Taloyhtiöissä takkoja voi esiintyä sekä alkuperäisinä että jälkikäteen teetettyinä. Lisäksi vanhoista taloyhtiöistä voi löytyä kakluuneja, jotka eivät kuitenkaan enää toimi alkuperäisessä käyttötarkoituksessaan. Kenen vastuulla takkojen, kakluunien ja hormien kunnossapito missäkin tilanteessa on?
Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkaan kesken. Lain mukaan yhtiön kunnossapitovastuulla ovat huoneiston rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, kuten mm. lämmitys ja ilmanvaihto. Yhtiön kunnossapitovastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Osakas vastaa puolestaan huoneistonsa sisäosien kunnossapidosta.
Takkojen ja hormien osalta tämä tarkoittaa lähtökohtaisesti sitä, että hormi rakenteena kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle ja takka huoneiston sisäpuolisena osana osakkaan vastuulle. Hormien osalta asia ei kuitenkaan aina ole näin yksiselitteinen, kuten jäljempänä esitetään. Myös yhtiöjärjestyksessä saattaa olla kunnossapitovastuunjakoa koskevia määräyksiä, joilla voidaan poiketa asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta.
Takka huoneiston sisäpuolisena osana kuuluu lähtökohtaisesti aina osakkaan kunnossapitovastuulle. Osakas vastaa siis mm. takan, tulipesän ja takkapeltien kunnossapidosta. Yhtiön kunnossapitovastuulla ovat puolestaan alkuperäiset hormit. Alkuperäisillä hormeilla tarkoitetaan yhtiön tai rakennuttajan rakentamia hormeja. Yhtiöllä on kunnossapitovastuu alkuperäisistä hormeista, vaikka vain osassa huoneistoja olisi takka ja sitä palveleva hormi. Tilanne on sama silloin, kun huoneistossa on alun perin ollut takkahormi (ns. takkavaraus), mutta osakkeenomistaja on myöhemmin itse omalla kustannuksellaan asennuttanut huoneistoonsa takan.
Silloin kun osakas on joko rakennusvaiheessa tai myöhemmin teettänyt huoneistoon takan ja sitä palvelevan hormin, on kunnossapitovastuu näistä osakkaalla. On huomattava, että hormin rakentaminen on muutostyö, johon ei riitä pelkkä muutostyöilmoitus, vaan osakkaan on saatava yhtiön lupa hormin rakentamiseen. Näin on todettu myös Helsingin hovioikeuden ratkaisussa HO 26.4.2001 nro 1061. Yhtiön harkinnassa on, antaako se lupaa hormin rakentamiseen vai ei. Jos lupa annetaan, tulee muistaa osakkaiden yhdenvertainen kohtelu. Vastaavanlainen lupa hormin rakentamiseen on siis annettava toisellekin sitä pyytävälle osakkaalle.
Hormin kunnossapidosta on suositeltavaa sopia osakkaan kanssa siinä vaiheessa, kun yhtiö antaa luvan takan ja hormin rakentamiselle. Asiasta voidaan tehdä erillinen sopimus osakkaan kanssa tai ottaa yhtiöjärjestykseen hormien kunnossapitovastuuta koskeva määräys. Yhtiöjärjestykseen otettavan kunnossapitovastuumääräyksen hyvä puoli on se, että osakkaan vaihtuessa määräys sitoo automaattisesti uuttakin osakkeenomistajaa.
Vaikka huoneistossa olevat takat ja niitä palvelevat hormit olisivat alkuperäisiä, on joissakin tapauksissa pohdittava vielä sitä, mikä niiden alkuperäinen käyttötarkoitus on ollut. Vaikka yhtiö lähtökohtaisesti vastaa rakennuksen rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien kunnossapidosta, kaikki alkuperäiset rakenteet eivät välttämättä enää kuulu sen kunnossapitovastuulle. Esimerkiksi vanhoissa taloyhtiöissä lämmitysjärjestelmä on voinut alun perin toimia kakluunien varassa. Yhtiö on voinut kuitenkin päättää lopettaa alkuperäisen lämmitysjärjestelmän kunnossapidon siirtyessään myöhemmin kaukolämpöjärjestelmään. Kakluunit eivät tällöin enää toimi siinä käyttötarkoituksessa, jossa ne alun pitäen ovat olleet.
Tällaisessa tilanteessa yhtiö ei enää vastaa kakluunien ja niiden vaatimien hormien kunnossapidosta. Jos osakas haluaa jatkaa kakluunin käyttöä virkistystarkoituksessa, kuuluu sen kunnossapito osakkaan vastuulle. Osakkaan vastuulla on tällöin huolehtia esimerkiksi hormien säännöllisestä nuohouksesta omalla kustannuksellaan. Paloturvallisuuden vuoksi voidaan pitää kuitenkin perusteltuna, että yhtiö organisoi hormien nuohouksen esimerkiksi vuosittain ja ne osakkaat, jotka haluavat käyttää kakluuneja virkistyskäyttöön, maksavat nuohouksen kustannukset.
Asunto-osakeyhtiö voi myös päättää jatkaa virkistyskäytössä olevien kakluunien hormien kunnossapitoa, jos osakkaiden enemmistö on sillä kannalla. Selvyyden vuoksi asiasta olisi hyvä tehdä erillinen päätös yhtiökokouksessa.
Jos taloyhtiö haluaa aidata tonttinsa, sen täytyy tarkastaa oman kunnan rakennusjärjestys, asemakaava ja alueen rakentamistapaohje. Myös naapurikiinteistön omistajaa täytyy kuulla. Riitoja naapureiden välille voivat aiheuttaa raja-aidan kunnossapitokysymykset.
Taloyhtiön vastuulla on jään ja lumen poisto sekä hiekoitus taloyhtiön piha-alueella. Lumet tulee kasata oman pihan alueelle niin, että pelastustiet jäävät vapaiksi. Lumenpudotuksen voi tilata ammattilaiselta.
Ikkunoista kannattaa pitää huolta, niin asumismukavuuden kuin ympäristönkin takia. Vetoa voidaan vähentää ja vuotoja paikata pienillä korjaustoimenpiteillä tai isolla remontilla. Mutta kenen vastuulla nämä toimenpiteet ovat?
Taloyhtiö on ensisijaisesti aina itse vastuussa lumitöistä, vaikka se olisi ulkoistanut talvikunnossapidon huoltoyhtiölle. Jos joku liukastuu ja loukkaa itsensä taloyhtiön pihalla, taloyhtiön on pystyttävä osoittamaan, että se on toiminut talvikunnossapidon osalta huolellisesti.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään