Taloyhtiön talouteen perehtyminen on keskeinen osa onnistuneen asuntosijoituskohteen valintaa. Sillä, miten taloyhtiötä hoidetaan, on myös merkittävä vaikutus sijoituksen kannattavuuteen. Suomen Vuokranantajien päälakimies Sanna Hughes kokosi asuntosijoittajille vinkit siitä, mitä heidän tulisi käydä läpi taloyhtiön tilinpäätösasiakirjoista valmistautuessaan kevään yhtiökokoukseen tai harkitessaan uuden sijoituskohteen hankintaa.
1. Tasaista eloa vai käräjöintiä?
Toimintakertomukseen on koottu tiedot taloyhtiön olennaisista tapahtumista. Sen tarkoituksena on auttaa osakkaita saamaan oikea ja riittävä kuva taloyhtiön toiminnasta ja taloudesta. Toimintakertomuksesta kannattaa lukea läpi ainakin olennaiset tapahtumat tilikaudella ja sen jälkeen. Niistä selviää niin suuret korjaushankkeet tai vahinkotapahtumat, kuin isännöitsijän vaihdos tai taloyhtiön oikeudenkäynnitkin.
2. Tarkan euron taloyhtiö vai boheemia taloudenpitoa?
Talousarvion toteutuminen kertoo, onko taloyhtiössä osattu suunnitella taloutta. Jos talousarvion toteutuma poikkeaa merkittävästi suunnitellusta, on yhtiökokouksessa hyvä tiedustella, miksi niin on tapahtunut ja mitä asialle on tehty.
3. Riittävätkö vastikkeet?
Taloyhtiö kattaa pääosan menoistaan osakkailta kerättävillä vastikkeilla. Tilinpäätöksen osana olevasta vastikerahoituslaskelmasta selviää yhdellä silmäyksellä, onko vastikkeita kerätty taloyhtiössä riittävästi.
Laskelmasta selviää myös, onko kullakin vastikkeella katettu vain niitä menoja, joita varten sitä on kerätty. Jos hoitovastikkeita on kerätty liian vähän, voi tilanne pahimmillaan johtaa siihen, että taloyhtiön juoksevia kuluja on rahoitettu virheellisesti vain joidenkin osakkaiden maksamilla pääomavastikkeilla. Parhaimmassa tapauksessa vastikelaskelma taas näyttää sen verran ylijäämää, että taloyhtiö on varautunut yllättäviinkin kuluihin. Jos ylijäämää on vuosien varrella kertynyt enemmän kuin 2-3 kuukauden vastikkeita vastaava summa, vastikkeita voidaan päästä jopa alentamaan seuraavalle vuodelle.
4. Onko taloyhtiö huomioinut asuntosijoittajat kirjanpidossaan?
Tilinpäätöksestä voi tarkistaa, voiko sijoittajaosakas vähentää pääomavastikkeet vuokratuloista. Asuntosijoittajan kannalta on olennaista tietää, miten taloyhtiö käsittelee osakkaiden korjaushankkeista tai yhtiön rakennusaikaisesta lainasta maksamia suorituksia omassa kirjanpidossaan.
Jos osakkaiden suoritukset tuloutetaan, sijoittajaosakas voi vähentää koko maksamansa summan verotuksessa vuokratuloista. Jos taas taloyhtiö rahastoi osakkaiden suoritukset, ne lisätään asunnon hankintahintaan ja ovat hyödynnettävissä vasta asuntoa myytäessä. Mahdolliset rahastosiirrot näkyvät omana rivinään taloyhtiön tuloslaskelmassa rahoitustuotoissa. Vastaavasti rahastoidut vastikkeet näkyvät taseen omassa pääomassa esimerkiksi lainanlyhennysrahaston loppusumman kasvuna.
Sijoittajaosakkaan kannattaa myös varmistaa, että mahdollisesta rahastoinnista on tehty tarvittava päätös taloyhtiön yhtiökokouksessa tilikauden aikana.
5. Maksavatko osakkaat vastikkeensa säntillisesti?
Taloyhtiön tasetta kannattaa tutkia huolella. Esimerkiksi taseeseen merkityt saamiset kielivät osakkaiden vastikerästeistä.
Taloyhtiön taseen vastaavaa-puolelle on kirjattu taloyhtiön varat. Vaihtuvissa vastaavissa näkyvät myös taloyhtiön saamiset osakkaiden tai taloyhtiön vuokralaisen rästiin jääneistä vastikkeista, vuokrista tai käyttökorvauksista. Jos vastikerästejä on päässyt kertymään paljon ja yhtiö joutuu esimerkiksi keräämään ylimääräisiä vastikkeita rahoittaakseen juoksevia menojaan, tarkoittaa se samalla, että muut osakkaat joutuvat paikkaamaan tätä vajetta.
Kaikkien taloyhtiöiden tulee laatia tilinpäätös ja toimintakertomus sekä talousarvio yhtiökokouksessa käsiteltäväksi. Tilinpäätösasiakirjoista löytyy tietoa tilikauden tapahtumien lisäksi yhtiön taloudellisesta tilasta ja tulevaisuuden näkymistä. Sen avulla yhtiö voi varautua tulevaisuuteen.
Taloyhtiötä voi uhata konkurssi, jos sillä on paljon korjausvelkaa. Kaikilla taloyhtiöillä ei ole varaa edes konkurssiin, sillä konkurssimenettely maksaa tuhansia euroja. Konkurssin voi kuitenkin välttää, kun korjaukset toteutetaan ajoissa.
Valvoja valvoo korjaushankkeessa taloyhtiön puolesta urakoitsijan työsuoritusta. Hän on kuitenkin puolueeton ja yhteistyössä kaikkien osapuolten kanssa. Valvojan suhde taloyhtiöön määritellään valvontasopimuksessa, suhde urakoitsijaan taas urakkasopimuksessa.
Vastuullisuuskeskustelu ulottuu lähivuosina myös taloyhtiöihin, ja hyvin hoidetut taloyhtiöt nousevat arvoon. Vastuullisuuteen kuuluu niin ekologinen, taloudellinen kuin sosiaalinen vastuu. Suunnitelmallinen kiinteistönpito on keskeinen osa vastuullisuuden johtamista.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään