Taloyhtiön remontti on usein pitkäkestoinen hanke ja sisältää useita eri vaiheita. Nämä vaiheet ovat ajallisessa järjestyksessä:
Erityistä huomiota tulee kiinnittää hankesuunnitteluvaiheeseen, jossa yhteydessä tulee kartoittaa taloyhtiön osakkaiden tahtotila ja toiveet remontin osalta. Hankesuunnitteluvaiheessa pohditaan erilaisia teknisiä ratkaisuja ja remontin laajuutta. Teknisen hankesuunnittelun rinnalla tulee käydä läpi myös taloudellinen hankesuunnittelu, jossa selvitetään remontin rahoittamisen erilaiset mahdollisuudet.
Kiinteistöliitto ja Rakennusteollisuus RT ovat laatineet oppaan korjausrakentamisen hyvistä ja oikeista toimintatavoista taloyhtiössä. Oppaassa käsitellään korjaushankkeen etenemistä hankesuunnitteluvaiheesta takuuaikaan ja se on tarkoitettu apuvälineeksi taloyhtiöille ja taloyhtiöiden korjaushankkeisiin osallistuville.
Korjaushankkeen teknisen etenemisen kuvauksen lomassa oppaassa käsitellään myös korjaushankkeeseen liittyvä päätöksenteko yhtiökokouksessa sekä kiinnitetään huomiota urakkakilpailun hyviin toimintatapoihin ja taloyhtiölle korjaushankkeessa kuuluviin velvoitteisiin työturvallisuuden ja tilaajavastuulain noudattamisen osalta.
Opas löytyy osoitteesta: http://issuu.com/mediat/docs/taitava_tilaaja.
Ammattimainen ja perusteellinen hankesuunnittelu on korjaushankkeen onnistumisen edellytys. Hankesuunnittelu voidaan aloittaa, kun yhtiökokous on päättänyt yhtiössä suoritetun tarveselvityksen pohjalta hankesuunnitteluvaiheen rahoituksesta ja valtuuttanut taloyhtiön hallituksen valmistelemaan korjaushanketta.
Hankesuunnitteluvaiheessa selvitetään, mitä remontteja taloyhtiössä kannattaa tehdä, jotta osakkaat saavat investoinnistaan mahdollisimman suuren hyödyn. Käytännössä tässä vaiheessa määritetään:
Tavallisesti hankesuunnitteluvaiheessa selvitetään myös, mitä remontteja on tarkoituksenmukaista tehdä samanaikaisesti ja mitä tiettyinä ajankohtina myöhemmin taloyhtiön kiinteistöstrategian mukaisesti. Suunnittelutyössä rakennusta ja sen eri järjestelmiä on käsiteltävä kokonaisuutena, jotta mm. sisäilman laatu ja energiankulutus pysyvät hallinnassa.
Hankesuunnittelun päävaiheita ovat
Suunnitteluvaihe alkaa hankkeen organisoinnilla. Taloyhtiön hallitus tai sen valtuuttama taho valitsee hankkeeseen tarvittavat henkilöt ja sopii heidän tehtävistään ja vastuistaan. Taloyhtiön on viimeistään tässä vaiheessa huolehdittava, että hankkeeseen nimetään turvallisuuskoordinaattori, joka vastaa mm. rakennustyön turvallisuusasetuksessa määritellyistä rakennuttajan velvoitteista.
Suunnittelijoiden valinnassa painotetaan pätevyyttä eli koulutusta ja kokemusta. Pätevä suunnittelija osaa arvioida hankkeeseen liittyviä epävarmuus- ja riskitekijöitä ja sisällyttää ne urakkalaskenta-asiakirjoihin. Pätevä suunnittelija voi esimerkiksi ehdottaa riskialttiiden kohtien toteuttamista yksikköhinnoiteltuna kokonaisurakasta irrotettuna. Jos käy niin, että suunnittelija tarjoaa kokonaisurakkaa näkemättä hankkeen sisältämiä riskejä, niin pätevä urakoitsija voi hinnoitella riskit urakkatarjoukseen. Pahimmassa tapauksessa urakoitsijan riskivaraus on suurempi kuin suunnittelijan palkkio, joten pätevän suunnittelijan palkkaamiselle on myös taloudelliset perusteet.
Korjausrakentamisen valmisteluvaiheessa valmistaudutaan tulevaan korjaushankkeeseen, tehdään hankepäätös yhtiökokouksessa sekä ja valitaan urakoitsija tai urakoitsijat.
Valmisteluvaiheen aikaisissa toimissa on korostettava hankkeen rakennusaikaista turvallisuutta, koska asukkaat asuvat yleensä huoneistoissa kiinteistössä suoritettavien korjaustöiden aikana. Tarjouspyyntöihin tulee liittää päivitettynä kirjallinen turvallisuusasiakirja, turvallisuussäännöt ja menettelyohjeet. Nämä asiakirjat voivat olla itsenäisiä asiakirjoja tai ne voidaan liittää osaksi urakkaohjelmaa. Urakoitsijaa velvoittavista turvallisuusasioista mainitaan yleensä jo urakkaohjelmassa ja niistä on määräyksiä myös työselityksissä. Rakennuttajan on huolehdittava, että keskeiset turvallisuustehtävät esitetään urakkaohjelmassa, urakkarajaliitteessä ja rakennuttajan turvallisuutta koskevissa asiakirjoissa niin selkeästi, että urakoitsija voi ottaa ne huomioon tarjousten laadinnassa.
Korjaushankkeet ovat yleensä luvanvaraisia. Tämä tarkoittaa sitä, että rakennusvalvontavirastoon on toimitettava lupapiirustus, lupahakemus ja eräitä muita selvityksiä. Luvanvaraisesta rakentamisesta on lisäksi tehtävä ennen töiden aloittamista ilmoitus rakennusvalvontavirastoon. Rakennusvalvontaviranomaisen myöntämä lupa on voimassa määräajan, ja rakentaminen on aloitettava tämän ajan kuluessa. Korjaushanke aloitetaan tavallisesti järjestämällä rakennusvalvonnan aloituskokous. Aloituskokouksen tarpeellisuus selviää rakennus- tai toimenpideluvan ehdoissa.
Taloyhtiön hallituksen on huolehdittava, että:
Kun rakennusvalvontaviranomaiset ovat hyväksyneet korjatun kohteen käyttöön otettavaksi ja todenneet korjaushankkeen rakennuslupa-asiakirjojen mukaiseksi, voidaan ryhtyä urakkasopimuksen mukaiseen vastaanottomenettelyyn, jossa osapuolia ovat taloyhtiö ja urakoitsija tai urakoitsijat.
Yleensä urakoitsijat järjestävät asian siten, että rakennusvalvonnan ja urakkasuorituksen katselmukset ovat lähes peräkkäin. Urakoitsijat tuntevat rakennusvalvonnan hyväksymiskäytännöt eivätkä pyydä loppukatselmusta ennen kuin hyväksyminen on selvä.
Korjaushankkeen takuuaika alkaa, kun kohde on vastaanotettu. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan urakoitsija vastaa niistä virheistä ja puutteista, jotka tulevat ilmi takuuaikana ja ovat sellaisia, että ne voidaan katsoa kuuluvat urakoitsijan vastuulle. Takuuaika kestää kaksi vuotta.
Takuuajan päättyessä rakennuskohteessa suoritetaan takuutarkastus, jossa todetaan takuuaikana ilmenneet viat ja puutteet. Samalla sovitaan vielä korjaamatta olevien vikojen korjausaikataulusta. Takuukorjausten valvonta ja tarkastaminen jää usein taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän vastuulle.
Vastaanottoa seuraavassa yhtiökokouksessa esitettävään kustannusselvitykseen tulee sisällyttää urakkasuorituksen taloudellisen loppuselvityksen lisäksi kaikki yhtiölle hankkeesta koituneet kustannukset rakennuttajakuluineen käsittäen suunnittelun, kopiot, projektin johtokulut ja mahdolliset harjannostajaiskulut. Lisäksi selvitetään, mikä osuus on mahdollisesti voitu kirjata katettavaksi hoito-vastikkeella, mikä osa on aktivoitu taseeseen sekä mikä osa aktivoidusta osasta on katettu mahdollisista ennakkosäästämisen rahastoista ja mikä osakkaiden kertasuorituksilla ja yhtiölle otetulla lainoituksella. Samalla kerrotaan, millä tavoin ja milloin osakkaat voivat maksaa halutessaan lainaosuutensa kerralla tai osissa pois.
Hyvällä huollolla taloyhtiö varmistaa rakennusten arvon säilymisen. Kunnossapitovastuu ja huolto jakautuu osakkaan ja taloyhtiön välillä asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Huoltotehtävät ja niiden laiminlyönnistä mahdollisesti aiheutuvat vahingot eivät kuulu esim. korjausrakentamishankkeen suorittaneen urakoitsijan vastuulle.
Ikkunaremontti on yksi taloyhtiön yleisimmistä remonteista. Se tuo taloyhtiölle asumismukavuutta sekä usein myös rahallista säästöä arvon nousun ja lämmityskulujen laskun myötä. Miten remontissa onnistutaan parhaalla mahdollisella tavalla?
Raksystems
Kiinteistöliiton korjausbarometrin mukaan lähes viidennes Suomen taloyhtiöistä näkee piharakenteiden remontin (sisältäen salaojat) tulevan eteen vuosina 2022–2026. Molarum Salaojat Oy:n järjestämässä Keskustelussa viisi asiantuntijaa alan yrityksistä käy läpi taloyhtiön salaojaremontin vaiheet.
Molarum Salaojat Oy
Taloyhtiön ikkunaremontti on monivaiheinen kokonaisuus, jonka vuoksi jo kilpailutusvaiheessa on hyvä olla huolellinen. Pihlan asiantuntija listaa viisi vinkkiä, joilla kilpailutus onnistuu ja jotka varmistavat ikkunaremontin onnistuneen toteutuksen.
Pihla-Tiivi
Ikkunaremontin avulla suuren helsinkiläisen taloyhtiön ilme saatiin päivitettyä yhtenäiseksi, ja asumisviihtyvyys nostettiin uudelle tasolle tehdasasenteisten sälekaihdinten, sekä sujuvan mobiilikuuluvuuden takaavien Antennilasien avulla.
Pihla-Tiivi
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään