Omakotitalon vuokraus

Omakotitalo soveltuu yhtä lailla vuokralle kuin huoneistokin. Siihen sovelletaan samaa lainsäädäntöä. Kunnossapitoon ja hoitoon liittyvien vastuiden jakamisessa on syytä olla tarkkana. Vuokrasopimuksen laadinta vaatii erityistä huolellisuutta.

Kunnossapitovastuu

Talon kunnossapito ja kiinteistönhoito kuuluvat asunto-osakeyhtiössä yhtiön vastuulle. Omakotitalossa ne ovat talon omistajan eli vuokranantajan harteilla. Omakotitalon hoitoon ja kunnossapitoon liittyy paljon pienempiä ja isompia toimenpiteitä, joista syntyy jatkuvasti kustannuksia. Vastuita ja kustannuksia voidaan sopia vuokrasopimuksella myös vuokralaisen kannettavaksi.

Koko kunnossapitovastuun voi siirtää vuokralaiselle. Tällöin on varmistuttava, että vuokralaisella on riittävä asiantuntemus. Kunnossapitovastuun siirtäminen laajasti vuokralaiselle näkyy usein myös tavallista tasoa alempana vuokrana.

Vastuiden ja kustannusten jakautumisesta on syytä sopia hyvin yksityiskohtaisesti vuokrasopimusta tehtäessä. Yleinen lauseke talosta huolehtimisesta ei riitä. Vuokralaisen vastuut on lueteltava selkeästi ja yksiselitteisesti. Vaikka asioista sopiminen on periaatteessa mahdollista myös suullisesti, on asia syytä hoitaa ehdottomasti kirjallisesti vuokrasopimuksessa tai sen liitteessä.

Sovittavia kysymyksiä

Sopimus on hyvä laatia niin, että vuokralainen tekee oman sähkösopimuksen. Jos talossa on sähkölämmitys, on sopimukseen hyvä kirjata, että vuokralainen vastaa myös lämmitysjärjestelmän sähkönkulutuksesta. Sähkölämmitteisissä taloissa erityistä huomiota vaativat vuokralaisen vaihtumistilanteet. Vuokranantajan on hyvä varmistaa, ettei talo jää lämmittämättä siksi, että pois muuttavan vuokralaisen sähkösopimus päättyy, mutta seuraava vuokralainen muuttaa taloon vasta katkon jälkeen.

Kaikki omakotitalojen lämmitysjärjestelmät aiheuttavat kustannuksia. Esimerkiksi öljylämmitystalossa on hyvä sopia siitä, kuka vastaa öljysäiliön täytöstä ja täytön kustannuksista, ja onko vuokralaisen täytettävä öljysäiliö pois muuttaessaan.

Muita mahdollisia sopimuksessa huomioitavia kiinteistönhoidon kustannuksia ovat ainakin vesimaksut, tienhoitomaksut, jätehuollon kustannukset ja mahdolliset verkkokaapelointiin liittyvät maksut. Laskuja vuokralaisen asumisaikaan kohdistuvista kustannuksista voi tulla tasauslaskuina vielä paljon vuokralaisen poismuuton jälkeen.

Tavanomaisen kulumisen ohjeessa todetaan, että mikäli asuntoon kuuluu piha, on vuokralaisen huolehdittava siitä, että se on yleisilmeeltään siisti ja että pensasaidat ja istutukset pysyvät kunnossa. Vuokralaisella on siis lähtökohtaisesti velvollisuus huolehtia pihan siisteydestä, vaikkei tästä erikseen sovittaisi vuokrasopimuksessa.

Omakotitalon kohdalla – erityisesti jos piha-alue on laaja – on vastuut piha-alueen hoidosta kuitenkin hyvä eritellä. Istutusten ja nurmikon hoidon lisäksi kyseeseen voi tulla vastuu huolehtia esimerkiksi piharakennusten tai aitojen kunnosta.

Talvi ja lumi tuovat erityiskysymyksiä. On syytä sopia mm. siitä, kuka vastaa pihan auraamisesta, hiekoittamisesta ja lumien pudottamisesta omakotitalon katolta. Erityisesti runsaslumisena talvena on tärkeää, että vastuu lumenpudotuksista on selkeästi määritelty. Hoitamatta jäänyt lumenpudotus voi johtaa lumikuorman huomattavaan kasvuun ja mittaviin vaurioihin talon kattorakenteille.

Tarkkuutta käytäntöihin

Vuokralaisen vastuulle siirrettyjen töiden suorittaminen saattaa vaatia erityisiä ohjeita – erityisesti, jos vuokranantajalla on vahva näkemys töiden suorittamisen tavasta. Ohjeilla voidaan myös varmistua suoritusten riittävästä säännönmukaisuudesta. Voidaan laatia lista, josta käyvät konkreettisesti ilmi vuokralaisen hoidettavana olevat asiat ja niiden suoritustapa ja aikataulu. Samalla voidaan sopia, tehdäänkö työ vuokranantajan välineillä vai täytyykö vuokralaisen hankkia omaa välineistöä.

