättää ehdotuksen mukaisesti. Vuokranantajan tulee ennen yhtiökokousta pyrkiä vaikuttamaan siihen, että remontin maksusuoritukset tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa. Vuokranantajan kannattaa käydä asia huolellisesti läpi isännöitsijän ja hallituksen kanssa sekä mahdollisuuksien mukaan muiden osakkeenomistajien kanssa. On valitettavan yleistä, että vasta yhtiökokouksessa ehdotettava vaihtoehto tuloutuksesta saa kielteisen vastaanoton muilta osakkeenomistajilta ilman järkeviä perusteluja.
Työläämpi, mutta tehokas keino vaikuttamiseen on, että vuokranantaja menee itse taloyhtiön hallitukseen ja hallituksen sisällä tuo esille vaihtoehdon tulouttamisesta. Kaikilla ei ole mahdollisuutta taikka halua olla taloyhtiön hallituksessa, jolloin pitää pyrkiä lisäämään hallituksen tietämystä tuloutuksen erilaisista vaihtoehdoista muulla tavoin.
Ville Hopsu
Kirjoittaja on neuvontalakimies Kiinteistöliitto Uusimaa ry:ssä.
Vastuullisuuskeskustelu ulottuu lähivuosina myös taloyhtiöihin, ja hyvin hoidetut taloyhtiöt nousevat arvoon. Vastuullisuuteen kuuluu niin ekologinen, taloudellinen kuin sosiaalinen vastuu. Suunnitelmallinen kiinteistönpito on keskeinen osa vastuullisuuden johtamista.
Valvoja valvoo korjaushankkeessa taloyhtiön puolesta urakoitsijan työsuoritusta. Hän on kuitenkin puolueeton ja yhteistyössä kaikkien osapuolten kanssa. Valvojan suhde taloyhtiöön määritellään valvontasopimuksessa, suhde urakoitsijaan taas urakkasopimuksessa.
Taloyhtiön kannattaa kilpailuttaa vakuutuksensa säännöllisesti. Tinkiminen ei vakuutusasioissa kannata. Erityisesti ison ja kalliin korjaushankkeen lähestyessä taloyhtiön hallituksen on huolehdittava, että kiinteistövakuutus on voimassa.
Kaikkien taloyhtiöiden tulee laatia tilinpäätös ja toimintakertomus sekä talousarvio yhtiökokouksessa käsiteltäväksi. Tilinpäätösasiakirjoista löytyy tietoa tilikauden tapahtumien lisäksi yhtiön taloudellisesta tilasta ja tulevaisuuden näkymistä. Sen avulla yhtiö voi varautua tulevaisuuteen.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään