Omakotitalo soveltuu yhtä lailla vuokralle kuin huoneistokin. Siihen sovelletaan samaa lainsäädäntöä. Kunnossapitoon ja hoitoon liittyvien vastuiden jakamisessa on syytä olla tarkkana. Vuokrasopimuksen laadinta vaatii erityistä huolellisuutta.
Talon kunnossapito ja kiinteistönhoito kuuluvat asunto-osakeyhtiössä yhtiön vastuulle. Omakotitalossa ne ovat talon omistajan eli vuokranantajan harteilla. Omakotitalon hoitoon ja kunnossapitoon liittyy paljon pienempiä ja isompia toimenpiteitä, joista syntyy jatkuvasti kustannuksia. Vastuita ja kustannuksia voidaan sopia vuokrasopimuksella myös vuokralaisen kannettavaksi.
Koko kunnossapitovastuun voi siirtää vuokralaiselle. Tällöin on varmistuttava, että vuokralaisella on riittävä asiantuntemus. Kunnossapitovastuun siirtäminen laajasti vuokralaiselle näkyy usein myös tavallista tasoa alempana vuokrana.
Vastuiden ja kustannusten jakautumisesta on syytä sopia hyvin yksityiskohtaisesti vuokrasopimusta tehtäessä. Yleinen lauseke talosta huolehtimisesta ei riitä. Vuokralaisen vastuut on lueteltava selkeästi ja yksiselitteisesti. Vaikka asioista sopiminen on periaatteessa mahdollista myös suullisesti, on asia syytä hoitaa ehdottomasti kirjallisesti vuokrasopimuksessa tai sen liitteessä.
Sopimus on hyvä laatia niin, että vuokralainen tekee oman sähkösopimuksen. Jos talossa on sähkölämmitys, on sopimukseen hyvä kirjata, että vuokralainen vastaa myös lämmitysjärjestelmän sähkönkulutuksesta. Sähkölämmitteisissä taloissa erityistä huomiota vaativat vuokralaisen vaihtumistilanteet. Vuokranantajan on hyvä varmistaa, ettei talo jää lämmittämättä siksi, että pois muuttavan vuokralaisen sähkösopimus päättyy, mutta seuraava vuokralainen muuttaa taloon vasta katkon jälkeen.
Kaikki omakotitalojen lämmitysjärjestelmät aiheuttavat kustannuksia. Esimerkiksi öljylämmitystalossa on hyvä sopia siitä, kuka vastaa öljysäiliön täytöstä ja täytön kustannuksista, ja onko vuokralaisen täytettävä öljysäiliö pois muuttaessaan.
Muita mahdollisia sopimuksessa huomioitavia kiinteistönhoidon kustannuksia ovat ainakin vesimaksut, tienhoitomaksut, jätehuollon kustannukset ja mahdolliset verkkokaapelointiin liittyvät maksut. Laskuja vuokralaisen asumisaikaan kohdistuvista kustannuksista voi tulla tasauslaskuina vielä paljon vuokralaisen poismuuton jälkeen.
Tavanomaisen kulumisen ohjeessa todetaan, että mikäli asuntoon kuuluu piha, on vuokralaisen huolehdittava siitä, että se on yleisilmeeltään siisti ja että pensasaidat ja istutukset pysyvät kunnossa. Vuokralaisella on siis lähtökohtaisesti velvollisuus huolehtia pihan siisteydestä, vaikkei tästä erikseen sovittaisi vuokrasopimuksessa.
Omakotitalon kohdalla – erityisesti jos piha-alue on laaja – on vastuut piha-alueen hoidosta kuitenkin hyvä eritellä. Istutusten ja nurmikon hoidon lisäksi kyseeseen voi tulla vastuu huolehtia esimerkiksi piharakennusten tai aitojen kunnosta.
Talvi ja lumi tuovat erityiskysymyksiä. On syytä sopia mm. siitä, kuka vastaa pihan auraamisesta, hiekoittamisesta ja lumien pudottamisesta omakotitalon katolta. Erityisesti runsaslumisena talvena on tärkeää, että vastuu lumenpudotuksista on selkeästi määritelty. Hoitamatta jäänyt lumenpudotus voi johtaa lumikuorman huomattavaan kasvuun ja mittaviin vaurioihin talon kattorakenteille.