Konkreettisen ohjeistuksen laatiminen on sitä tärkeämpää, mitä pienempi kokemus vuokralaisella on omakotitaloasumisesta. Samalla on hyvä alleviivata vuokralaisen vastuulla olevan huolellisen hoidon merkitystä omakotitaloasumisessa. Keskeistä on esimerkiksi huolehtia säännönmukaisesti lattiakaivojen ja allaskaappien putkien puhdistamisesta.

Vuokranantajan on syytä säännöllisin väliajoin valvoa, että vuokralainen suorittaa vastuullaan olevat toimenpiteet. Vuokranantaja ei voi kuitenkaan käydä kiinteistöllä koska tahansa. Käynneistä on aina sovittava vuokralaisen kanssa etukäteen. Säännönmukaisista tarkastuksista on hyvä sopia jo vuokrasopimusta solmittaessa. Sopiva tiheys on tarkastusten tekeminen vuosittain.

Säännöllisten tarkastusten ohella vuokranantajalla voi olla tarvetta suorittaa kunnossapitovastuullaan olevien rakenteiden, perusjärjestelmien tai pintojen kunnossapitotöitä vuokrasuhteen aikana. Laki asettaa vähimmäisajat sille, kuinka paljon ennen tällaisista remonteista on ilmoitettava vuokralaiselle. Pienimuotoiset remontit, jotka eivät aiheuta vuokralaiselle olennaista haittaa tai häiriötä saa suorittaa kahden viikon varoitusajalla, mutta laajakantoisemmista remonteista on ilmoitettava kuutta kuukautta ennen. Toimenpiteet, joita ei voida vahinkoa aiheuttamatta siirtää, saa kuitenkin tehdä välittömästi.

Keinot ehkäistä laiminlyöntejä

Vuokralaisen vastuiden suorittamista voi tehostaa kohtuullisilla sopimussakkolausekkeilla tai vakuudella. Jos sopimukseen otetaan sopimussakkolauseke, sen on oltava hyvin rajattu ja kohdistuttava selkeästi määritellyn toimenpiteen laiminlyöntiin. Lausekkeessa on selkeästi määriteltävä sakon suuruus. Vakuuden enimmäismääräksi on säädetty kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa.

Vuokralaisen laajamittainen vastuiden laiminlyönti voi synnyttää vuokranantajalle oikeuden irtisanoa tai jopa purkaa vuokrasopimuksen. Huono hoito on yksi laissa säädetyistä purkuperusteista. Laiminlyönnin tulee kuitenkin purkamistapauksessa olla olennaista. Vuokralaiselle on myös annettava mahdollisuus korjata toimintaansa antamalla laiminlyönneistä ensin purkuvaroitus.

Artikkeli: Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

Lyhytaikainen vuokraustoiminta

18.5.2022

Voiko lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan puuttua taloyhtiössä?

Lyhytaikainen vuokraustoiminta, esimerkiksi AirBnB, jakaa mielipiteitä taloyhtiöissä. Toimintaan koetaan liittyvän monia haasteita ja taloyhtiöiden hallituksen ja isännöitsijän halutaan puuttuvan asiaan. Heihin kohdistuu painetta myös toisesta suunnasta, viranomaisilta.

21.12.2021

Leväperäisyys voi tuoda omakotitalon vuokraajalle muhkeat tappiot

Suurten asuntojen vuokrakysyntä on kasvanut korona-aikana. Vuokranantajien yhdistyksessä kasvu näkyy jäsenten lisääntyneinä kysymyksinä. Vastuukysymyksiä pohditaan erityisesti silloin, kun vuokrattavana on kerrostaloasunnon sijaan omakotitalo.

29.4.2022

Vuokramökkejä viedään nyt käsistä – vieläkö ehtisi laittaa kesämökin vuokralle?

OP Media: Vuokramökeistä halutuimmat tarjoavat mukavuutta, rauhaa sekä tilavat puitteet yhteisen ajan viettoon. Erähenkiset vaatimattomat mökit kantovesineen eivät enää vastaa perusmökkeilijän toiveita. Unelmien vuokramökin tulisi olla talviasuttava, mukavuuksiltaan lähes modernia kotia vastaava paikka, josta löytyy ainakin juokseva lämmin sekä kylmä vesi, sisävessa sekä toimiva keittiö liesineen, astioineen, pesukoneineen sekä mikroaaltouuneineen.

15.11.2021

Asianajaja kertoo, mitä asunnon lyhytaikaisessa vuokraamisessa pitää ottaa huomioon

Hämeenlinnalainen asianajaja Kimmo Koskentausta kertoo Hämeen Sanomissa, että perinteinen pitkäaikainen asunnon vuokraus on yleensä riidattomasti luvallista. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä saattaa kuitenkin olla määräys, että vain yhtiön osakkeenomistajat saavat asua yhtiön omistamassa rakennuksessa olevissa huoneistoissa. Hyvin lyhytaikaisen vuokraustoiminnan osalta asunnon sijaintialueen kaavamääräykset saattavat kieltää asunnon lyhytaikaisen vuokrauksen.

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti