Strategian laadinta pähkinänkuoressa

Strategian laadinta pähkinänkuoressa

Taloyhtiön strategia laaditaan pääpiirteittään seuraavasti:

  • Selvitetään lähtötilanne (Mikä on taloyhtiön kulttuuriperintö? Miten on toimittu aikaisemmin ja miten tähän on tultu? Missä ollaan nyt? Mitä erityisiä arvoja taloyhtiöllä tai alueella on vaalittavanaan?)
  • Informoidaan, opastetaan ja valmennetaan prosessiin osallistuvat tahot.
  • Selvitetään toimintaympäristö ja arvioidaan tavoitetilan vaihtoehtoja selvittämällä, mitkä mahdollisuudet, heikkoudet, uhat ja vahvuudet määrittävät taloyhtiön toimintaa.
  • Sovitaan visiosta, missiosta ja strategisista tavoitteista (Mihin haluamme päästä?)
  • Määritetään varsinainen strategia eli kuvainnollisesti tiekartta (Miten tavoitteisiin aiotaan päästä?)
  • Pannaan strategia toimeen (Miten strategia viedään käytäntöön?)
  • Seurataan strategian toteutumista ja tarvittaessa päivitetään strategia (Miten onnistumista mitataan ja miten toimissa on onnistuttu?)

Lähtötilannetta on analysoitava kokonaisvaltaisesti. Tässä vaiheessa on otettava huomioon kiinteistön teknisen kunnon lisäksi ainakin taloudelliset näkökulmat ja strateginen viestintä. Osakkaiden ja asukkaiden kuuleminen on tärkeää, koska se auttaa huomattavasti tavoitteiden määrittämisessä.

Strategiset päälinjaukset määrittävät yhtiön toimintatavan tulevissa ylläpitotoimissa, peruskorjauksissa ja niiden ajoituksessa sekä muussa yhtiön ja yhteisön toiminnassa.

Vaihtoehtoiset strategiset toimintalinjat ovat seuraavat:

TASOA KOHOTTAVA TOIMINTALINJA

Kiinteistö pidetään vähintään kunkin ajankohdan uustuotannon tasoisena parantamalla kiinteistön ominaisuuksia ja nostamalla varustetasoa. Tämä edellyttää osakkailta lisäpanostusta. (esim. hissin rakentaminen hissittömään taloon). Tämä linja edellyttää onnistuakseen yhteisesti hyväksyttyä kunnollista strategiaa, pitkäjänteistä valmistelua sekä aktiivista ja osaavaa hallintoa.

TASON SÄILYTTÄVÄ TOIMINTALINJA

Talon tekninen kunto ja varustetaso säilytetään alkuperäisenä ja toimintakuntoisena. Osakkailta edellytetään oikea-aikaisia panostuksia kiinteistön ylläpitoon ja peruskorjaukseen. Tämä linja edellyttää ajan tasalla olevia hallinnoinnin ja ylläpidon sopimuksia toimijoiden kanssa ja asiantuntevaa hallintoa.

LOPPUUN KÄYTTÄVÄ TOIMINTALINJA

Kiinteistö pidetään kokonaisuutena asumiskelpoisena, mutta rakennusosat käytetään harkitusti loppuun. Tässä toimintalinjassa kiinteistön arvo (osakkeiden yhteenlaskettu arvo) on ääritilanteessa vain rakennusoikeuden arvo vähennettynä purkukustannuksilla. Hallittu loppuun käyttävä toimintalinja edellyttää, että hallinnolla on aina ajan tasalla oleva tieto kunkin rakennusosan todellisesta kunnosta.

Toimintalinja voi olla myös edellisten yhdistelmä, jolloin suunnitelmallisesti ja harkitusti käytetään jokin rakennusosa loppuun ja sitten uusitaan ajankohdan tasoa vastaavaksi. Esimerkiksi ikkunat voidaan käyttää loppuun, ellei energiatehokkuuden vaatimus muuta edellytä. Tämä toimintatapa edellyttää hallinnolta asiantuntemusta.

Kaikki toimintalinjat edellyttävät siis hallinnolta osaamista ja aktiivisuutta. Ellei osaamista ole, yhtiö toimii tuhlaamalla resurssit vain pakollisten korjausten tekemiseen yleensä liian myöhään, hätäisesti, väärin valinnoin ja kalliisti. Pahimmillaan tämä ns. ajopuuteorian mukainen toimintalinja johtaa osakkeiden arvon alenemiseen.

Tässä esityksessä ei selosteta laajemmin toimenpiteiden sisältöä, vaan oletetaan, että ammattitaitoinen isännöitsijä hallitsee kuhunkin osioon liittyvän toimenpiteen vaatimat tehtävät.

Isännöitsijäorganisaation kanssa tehtävässä isännöintisopimuksessa olisi hallituksen hyvä sopia siitä, millä tavoin ja millä kustannuksilla strategia laaditaan, pannan käytäntöön ja toteutumista seurataan.

Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

16.5.2022

Toimiva strategia helpottaa hallinnointia

Asunto-osakeyhtiön hallituksen kannattaa hallituskauden alussa laatia strategia ja noudattaa sitä. Strategian tulisi koskea taloudenpitoa, kunnossapitoa ja asumisviihtyvyyttä. Myös vakuutusturva kannattaa huomioida.

17.1.2022

Sähköautojen latauspisteavustusta myös yritysten parkkipaikoille

Yhä useampien yritysten ja yhteisöjen autopolitiikka edellyttää vähäpäästöisen auton hankkimista. ARAn avustuksella edistetään sähköautojen latausmahdollisuuksien yleistymistä työpaikkakiinteistöillä ja siten sähköautokannan kasvua kansallisen ilmasto- ja energiastrategian tavoitteiden mukaisesti. Avustus on tarkoitettu työnantajille ja työssäkäyntirakennuksen tai kiinteistön omistaville yhteisöille tai henkilöille pääsääntöisesti työntekijöiden käyttöön tarkoitettujen latauspisteiden hankintaan.

22.3.2022

Stockmann myy Helsingin keskustan tavaratalokiinteistönsä

Stockmann arvioi kaupan toteutuvan viimeistään vuoden 2022 huhtikuun loppuun mennessä. Kiinteistökaupan myyntituloilla Stockmann maksaa takaisin sekä vakuudellisen saneerausvelan 342,6 miljoonaa euroa että riidattomat vakuudettomat saneerausvelat 21,8 miljoonaa euroa, jotka ovat tällä hetkellä yrityssaneerauksen maksuohjelman alaisia. Stockmann jatkaa tavaratalotoimintaansa koko kiinteistössä pitkäaikaisella takaisinvuokraussopimuksella, joka tehdään uuden omistajan kanssa.

20.10.2021

Kaupallinen yhteistyö

Miksi korjaushankkeeseen kannattaa palkata puolueeton projektipäällikkö?

Kokeneenkaan isännöitsijän aika ei riitä kaikkeen. Jotta isännöitsijä kykenee suoriutumaan päätehtävästään, eli isännöinnistä, on korjaushankkeiden aikaa vievät työt järkevää ulkoistaa kokonaan tai osittain ulkopuoliselle asiantuntijalle. Taloyhtiön isoimpiin korjaushankkeisiin palkataan yhä useammin ulkopuolinen projektipäällikkö jo hankkeen alkumetreillä.

Raksystems

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti