Osakkeenomistajan ilmoitus omasta kunnossapitotyöstä

Uuden asbestilainsäädännön vaikutus osakkeenomistajan kunnossapitotyöhön

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön toisen osakkeen omistajan huoneiston käyttämiseen. Ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapidossa hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Jos osakkaan kunnossapitotyö ei vaikuta yhtiön tai muiden osakkaiden asemaan, ei osakkaalla ole ilmoitusvelvollisuutta.

Ilmoituksen sisältö

Kunnossapitoilmoituksesta on käytävä ilmi ne riittävät tiedot, joita yhtiö tarvitsee arvioidakseen kunnossapitotyön suorittamista hyvän rakennustavan ja lainsäädännön mukaisesti. Tarvittavien tietojen määrä riippuu kunnossapitotyön laajuudesta. Ennen asbestilainsäädännön uudistusta tavanomaiset kunnossapitotyöt eivät ole yleensä vaatineet mitään yksityiskohtaisia suunnitelmia kunnossapitotyön toteuttamiseksi. Asbestilainsäädännön muuttuessa osakkaan on suositeltavaa ilmoittaa mahdollisimman tarkasti suunnitellut kunnossapitotyöt, jotta yhtiö pystyy valvomaan, että työt tehdään nykymääräysten mukaisesti.

Uusi asbestilainsäädäntö tuli voimaan vuoden 2016 alusta

Uusi asbestilainsäädäntö koskee kunnossapitotöitä, jossa suoritetaan rakenteiden taikka pintamateriaalien purkamista. Osakkeenomistajan suorittaessa omia kunnossapitotöitä, on osakkeenomistaja rakennuttaja, jonka on huolehdittava asbestikartoituksen tekemisestä huoneistossa. Asbestikartoituksessa on paikallistettava purettavassa kohteessa oleva asbesti, selvitettävä asbestin ja sitä sisältävien materiaalien laatu ja määrä sekä selvitettävä rakenteissa olevan asbestin ja sitä sisältävien materiaalien pölyävyys käsiteltäessä tai purettaessa. Asbestikartoitus on tehtävä kaikissa ennen vuotta 1994 rakennetuissa taloissa.

Osakkeenomistajan oman kunnossapitotyön osalta, osakkeenomistaja vastaa selvityksestä ja siitä aiheutuvista kustannuksista. Kun osakkeenomistaja maksaa asbestikartoituksen, on myös kartoitusraportti osakkaan omaisuutta, jota muut eivät voi hyödyntää omissa kunnossapitotöissään. Osakkeenomistajalla ja taloyhtiöllä on mahdollisuus sopia kirjallisesti siitä, että yhtiö maksaa asbestikartoituksen ja että myös tarkastusraportti on yhtiön omaisuutta. Tällä saadaan se mittakaavaetu, että muutkin osakkaat voisivat omissa remonteissaan hyödyntää jo tehtyä asbestikartoitusta, kunhan olosuhteet asunnoissa ovat identtisiä.

Miten toimia käytännössä?

Osakkeenomistajan kannattaa kiinnittää huomiota kunnossapitotyön toteuttamiseen. Onko rakenteiden purkaminen taikka seinä ja lattiamateriaalien poistaminen tarpeellista kunnossapitotyön osalta? Voiko lattian uusimisen toteuttaa siten, että uusi lattiamateriaali asennettaan vanhan materiaalin päälle, ilman että työtä tarvitsee tehdä asbestipurkutyönä? Osakkeenomistajan kannalta pienimuotoinen tapettien uusiminen taikka lattianmateriaalin vaihtaminen asbestipurkutyönä aiheuttaa suuria kustannuksia suhteessa itse toteutettavaan kunnossapitotyöhön. Jo pelkkä asbestikartoitus kustantaa osakkaalle useita satoja euroja.

Osakkaan on suositeltavaa olla yhteydessä isännöitsijään hyvissä ajoin ennen purkutyön aloittamista ja selvittää, onko yhtiössä tehty asbestikartoitusta vastaavissa tiloissa aikaisemmin, jota osakas voisi hyödyntää. Lisäksi osakkaan on hyvä varata aikaa kunnossapitotyön suorittamiseen, jos kunnossapitotyö vaatii asbestikartoituksen ja työn suorittamisen asbestityönä.

Asbestilainsäädännön uudistus aiheuttaa uudenlaisia toimintatapoja kunnossapitotöihin sekä niiden valvontaan. Taloyhtiöissä ei ole vielä kehittynyt toimintatapaa siitä, kuinka käytännössä tullaan toimimaan. Tietysti lainsäädäntö asettaa omat rajansa, mutta aika näyttää, tullaanko jokaista tapetin vaihtamista vaatimaan asbestipurkutyönä asianmukaisen koulutuksen omaavan henkilön toimesta.