Kevät ja yhtiökokousaika ovat taas pian käsillä. Usein vuokranantajaosakas havahtuu kokouksen tuloon vasta viime metreillä. Suosittelen kuitenkin jo tässä vaiheessa miettimään, mihin yhtiön asioihin haluaisit vaikuttaa. Yhtiökokoukseen osallistuminen ja siellä vaikuttaminen voivat parantaa esimerkiksi vuokratuottoa merkittävästikin.
Silloin tällöin vuokranantajaosakas närkästyy siitä, ettei isännöitsijältä tai hallitukselta heru tietoja yhtiön asioista. Yhtiökokous on kuitenkin juuri se paikka, jossa osakkeenomistaja voi käyttää lain mukaista kyselyoikeuttaan. Mikäli osakkeenomistaja niin pyytää, hallituksen ja isännöitsijän on annettava yhtiökokouksessa tarkempia tietoja seikoista, jotka saattavat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävän asian arviointiin. Vaikka osakkaalla on kyselyoikeus, suuria muutoksia suunnitelmiin ei juuri enää yhtiökokouksessa tehdä. Haluaisinkin korostaa yhtiön johdon ja osakkaiden vuorovaikutuksen merkitystä jo yhtiökokousta edeltävänä aikana.
Osallistumalla yhtiökokoukseen voi pyrkiä vaikuttamaan siihen, että remontit suoritettaisiin edullisesti. Pinnoitus ei kuitenkaan aina ole perinteistä putkiremonttia parempi vaihtoehto, joten remonttitavan valinnassa on hyvä käyttää maalaisjärkeä. Päättäessään esimerkiksi julkisivuremontin toteuttamisesta yhtiökokous käytännössä valtuuttaa hallituksen hoitamaan remontin tarkemman suunnittelun ja toteutuksen. Jotta ikäviltä yllätyksiltä vältyttäisiin, kannattaa yhtiökokouksen asettaa hallitukselle tiettyjä reunaehtoja aina budjetista esimerkiksi piharemontin tarkempaan sisältöön. Onpa käynyt niinkin, että yhtiökokouksessa päätetty ”pihan uusiminen” tarkoitti osakkaan mielestä nurmikon ja pensaiden istutusta, mutta isännöitsijä oli tilannut paikalle asfalttikoneen.
Vuokranantajia askarruttaa usein se, ovatko remontin vuoksi yhtiölle maksetut pääomavastikkeet tai lainaosuussuoritukset vähennyskelpoisia verotuksessa. Tämä riippuu siitä, kuinka hänen yhtiölle maksamansa rahasuoritukset käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Maksusuoritus on nimestä riippumatta vähennyskelpoinen silloin, kun se tuloutetaan. Vuokranantajaosakkaan tulisikin siis pyrkiä vaikuttamaan yhtiökokouksessa siihen, että maksusuorituksia tuloutettaisiin.
Vuokraustoiminnan kannattavuuteen vaikuttaa vastikkeen määrä. Yhtiökokouksessa kannattaakin kiinnittää myös muiden osakkaiden huomiota siihen, että vastike alenisi tai ei ainakaan nousisi. Esimerkiksi kilpailutus olisi hyvä suorittaa säännöllisesti ainakin viiden vuoden välein. Vastikkeenalennuspyrkimykset saanevat yhtiökokouksessa kosolti hyväksyviä nyökkäyksiä, sillä pienempi vastike hyödyttää paitsi sijoittajia myös asujaosakkaita. Isännöitsijän kilpailutuskin saattaa silloin tällöin olla paikallaan.
Vuokranantaja ei välttämättä syystä tai toisesta pääse paikalle yhtiökokoukseen. Taloyhtiö saattaa olla toisella puolella Suomea tai sitten työt pitävät kiireisenä. Se ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö yhtiökokoukseen voisi osallistua. Lain mukaan osakkeenomistaja saa käyttää oikeuttaan yhtiökokouksessa valtuutetun välityksellä. Valtuutetun on esitettävä päivätty valtakirja tai hänen on muutoin luotettavalla tavalla osoitettava olevansa oikeutettu edustamaan osakkeenomistajaa.
Ongelmaksi ei muodostu sekään, jos osakkaan on kiirehdittävä toisaalle kesken kokouksen. Hän voi tällöin ilmoittaa suullisesti kokouksen puheenjohtajalle, että joku paikalla oleva osakkeenomistaja toimii hänen asiamiehenään. Muista, että valtuuttaminen toimii myös toisin päin, mikäli tuttu osakas on estynyt saapumasta paikalle.
Moni ei tule ajatelleeksi, että pääsääntöisesti myös vuokralaisella on oikeus osallistua yhtiökokoukseen, mikäli kokouksessa käsiteltävillä asioilla on merkitystä hänen asumisensa kannalta. Tällaisia asioita ovat yhteisten tilojen käyttö, järjestyssäännöt sekä sellaiset kunnossapito- tai muutostyöt, jotka vaikuttavat olennaisesti vuokralaisen huoneiston tai yhtiön yhteisten tilojen käyttöön. Äänioikeutta vuokralaisella ei luonnollisesti ole, mutta sen sijaan hänellä on oikeus puheenvuoroihin.
Jotkut vuokranantajat ovat todenneet toimivaksi sen, että vuokralainen osallistuu paitsi yhtiökokouksiin, myös epävirallisempiin remonttipalavereihin. Näin remontit ja niiden yksityiskohdat tulevat vuokralaiselle jo hyvissä ajoin tutuksi. Vuokralainen saa suoraa tietoa esimerkiksi käytännön järjestelyistä. Saattaapa valveutunut vuokralainen esittää myös varteenotettavia päätösehdotuksia.
Vuokralaiselta vaadittava kotivakuutus ei aina riitä kattamaan kaikkia vuokranantajan riskejä. Siksi vuokranantajan kannattaa ottaa itselleen vakuutus tuomaan lisäturvaa. Vakuutus on hyvä valita oma sijoitusstrategia mielessä pitäen.
Asuntosijoittamisen näkymät ovat laskussa, kertoo Suomen Vuokranantajien Vuokranantajabarometrista. Hoitokulut ja korot nousevat eikä asuntosijoittaminen enää ole yhtä kannattavaa kuin ennen. Tampereella kuitenkin uskotaan myönteiseen kehitykseen.
Vuokranantajalla on oikeus vähentää vuokratuloistaan niiden hankkimisesta aiheutuneet menot. Tehdyt vähennykset pienentävät verotettavan vuokratulon määrää ja maksettavia veroja.
Jos vuokralainen hoitaa asuntoa huonosti, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus. Huoneiston huolelliseen hoitamiseen voidaan katsoa kuuluvan ainakin huoneiston tavanomainen puhtaanapito ja sen siivoaminen. Suuri tavaramäärä asunnossa vaikeuttaa siivousta ja on paloturvallisuusriski.
Tilaajille
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään