Taloyhtiön yhtiöjärjestys ajan tasalle

Jokaisella taloyhtiöllä on yhtiöjärjestys, joka asunto-osakeyhtiölain ohella määrää, miten yhtiön hallintoa hoidetaan ja mitkä ovat osakkaan oikeudet ja velvollisuudet. Taloyhtiön yhtiöjärjestys laaditaan yhtiölle perustamisvaiheessa, ja sitä voidaan myöhemmin tarvittaessa päivittää. Monesti päivittäminen kuitenkin vuosien saatossa unohtuu.

– Yllättävän paljon taloyhtiöissä on aiemman lain aikaisia yhtiöjärjestyksiä. Vanhimmat alkuperäissisältöiset yhtiöjärjestykset, joihin olen törmännyt, ovat olleet 1960-luvulta. Ne ovat todella vanhoja, kun ottaa huomioon, että asunto-osakeyhtiölaki on ehtinyt sen jälkeen uudistua kahdesti, kertoo Annika Kemppinen, joka työskentelee asianajajana Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä.

Kemppisen yhdessä Marina Furuhjelmin ja Mia Pujalsin kanssa kirjoittamasta kirjasta Taloyhtiön yhtiöjärjestys – Ohjeet ja mallit (Kiinteistömedia Oy) ilmestyi juuri päivitetty painos. Kirjassa kerrotaan, mistä määräyksistä yhtiöjärjestys tavallisesti koostuu ja millaisia määräyksiä siihen voidaan nykyisen asunto-osakeyhtiölain nojalla kirjata.

– Kirja oli tarpeen päivittää, koska lainsäädäntö on muuttunut edellisestä painoksesta. Kirjan mallimääräyksiin oli myös tarpeen tehdä täsmennyksiä muun muassa huoneistotietojärjestelmän ja vuosien aikana muodostuneen uuden oikeuskäytännön perusteella, Marina Furuhjelm kertoo. Furuhjelm työskentelee Kemppisen tapaan asianajajana Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä.

Jos taloyhtiön yhtiöjärjestystä on muutettu nykyisen asunto-osakeyhtiölain aikana, eli 1.7.2010 tai sen jälkeen, yhtiöjärjestys on kaikilta osin nykylain määräysten mukainen. Tämä johtuu siitä, ettei lain vastaista yhtiöjärjestystä voida nykyään rekisteröidä. Sen sijaan ennen nykyisen lain voimaantuloa rekisteröity yhtiöjärjestys voi sisältää vanhentuneita määräyksiä, joita ei voida enää noudattaa.

Lain kanssa ristiriidassa oleva yhtiöjärjestys hankaloittaa etenkin hallituksen ja isännöinnin työtä. Tällöin aikaa kuluu sen selvittelyyn, miltä osin yhtiöjärjestystä noudatetaan ja miltä osin jokin nykylain määräys ohittaa yhtiöjärjestyksen määräyksen.

– Kehotan aina taloyhtiöitä päivittämään vanhan lain aikaiset yhtiöjärjestykset. Kaikilta osin nykylain mukainen yhtiöjärjestys on paras tae sille, että taloyhtiössä osataan noudattaa oikeita menettelytapoja. Tällöin myös riitojen todennäköisyys pienenee, Kemppinen muistuttaa.

Jos taloyhtiössä huomataan yhtiöjärjestyksen kaipaavan päivittämistä, hallituksen kannattaa ryhtyä päivitystyöhön pikimmiten. Pienet muutokset ja sanamuotojen nykyaikaistamiset voi hallitus tehdä itse isännöitsijän avustuksella.

Jos yhtiöjärjestykseen on tarpeen tehdä isompia muutoksia, voi olla viisasta kääntyä alan lakimiehen puoleen. Lakimies pystyy arvioimaan, ovatko taloyhtiön toiveet yhtiöjärjestyksen muutoksista toimivia ja järkeviä.

– Samalla lakimies käy yhtiöjärjestyksen kokonaisuudessaan läpi ja varmistaa, ettei siihen jää ristiriitoja. Valitettavan usein, kun taloyhtiöt itse päivittävät yksittäisiä yhtiöjärjestyksen määräyksiä, unohdetaan tarkistaa yhtiöjärjestyksen muut määräykset. Tällöin yhtiöjärjestykseen voi jäädä ristiriitaisia määräyksiä, joista myöhemmin syntyy riitoja, Furuhjelm kertoo.

Lopullinen, muutettu yhtiöjärjestys tulee aina hyväksyttää taloyhtiön yhtiökokouksella ja ilmoittaa rekisteröitäväksi Patentti- ja rekisterihallitukseen.

– Muutettu yhtiöjärjestys on voimassa rekisteröinnistä alkaen, ja vasta sen jälkeen sitä voidaan ryhtyä noudattamaan, muistuttaa Mia Pujals, joka työskentelee vanhempana lakimiehenä Kiinteistöliitto Uusimaassa.

 

Lisätietoa Taloyhtiön yhtiöjärjestys – Ohjeet ja mallit -kirjasta (Kiinteistömedia Oy) -kirjasta saa täältä >>

 

Kiinteistömedia Oy on myös Suomen Kiinteistölehden kustantaja.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

9.1.2019

Vuoden 2018 lakipähkinät

Tähän artikkeliin on koottu kaikki Suomen Kiinteistölehdessä vuonna 2018 julkaistut lakipähkinät. Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja? Heinäkuussa 2010 muuttunut asunto-osakeyhtiölaki toi kokonaan uuden käsitteen asunto-osakeyhtiömaailmaan – toiminnantarkastus ja toiminnantarkastaja.

22.1.2018

Kiinteistölehden lakipähkinät 2017

Kiinteistölehden lakipähkinät on koonti vuonna 2017 Suomen Kiinteistölehdessä julkaistuista lakipähkinöistä. Kysymyksiin vastaavat Suomen Kiinteistöliiton, Kiinteistöliitto Uusimaan ja Suomen Vuokranantajien asiantuntijat. Kuka maksaa hissin?

26.4.2017

Toiminnantarkastus ja toiminnantarkastaja

Toiminnantarkastus korvaa aiemman osakkaiden tekemän tilintarkastuksen eli ns. maallikkotilintarkastuksen. Toiminnantarkastuksen suorittaa yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja.

2.11.2017

Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE 2007

1 § Soveltamisala Yleisiä sopimusehtoja noudatetaan toimeksisaajan ja tilaajan välillä isännöintipalveluista tai muista vastaavista kiinteistöjohtamista koskevista palveluista tehdyissä sopimuksissa. Yleisistä sopimusehdoista voidaan poiketa sopimalla niistä toisin. 2 § Tavoitteellinen sopimussuhde Sopijapuolet pyrkivät pitkäjänteiseen yhteistyöhön sopimuksen tavoitteiden saavuttamiseksi.

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti