Oikeustapaus: Huolellista johdon toimintaa?

Taloyhtiön korjaushankkeiden toteuttamisesta on usein yhtä monta mielipidettä kuin on omistajaosakkaitakin. Tässä odotusten ristiaallokossa hallituksen ja isännöitsijän tulee luovia yhtiön parhaaksi. Tehtävä ei ole helppo, ja siitä saa liian harvoin kiitosta.

Helsingin hovioikeuden tuomiossa nro 1595, S 20/4301 käsiteltiin kysymystä johdolta vaadittavasta aktiivisuudesta ja huolellisuudesta.

Yhtiössä oli teetetty vuonna 2011 märkätilojen kuntokartoitus, jossa märkätilat oli jaettu kahteen luokkaan. Pääluokkaan I kuuluivat hieman parempikuntoiset märkätilat ja luokkaan II hieman huonokuntoisemmat märkätilat. Kuntokartoitusraportin mukaan tavoitteena oli korjata vuosina 2013–2015 kunakin neljä huoneistoa ja vuonna 2016 viisi huoneistoa kiireellisyysjärjestyksessä.

Yhtiökokous päätti 2012 hallituksen esityksen mukaisesti toteuttaa kylpyhuonekorjauksia vuosien 2013–2016 aikana kartoituksen luokituksen perusteella. Lisäksi päätettiin, että kustannuksien rahoittamisesta päätetään erikseen yhtiökokouksessa.

Kylpyhuoneet remontoitiin kuitenkin vasta 2017 uuden, loppuvuonna 2016 tehdyn yhtiökokouspäätöksen perusteella. Remontit toteutettiin kartoituksen suositusta laajemmin ja kaikkien huoneistojen osalta samalla kertaa.

Osakkaan mielestä hallituksella ja isännöitsijällä oli ollut mahdollisuus ja velvollisuus käynnistää märkätilojen kunnostaminen vuoden 2012 yhtiökokouksen jälkeen. Kun johto ei ollut näin toiminut ja kylpyhuoneiden kunnostaminen viivästyi, osakas katsoi kosteusvaurioiden pahentuneen ja johdon olevan vahingonkorvausvastuussa taloyhtiölle syntyneistä ylimääräisistä kunnostuskuluista.

Hovioikeus ja käräjäoikeus arvioivat asiaa samalla tavalla ja päätyivät samaan lopputulokseen: huolimattomuutta ei ollut, eikä vahinkojakaan ollut näytetty toteen. Molemmat oikeusasteet katsoivat, että vuoden 2012 yhtiökokouksessa oli päätetty asettaa kylpyhuoneiden kunnossapitotöiden suorittamiselle vain ajallinen tavoite töiden saattamisesta päätökseen viimeistään vuonna 2016. Lisäksi oli päätetty noudattaa kuntokartoituksen kiireellisyysluokitusta.

Kysymys oli siis vain periaatteellisesta päätöksestä. Hovioikeuden mukaan märkätilojen kartoitusraportti ei ole yksin edes ollut riittävä selvitys märkätilojen kunnostustarpeen edellyttämien töiden teettämiselle, vaan hallituksella on ollut tarve selvittää tarkemmin kaikki märkätilojen kunnossapitotöihin vaikuttavat seikat toimiakseen huolellisesti, varsinkin kun huoneistot olivat kunnoltaan ja materiaaleiltaan erilaisia. Yhtiössä oli myös muita korjaustarpeita. Isännöitsijällä ja hallituksella on ollut hovioikeuden mukaan perusteltu syy olla suorittamatta kylpyhuonekorjauksia kartoitusraportin perusteella, valmistella asiaa ja siirtää kylpyhuoneremonteista päättäminen myöhempään yhtiökokoukseen.

Se, että korjaustöitä ei ollut saatu päätökseen vuoden 2016 aikana, osoitti kylläkin hovioikeiden mielestä, että korjaustyöt olivat hieman viivästyneet. Ottaen kuitenkin huomioon hankkeen laajuuden ja sen edellyttämän valmistelun vaatima aika sekä muut yhtiön korjaustarpeet ei viivästyminen osoittanut hovioikeuden mukaan huolimattomuutta asioiden hoidossa. Yhtiössä sinänsä teetettyjen piikkausten, viemäritöiden ja lattiavalujen tai edes yhden huoneiston kuivauskulujen ei myöskään ollut näytetty aiheutuneen viivästyksestä tai sen aikana syntyneiden kosteusvaurioiden korjaamisesta.

Mitä tapauksesta voi oppia? Ainakin sen, että yhtiökokouspäätökset kannattaa kirjata mahdollisimman selkeiksi, ettei turhille väitteille ja erimielisyyksille jäisi sijaa.

Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 1/2022.