Omavelkainen takaus vuokrasuhteessa

Vuokranantajan kannattaa aina vaatia vakuus sen varalta, ettei vuokralainen pysty täyttämään vuokrasopimuksen mukaisia velvoitteitaan. Erityisesti silloin, kun vuokralaisen maksukyky on heikko jo sopimuksen tekohetkellä, on toisen henkilön antama takaus tärkeä lisä. Mitä omavelkainen takaus tarkoittaa ja kuinka laaja takaajan vastuu on?

Vuokrasopimuksessa kannattaa sopia vakuudesta. Useimmiten vakuus suoritetaan rahana, mutta sopimukseen voidaan ottaa myös ehto siitä, että toinen henkilö tai yhteisö takaa omavelkaisesti sopimusvelvoitteiden täyttämisen. Tällöin vuokranantaja voi vaatia sopimuksen mukaista suoritusta suoraan takaajalta eikä hänen tarvitse ensin kääntyä vuokralaisen puoleen. Tämän vuoksi omavelkainen takaussitoumus tulee tehdä harkiten ja ymmärtäen sitoumukseen liittyvät taloudelliset riskit.

Omavelkainen takaus kirjataan vuokrasopimukseen erillisellä vakuuslausekkeella. Takauksesta laaditaan erillinen takaussitoumus vuokranantajan ja takaajan välillä. Mallit vakuuslausekkeesta ja takaussitoumuksesta löytyvät Suomen Vuokranantajien jäsensivuilta (www.vuokranantajat.fi).

Takauksen enimmäismäärä

Lain mukaan sopijaosapuoli ei voi vaatia yli kolmen kuukauden vuokran määrää vastaavaa vakuutta. Säännöksen on katsottu koskevan myös takausta niin, että takaaja voi joutua maksamaan vuokranantajalle korkeintaan kolmen kuukauden vuokraa vastaavan summan silloin, kun vuokralainen laiminlyö sopimusvelvoitteet. Jos vuokralainen on maksanut kahden kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden rahana, on takaajan vastuun katsottu rajoittuvan yhteen kuukauteen.

Asia on kuitenkin oikeudellisesti epäselvä ja sitä on tulkittu myös toisin, viimeisimpänä Vaasan hovioikeudessa (tuomio 15.6.2016 nro 292). Kyseisessä tapauksessa hovioikeus katsoi, ettei takaaja voinut vedota vakuuden kolmen kuukauden enimmäismäärää koskevaan säännökseen. Hovioikeuden mukaan enimmäismäärä koskee ja suojaa vain vuokrasuhteen osapuolia. Takaaja ei ole vuokrasuhteen osapuoli, vaan takaus on itsenäinen ja vuokrasopimuksesta erillinen sitoumus.

Jos takaaja esimerkiksi joutuu maksamaan vuokranantajalle viiden kuukauden maksamattomat vuokrat, saa hän takautumisoikeutensa perusteella vaatia vuokralaiselta tuon koko summan. Hovioikeus on katsonut, että tämä tulkinta ei silti johda vuokralaisen vastuun laajenemiseen siitä, millainen se on jo vuokrasopimuksen nojalla.

Rajoittamaton takaus sopimuksen mahdollistajana

Vuokrasopimus voi helposti jäädä tekemättä ilman omavelkaisen takaajan auttavaa kättä erityisesti silloin, kun vuokralaisen maksukyky on heikko. Vuokranantajan näkökulmasta takaus, joka rajoittuu kolmen kuukauden vuokraa vastaavaan summaan, on harvoin riittävä suoja maksamattomien vuokrien ja mahdollisten muiden saatavien varalle.

Jos sopimukseen otetaan rajoittamaton omavelkainen takaus, saadaan vuokranantajan asemaa turvattua paremmin, ja lisäksi mahdollistetaan markkinahintainen vuokra-asuminen myös maksukyvyltään heikommalle vuokralaiselle, joka ilman takaajaa tuskin tulisi valituksi vuokralaiseksi.

Korkein oikeus on myöntänyt valitusluvan edellä mainitussa Vaasan hovioikeuden tapauksessa, ja pian selviää, jääkö hovioikeuden vuokramarkkinoita helpottava tulkinta pysyväksi.