Yhtiökokouskausi on pian käsillä. Yhtiökokouksessa päätökset tehdään pääsääntöisesti enemmistöpäätöksinä. Tällöin yhtiökokouksen päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut yli puolet annetuista äänistä. Mutta milloin tarvitaankin määräenemmistöpäätös?
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 27 §:ssä on säädetty tilanteista, joissa yhtiökokouksen päätökset on tehtävä 2/3:n määräenemmistöllä, jollei muualla asunto-osakeyhtiölaissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätä tiukemmin. Kun päätös on tehtävä määräenemmistöllä, yhtiökokouksen päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Määräenemmistön tulee täyttyä sekä annettujen äänien että kokouksessa edustettujen osakkeiden osalta. Enemmistön laskeminen sekä annetuista äänistä että kokouksessa edustetuista osakkeista tarkoittaa sitä, että äänestyksessä passiivisina pysyvät osakkaat vaikuttavat käsiteltävän asian lopputulokseen pelkällä läsnäolollaan. Esimerkiksi esteellisen osakkaan osakkeet lasketaan kokouksessa edustettuihin osakkeisiin, vaikka esteellinen osakas ei voi osakkeillaan äänestää.
Määräenemmistöpäätöksentekoa koskevia säännöksiä ei voida lieventää yhtiöjärjestysmääräyksellä. Sen sijaan tiukempia vaatimuksia päätöksenteolle voidaan yhtiöjärjestyksessä asettaa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan esimerkiksi määrätä, että päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta on tehtävä 3/4:n määräenemmistöllä. Tällöin tiukentavia määräyksiä on noudatettava.
Määräenemmistöpäätös tarvitaan mm. seuraavissa tilanteissa:
Päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta on lähtökohtaisesti tehtävä 2/3 määräenemmistöllä, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä tiukemmin. Jos yhtiöjärjestyksessä on asunto-osakeyhtiölakia tiukempi määräys yhtiöjärjestyksen muuttamisesta, tulee tätä määräystä noudattaa. Joissain tilanteissa yhtiöjärjestyksen muuttaminen saattaa määräenemmistön lisäksi vaatia osakkaiden suostumuksia. Osakkaiden suostumus tarvitaan esimerkiksi silloin, kun yhtiöjärjestykseen lisätään lunastuslauseke.
Päätös kustannusten tasajaosta yhtiön suorittamasta kunnossapitotyöstä tai uudistuksesta on tehtävä 2/3 määräenemmistöllä. Kustannukset voidaan jakaa osakkaiden kesken tasan silloin, jos kunnossapitotyö tai uudistus kohdistuu osakehuoneistoon, siitä aiheutuva hyöty ja kustannus on jokaiselle huoneistolle yhtä suuri ja tasajakoa on kannattanut yhtiökokouksessa 2/3 annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Tasajako soveltuu esimerkiksi tilanteeseen, jossa jokaiseen huoneistoon päätetään uusia yksi ulko-ovi.
Osakeannilla tarkoitetaan sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamista. Osakeanti voi tulla ajankohtaiseksi asunto-osakeyhtiössä esimerkiksi silloin, kun yhtiö haluaa myydä hallinnassaan olevan talonmiehen asunnon putkiremontin rahoittamiseksi. Jos talonmiehen asunto aiotaan myydä, se on ensin muutettava osakkeiksi. Asunto-osakeyhtiössä osakeannit on käytännössä toteutettava suunnattuina. Suunnatusta osakeannista päättää yhtiökokous 2/3 määräenemmistöllä.
Asunto-osakeyhtiö voi hankkia tai lunastaa omia osakkeitaan, jos osakkeiden hankkiminen tai lunastaminen liittyy yhtiön kiinteistön ylläpitämiseen. Yhtiö voi tietyin edellytyksin päättää esim. autopaikkaosakkeen lunastamisesta autopaikkaosakkeen siirtyessä yhtiön ulkopuoliselle. Päätös omien osakkeiden hankkimisesta tai lunastamisesta on tehtävä 2/3 määräenemmistöllä.
Heidi Nordström
Kirjoittaja on lakimies Kiinteistöliitto Uusimaassa.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Kommentointi on suljettu.
Julkaisemme kommentteja arkipäivisin (pl. loma-ajat). Kommentoithan asiallisesti ja muut huomioon ottaen. Tämä kommenttikenttä on tarkoitettu yllä olevaa artikkelia koskevaa keskustelua varten. Täällä ei saa mainostaa eikä spämmätä. Emme myöskään vastaa tällä palstalla lakikysymyksiin tai korjaushankkeita koskeviin ongelmiin. Niihin saat apua Kiinteistöliiton neuvontapalveluista
Taloyhtiön valaistus kannattaa uusia muun remontin, esimerkiksi lvi-saneerauksen yhteydessä, tai viimeistään silloin, kun valaisimet ovat tulleet käyttöikänsä päähän. Uudet valaisimet ovat energiatehokkaita, mutta suurin säästö saadaan, kun valaistus asennetaan olemaan päällä vain tarvittaessa.
Uudistetun rakentamislain tavoitteena on sujuvoittaa lupaprosesseja, mutta käytännön vaikutukset voivat vaihdella kunnittain. Taloyhtiöiden on hyvä selvittää ajoissa, mitä vaatimuksia omalle hankkeelle muuttuneessa tilanteessa asetetaan.
Kiinteistö- ja rakennusalan asiantuntijoiden julkistamassa raportissa tarkastellaan rakennetun ympäristön tilaa. Raportin mukaan korjausvelan hallinnan tulisi olla tärkein prioriteetti. Rakentamisessa tulisi siirtyä yhä enemmän uudisrakentamisesta korjausrakentamiseen.
Taloyhtiön yhtiöjärjestyksen muuttaminen edellyttää vähintään kahden kolmasosan määräenemmistön kannatusta yhtiökokouksessa. Eräissä poikkeustapauksissa määräenemmistöpäätös ei kuitenkaan riitä, sillä toisinaan vaaditaan lisäksi tiettyjen tai kaikkien osakkaiden suostumus.
Tilaajille
Kirsi-Marja Lecklin
Millä enemmistöllä pitää päättää jos huoneistojen neliömäärät muutetaan ylöspäin?
Riittääkö 2/3 vai pitääkö kaikkien hyväksyä päätös, koska vastike tulee nousemaan osilta yhtiöläisiä. Mikä on 2/3 kun yhtiössä on 10 osakasta?