Täydennysrakentamisen myötä maastamme löytyy monta asunto-osakeyhtiötä, jonka muodostavat tyypillisesti vanha omakotitalo ja myöhemmin rakennettu pari- tai rivitalo. Rakennukset ovat eri-ikäisiä ja -tasoisia, samaten niihin kohdistuvat korjaustarpeet erilaisia ja eriaikaisia. Kenen kuuluu korjata ja mitä?
On aika selvää, että tällaisessa taloyhtiössä vanhaa omakotitaloa pitää korjata monella tapaa ja uudempia rakennuksia vasta niiden elinkaaren myöhemmässä vaiheessa. Tavanomaisesti tämä aiheuttaa eripuraa etenkin osakkaiden vaihtuessa. Ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty erillisvastikkeista tai laista poikkeavasta kunnossapitovastuusta, kuuluu taloyhtiön korjata rakenteelliset viat sekä perusjärjestelmät ja kaikki osakkaat osallistuvat korjauskustannuksiin vastiketta maksamalla. Tämän tyyppisissä pientaloyhtiöissä onkin järkevää ja jopa suositeltavaa määrätä yhtiöjärjestyksessä esimerkiksi, että kukin osakkeenomistaja hoitaa oman hallitsemansa rakennuksen ja mahdollisesti myös piha-alueen kunnossapidon.
Kunnossapitovastuun jakautumista koskeva yhtiöjärjestyksen määräys on syytä kirjoittaa mahdollisimman yksiselitteisesti. Jos yhtiöjärjestysmääräys on tulkinnanvarainen tai epäselvä, määräytyy kunnossapitovastuu käytännössä asunto-osakeyhtiölain mukaan siltä osin kuin yhtiöjärjestyksestä ei saada selvyyttä kunnossapitovastuun jakautumiseen.
Määräystä muotoiltaessa pitäisi huomioida yhtiön ominaispiirteet. Esimerkiksi erilistaloista koostuvassa taloyhtiössä voi olla tarpeen määrätä kokonaisen rakennuksen kunnossapitovastuu osakkaalle. Tällöin yhtiöjärjestyksessä tulisi mainita, että kysymys on muustakin kuin vain huoneiston kunnossapidosta. Voidaan esimerkiksi määrätä, että osakkeenomistaja vastaa ”hallitsemansa huoneiston sijaintirakennuksen” kunnossapidosta kokonaisuudessaan. Osakkaan vastuu ei tällöin ulotu rakennuksen ulkopuolelle, joten erikseen täytyy vielä pohtia maassa kulkevien putkien ja johtojen kunnossapitovastuun määrittely. Harkinnan mukaan osakkaan kunnossapitovastuu voidaan laajentaa koskemaan myös piha-aluetta.
Haastavinta on yleensä kunnossapitovastuun rajapintojen määrittely. Esimerkiksi missä kohtaa loppuu yhtiön vastuu ja osakkaan vastuu alkaa, jos vaikkapa paritalossa halutaan siirtää vesi- ja viemärijärjestelmän kunnossapitovastuuta yhtiöltä osakkaalle. Sama koskee myös osin yhteisiä ja useampaa huoneistoa ”palvelevia” katto- ja seinärakenteita. Niiden osalta kunnossapitovastuu on yleensä mielekkäintä säilyttää yhtiöllä.
Asunto-osakeyhtiötä perustettaessa yhtiöjärjestyksessä voidaan vapaasti poiketa lainmukaisesta kunnossapitovastuun jaosta. Myöhemmässä vaiheessa yhtiöjärjestyksen muuttaminen edellyttää pääsääntöisesti, että vähintään 2/3 yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista sitä kannattaa, jos uusi kunnossapitovastuuta koskeva määräys kohtelee kaikkia osakkeenomistajia tasavertaisesti. Yhdenvertaisuusperiaatteesta saattaa kuitenkin seurata, että muutos vaatii lisäksi tietyn tai tiettyjen osakkeenomistajien suostumuksen.
Jos kunnossapitovastuuta halutaan siirtää yhtiöltä osakkaalle, vastuu voi käytännössä koskea ainoastaan myöhemmin ilmeneviä kunnossapitotarpeita. Jos esimerkiksi osakkaan kylpyhuoneen vedeneristeissä on jo korjattavaa, kuuluu yhtiön korjata ne. Vedeneristeiden kunnossapitovastuun siirtäminen yhtiöltä osakkaalle loukkaisi tällaisessa tilanteessa yhdenvertaisuutta eikä sellaisesta yhtiöjärjestysmääräyksestä voitaisi päättää ilman loukatun osakkaan suostumusta.
Asunto-osakeyhtiölaki määrää, mitkä kunnossapitotoimet kuuluvat taloyhtiölle ja mitkä osakkaalle. Yhtiö vastaa rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien kunnossapidosta. Osakkeenomistajalle kuuluu vastuu huoneiston sisäosien ja kiinteiden kalusteiden kunnossapidosta.
Tilaajille
Osakas oli muuttanut liikehuoneistonsa ravintolaksi ja tehnyt sen vuoksi huoneistossa muutostöitä. Taloyhtiön julkisivusaneerauksessa muutokset poistettiin. Osakas haastoi taloyhtiön oikeuteen, sillä hän katsoi yhtiön olevan vastuussa vahingoista.
Tilaajille
Taloyhtiö voi ottaa yhtiölainaa esimerkiksi korjaushankkeita varten. Sitä lyhennetään yleensä osakkeenomistajilta kuukausittain kerättävillä pääomavastikkeilla. Jos joku osakkaista ei pysty maksamaan vastikettaan, se jää viime kädessä muiden osakkaiden maksettavaksi.
Tilaajille
Helteiden keskellä moni osakas pohtii ilmalämpöpumpun asentamista. Ennen ostopäätöstä ja asennuksen tilausta on osakkaan kuitenkin tehtävä muutostyöilmoitus taloyhtiölle. Asennukseen ei saa ryhtyä ennen kuin taloyhtiö on käsitellyt muutostyöilmoituksen.
Tilaajille
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään