Vaihtoehtoiset kustannustenjakotavat putkiremonteissa

Tavallisesti putkiremontin kustannusten jakaminen osakkaille ei tuota suurta päänvaivaa. Asunto-osakeyhtiölaissa on hyvin selkeät säännökset hankkeen kustannusten jyvitykseen. Normaalitilanteessa kaikki yhtiön osakkeenomistajat osallistuvat hankkeen kulujen kattamiseen yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan.

Toisinaan yhtiössä mietitään kuitenkin myös muita kustannustenjakoperusteita kuin yksiselitteinen yhtiövastikeperusteen mukainen jyvitysperuste. Käyn läpi tyypillisimmin keskusteluissa pyörivät vaihtoehdot.

Monimuotoisissa yhtiössäkin kaikki osallistuva kustannuksiin

Yhtiössä, jossa on useita rakennuksia ja/tai sekä liike- että asuinhuoneistoja tulee toisinaan eteen tilanteita, joissa yhtiöjärjestyksen mukainen kaikki maksaa -periaate on vaikea niellä, koska osa osakkaista kokee olevansa remontissa ainoastaan maksumiehen asemassa. Esimerkiksi liikehuoneistojen osakkaille putkiremontin kustannusjako näyttäytyy epäoikeudenmukaiselta siksi, että aina liikehuoneistoissa ei ole kylpy- tai wc-tiloja taikka keittiötä, joka saneerattaisiin putkiremontin yhteydessä uutta vastaavaksi. Toisaalta taas useamman rakennuksen yhtiössä rakennukset saattava olla eri-ikäisiä ja kuntoisia, mistä syystä putkiremontti voi olla ajankohtaista vain yhdessä yhtiön rakennuksista.

Yllä kuvatuissa tilanteissa kaikkien osakkeenomistajien on kuitenkin osallistuttava remontin kustannuksiin, tuottipa remontti heille suoraa hyötyä tai ei (AOYL 3:1§). Ainoat tilanteet, jossa esimerkiksi liikehuoneistot voidaan vapautuvat hankkeen kustannuksista, ovat ne, jos yhtiön yhtiöjärjestyksessä on tästä nimenomaisia määräyksiä tai mikäli joku osakkaista saisi tuomioistuimessa kohtuussyistä muutettua yhtiöjärjestystä tai hankkeen kustannusjakoa. Tuomioistuimen kautta kustannusjaon muuttaminen on äärimmäisen harvinaista, eikä perusteeksi tähän normaalisti riitä vain hankkeen hyötyjen epätasainen jakautuminen.

Tasajako – käytännössä mahdoton

Eteen on tullut myös tilanteita, joissa perinteisen putkiremontin putkivedot ja yleiskulut haluttaisiin rahoittaa vastikeperusteella ja jakaa muut hankkeen kustannukset osakkaiden kesken tasan. Taustalla on yleensä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun ja 32 §:n 2 momentin eli ns. tasajakopykälän soveltaminen. Tasajaosta voidaan lain mukaan päättää 2/3 määräenemmistöllä, jos vain sen edellytykset muutoin täyttyvät.

Tasajaon käyttämisen esteenä putkiremonteissa on yleisimmin se, että kaikkiin huoneistoihin kohdistuvan työn tulee olla kustannuksiltaan sama, jotta tasajakosäännöstä voitaisiin soveltaa. Käytännössä sellainen on hyvin harvinaista jo siksi, että useimmin yhtiön huoneistojen kylpyhuoneet ja keittiöt ovat erisuuruisia keskenään. Vaikka poikkeuksellisesti huoneistokohtaiset kulut pystyttäisiin osoittamaan yhtä suuriksi, tyssää lain tasajakosäännöksen soveltaminen siihen, että nähdäkseni yhden urakan eri töiden osuuksia ei voida mukaan jakaa osakkaille eri maksuperusteiden mukaisesti. Ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta remonttia ei voida toteuttaa myöskään niin, että yhtiö toteuttaisi varsinaiset yhteiset putkityöt ja jokaisen osakkaan omalle vastuulle jäisi kylpyhuoneen ja keittiön eristeiden ja pintojen jälleenrakentaminen.

Hyvitystä on annettava, jos edellytykset täyttyvät

Normaalisti putkiremonteissa ainoa mahdollisuus yhtiövastikkeen maksuperusteesta poikkeamiseen liittyy tilanteisiin, jossa joku osakkeenomistaja on etukäteen jo saneerannut huoneistonsa siten, että putkiremonttia ei tarvitse lainkaan tai tietyiltä osin ulottaa ko. huoneistoon. Mikäli osakkaan remontoima huoneisto on kiistatta edelleen teknisesti käyttökelpoinen ja muut hyvityksen edellytykset täyttävä, on osakkeenomistajaa hyvitettävä AOYL 6:31 §: perusteella yhtiön putkiremontin yhteydessä, kunhan yhtiölle vain syntyy putkiremontin yhteydessä säästöä osakkaan itse tekemän remontin johdosta.

Hyvittäminen ei tarkoita, että yhtiö maksaisi osakkaalle jotain vaan sitä, että osakkeenomistajan vastikeperusteen mukaista hankeosuutta alennetaan. Hyvityksen laskeminen on varsin monimutkaista ja tarkemmin laskentaperusteisiin voi tutustua esimerkiksi Kiinteistöliiton lakimiehen Joachim Lindholmin piakkoin julkaistavan hyvitysoppaan avulla (julkaisija Kiinteistöalan Kustannus Oy).

Muu sopiminen kustannusjaosta – vaatii sopimusjuridiikan osaamista

Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat voivat yksimielisinä sopimalla poiketa yhtiövastikeperusteen mukaisesta kustannustenjaosta hankekohtaisesti, vaikkei sitä asunto-osakeyhtiölaissa tästä nimen omaista säännöstä olekaan. Sopimalla hankkeen kuluja voidaan periaatteessa jakaa miten tahansa. Käytännössä sopiminen onnistuu kuitenkin vain hyvin pienissä yhtiössä, koska sopiminen vaatii kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen ja sitoutumisen asiaan. Mikäli yhtiöjärjestyksestä poikkeavasta kustannustenjaosta halutaan sopia, on sopimukset tehtävä ehdottomasti kirjallisena ja sopimisen yhteydessä oltava tarkkana, jotta kustannusten jakaminen tehdään kaikilta osin nykyisiä ja tulevia osakkaita sitovasti.

Yhtiöjärjestyksen vastikemääräykset edelleen kaiken lähtökohtana

Edellä on kuvattu tyypillisimmät tilanteet, joihin vaihtoehtoista kustannusjakoa koskevassa keskustelussa törmää. Vaikka nykyisen asunto-osakeyhtiölain myötä lakiin kirjattiin muutamia edellä kuvattuja poikkeuksia hankkeiden kustannusjakoon, on yhtiön yhtiöjärjestykseen perustuva kaikki maksaa -periaate edelleen erittäin vahva pääsääntö. Esimerkiksi lain yhdenvertaisuussäännöksen 1:10 § vetoaminen ei automaattisesti tai oikeammin juuri koskaan voi muuta kustannusjakoa muuksi, vaikka tällaisiakin käsityksiä asiasta liikkuu.