Vuokralaisen vastuulle siirrettyjen töiden suorittaminen saattaa vaatia erityisiä ohjeita – erityisesti, jos vuokranantajalla on vahva näkemys töiden suorittamisen tavasta. Ohjeilla voidaan myös varmistua suoritusten riittävästä säännönmukaisuudesta. Voidaan laatia lista, josta käyvät konkreettisesti ilmi vuokralaisen hoidettavana olevat asiat ja niiden suoritustapa ja aikataulu. Samalla voidaan sopia, tehdäänkö työ vuokranantajan välineillä vai täytyykö vuokralaisen hankkia omaa välineistöä.
Konkreettisen ohjeistuksen laatiminen on sitä tärkeämpää, mitä pienempi kokemus vuokralaisella on omakotitaloasumisesta. Samalla on hyvä alleviivata vuokralaisen vastuulla olevan huolellisen hoidon merkitystä omakotitaloasumisessa. Keskeistä on esimerkiksi huolehtia säännönmukaisesti lattiakaivojen ja allaskaappien putkien puhdistamisesta.
Vuokranantajan on syytä säännöllisin väliajoin valvoa, että vuokralainen suorittaa vastuullaan olevat toimenpiteet. Vuokranantaja ei voi kuitenkaan käydä kiinteistöllä koska tahansa. Käynneistä on aina sovittava vuokralaisen kanssa etukäteen. Säännönmukaisista tarkastuksista on hyvä sopia jo vuokrasopimusta solmittaessa. Sopiva tiheys on tarkastusten tekeminen vuosittain.
Säännöllisten tarkastusten ohella vuokranantajalla voi olla tarvetta suorittaa kunnossapitovastuullaan olevien rakenteiden, perusjärjestelmien tai pintojen kunnossapitotöitä vuokrasuhteen aikana. Laki asettaa vähimmäisajat sille, kuinka paljon ennen tällaisista remonteista on ilmoitettava vuokralaiselle. Pienimuotoiset remontit, jotka eivät aiheuta vuokralaiselle olennaista haittaa tai häiriötä saa suorittaa kahden viikon varoitusajalla, mutta laajakantoisemmista remonteista on ilmoitettava kuutta kuukautta ennen. Toimenpiteet, joita ei voida vahinkoa aiheuttamatta siirtää, saa kuitenkin tehdä välittömästi.
Vuokralaisen vastuiden suorittamista voi tehostaa kohtuullisilla sopimussakkolausekkeilla tai vakuudella. Jos sopimukseen otetaan sopimussakkolauseke, sen on oltava hyvin rajattu ja kohdistuttava selkeästi määritellyn toimenpiteen laiminlyöntiin. Lausekkeessa on selkeästi määriteltävä sakon suuruus. Vakuuden enimmäismääräksi on säädetty kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa.
Vuokralaisen laajamittainen vastuiden laiminlyönti voi synnyttää vuokranantajalle oikeuden irtisanoa tai jopa purkaa vuokrasopimuksen. Huono hoito on yksi laissa säädetyistä purkuperusteista. Laiminlyönnin tulee kuitenkin purkamistapauksessa olla olennaista. Vuokralaiselle on myös annettava mahdollisuus korjata toimintaansa antamalla laiminlyönneistä ensin purkuvaroitus.
Vuokralainen voi jälleenvuokrata kotinsa lyhyeksi ajaksi, kunhan vuokraukseen on saatu vuokranantajan lupa. Puolet asunnosta voi jälleenvuokrata myös ilman vuokranantajan lupaa, mutta koko asunnon jälleenvuokraukseen tarvitaan aina lupa.
Vuokratuloja tai -tappioita ilmoitetaan joka vuosi enemmän, kertoo Verohallinto. Myös lyhytaikaisesta vuokraamisesta, kuten Airbnb:n kautta vuokratusta asunnosta saadut tulot pitää ilmoittaa. Vuokratulojen ilmoittaminen onnistuu helpoiten OmaVerossa.
Vuokranantajalla on oikeus vähentää vuokratuloistaan niiden hankkimisesta aiheutuneet menot. Tehdyt vähennykset pienentävät verotettavan vuokratulon määrää ja maksettavia veroja.
Asunto jää usein kesällä tyhjäksi pitkiksi ajoiksi kerrallaan, kun asukkaat lähtevät pitkälle lomamatkalle tai mökille. Sekä omistusasujien että vuokralla asuvien täytyy pitää huolta asunnosta myös poissaolon aikana, minkä takia muutama asia kannattaa tarkistaa ennen lomalle lähtöä.
Tilaajille
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään