Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu asunto-osakeyhtiössä

Vahingonkorvausvastuu tarkoittaa sananmukaisesti korvausvastuuta jostakin aiheutetusta vahingosta. Asunto-osakeyhtiössä korvattavat vahingot voivat ilmetä esimerkiksi aiheutuneiden korjauskustannusten muodossa.

Vahingonkorvausvastuun syntymisen yleinen edellytys on tuottamus, jolla viitataan vahingonaiheuttajan huolimattomuuteen tai tahallisuuteen. Tuottamuksen lisäksi vastuu edellyttää aiheuttajaa, konkreettista syntynyttä vahinkoa sekä syy-yhteyttä tuottamuksen ja syntyneen vahingon välillä. Vastuun edellytykset tulee pystyä näyttämään toteen, jotta vahinko tulisi korvattavaksi: näyttötaakka on lähtökohtaisesti korvausta vaativalla.

On tärkeää huomata, että vahingonkorvausvastuu tulee käsitteellisesti pitää erillään asunto-osakeyhtiölain tuntemasta kunnossapitovastuusta. Erilaiset vastuut sekoittuvat helposti ja usein tilanne yhtiössä kulminoituu kysymykseen siitä, kuka maksaa. Kunnossapitovastuu määräytyy kuitenkin eri perustein kuin vahingonkorvausvastuu ja vastuukysymykset tulee ratkaista erillään.

Vahingonkorvausvastuun yhteydessä puhutaan aiheuttamisperiaatteesta: aiheuttaja on vastuussa tuottamuksella aiheuttamastaan vahingosta. Osakas ei siten vastaa esimerkiksi vuokralaisensa tuottamuksesta, vaan ainoastaan omastaan.

Kunnossapitovastuu taas määräytyy lain ja yhtiöjärjestyksen perusteella, ja jakautuu aina yhtiön ja osakkaan välillä. Ellei ole esitettävissä mitään selvitystä jonkun tahon tuottamuksesta, tulee tilanne yhtiössä useimmiten ratkaistavaksi puhtaasti kunnossapitovastuuta koskevien normien pohjalta, ja vahingonkorvausvastuu täytyy unohtaa.

Tuottamus

Osakkaan huolellisuusarvioinnin lähtökohtana on objektiivinen arvio siitä, minkälaista toimintaa ja perehtyneisyyttä normaalihuolelliselta osakkaalta voidaan edellyttää. Asunto-osakeyhtiölain esitöissä on täsmennetty, että osakkaan on noudatettava tavanomaista huolellisuutta mm. vahinkoriskejä aiheuttavien vesilaitteiden osalta. Huolimatonta voi esimerkiksi olla, että osakas jättää astian- tai pyykinpesukoneen valvomattomana käyntiin poistuessaan huoneistosta.

Myös esimerkiksi huoneiston jättäminen pitkäksi aikaa tyhjilleen ilman seurantaa on yleensä huolimattomuutta. Tarkkoja määräaikoja ei voida asettaa, mutta on esitetty, että tyhjillään olevan huoneiston kuntoa lienee tarkastettava ainakin muutaman kuukauden välein jo sen vuoksi, että vesilaitteiden käyttämättömyydestä saattaa syntyä hajuhaittaa.

Jos osakkaalle syntyy jokin perusteltu syy epäillä vuokralaisensa hoitavan huoneistoa epäasianmukaisesti, voi osakkaalle poikkeustapauksessa syntyä velvollisuus seurata myös vuokratun huoneiston kuntoa ja käyttöä aktiivisemmin.

Toisaalta vastuun edellytykset merkitsevät myös sitä, että osakas ei automaattisesti vastaa esimerkiksi laitteidensa aiheuttamista vahingoista, jos hänen toiminnassaan ei voida siltä osin osoittaa tuottamusta tai hän pystyy osoittamaan noudattaneensa normaalia huolellisuutta.

Asunto-osakeyhtiölain 24:2 §:ssä säädetään tuottamusolettamasta: jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.

Tuottamusolettaman alaisissa vahingoissa yhtiön tai muun vahingonkärsijän ei siis tarvitse näyttää osakkaan tuottamusta. Vastuu edellyttää tässäkin tapauksessa tuottamusta, mutta todistustaakka on käännetty osakkaalle: tämä vapautuu vastuusta vain, jos pystyy osoittamaan toimineensa huolellisesti. Vahingonkärsijän täytyy voida toteennäyttää syntynyt vahinko, syy-yhteys osakkaan toiminnan ja vahingon välillä, sekä lain/yhtiöjärjestyksen rikkomus, jotta päästään säännöksen soveltamisalan piiriin.

Osakasremontit

Jos osakas ei kunnossapito- tai muutostyössään noudata säännöksiä, syntyy vastuu aiheutuneista vahingoista tuottamusolettaman kautta. Kun asunto-osakeyhtiölaki edellyttää hyvän rakennustavan noudattamista muutos- ja kunnossapitotöissä, tuottamusolettama tulee sovellettavaksi kun hyvää rakennustapaa voidaan työssä osoittaa laiminlyödyn. Osakas voi vapautua omasta tai urakoitsijansa huolimattomuudellaan aiheuttaman vahingon vastuusta, jos hän osoittaa menetelleensä huolellisesti kunnossapito- tai muutostyönsä yhteydessä.

Jos osakas on ryhtynyt itse esimerkiksi vedeneristeen asentamiseen tai muuhun ammattiosaamista edellyttävään työhön, on tämä yleensä katsottava huolimattomuudeksi – paitsi jos osakas pystyy osoittamaan omaavansa asianmukaisen pätevyyden. Samoin jos osakas ei pysty osoittamaan noudattaneensa huolellisuutta riittävän pätevyyden omaavan urakoitsijan valinnassa, voi vastuu syntyä.

Näin esimerkiksi virheellisesti asennetun vedeneristeen aiheuttama kosteusvaurio yhtiön rakenteille voi tulla osakkaan korvattavaksi. Tällaisessa tapauksessa yhtiön tulee kunnossapitovastuunsa puitteissa lähtökohtaisesti selvittää ja korjata kunnossapitovastuulleen kuuluvat viat. Vahingonkorvauksen edellytysten ollessa käsillä voi yhtiö vaatia kustannusten korvaamista vahingon aiheuttaneelta osakkaalta. Syy-yhteyden osalta yhtiön täytyy voida esimerkiksi asiantuntijalausunnon avulla näyttää, että vahinko on aiheutunut kyseisen osakkaan muutostyönsä yhteydessä virheellisesti asentamasta vedeneristeestä.

Urakoitsijansa huolimattomuudesta osakas ei aiheuttamisperiaatteen mukaisesti vastaa, sikäli kun on itse toiminut huolellisesti. Yhtiön on toki mahdollista vaatia vahingonkorvausta myös suoraan urakoitsijalta, jos vahingon syntymisen voidaan osoittaa olevan syy-yhteydessä tämän huolimattomuuteen.