Muista vakuus!

Vuokranantajan on tärkeää sopia uuden vuokralaisen kanssa vakuudesta. Vakuus turvaa niin vuokranmaksua kuin asunnon kuntoakin koko vuokrasuhteen ajan. Minkä suuruinen vakuus on riittävä? Milloin vakuus on asetettava? Mitä vakuudelle tapahtuu, kun sopimus päättyy?

Vakuudesta sopiminen on yksi merkittävimmistä keinoista, joilla vuokranantaja voi minimoida vuokralaisen toiminnasta mahdollisesti aiheutuvia tappioita. Vuokrasopimukseen voidaan ottaa ehto siitä, että toinen osapuolista tai molemmat asettavat vakuuden. Yleisimmin kysymys on kuitenkin vuokralaisen asettamasta vakuudesta. Järkevintä on, että vakuus sovitaan asetettavaksi kaikkien sopimusvelvoitteiden täyttämisen turvaamiseksi. Mikäli vuokrasopimuksessa esimerkiksi sovittaisiin, että vakuus asetetaan ainoastaan vuokranmaksun laiminlyönnin varalta, ei vuokranantaja voisi pidättää vakuudesta asunnon remontoinnista aiheutuvia kuluja vaan ainoastaan maksamattomat vuokrat.

Vakuuden tarkoitus on turvata vuokrasuhdetta koko sen voimassaoloajan. Vaikka vuokralainen siis pyytäisi kesken vuokrasuhteen jonkun kuun vuokran pidättämistä vakuudesta, ei tähän pyyntöön tule suostua. Ensinnäkin tilanteessa, jossa on kyse ensimmäisestä vuokrarästistä, siirtyy 2-3 kk:n rästejä edellyttävä purkuperusteen syntyminen vain eteenpäin ja jälleen tulisi odottaa ainakin nuo kaksi rästikuukautta. Toisekseen voi syntyä tilanne, jossa sopimussuhteen päättyessä vakuus olisikin jo käytetty loppuun eikä mitään turvaa olisi enää jäljellä vuokranantajan hyväksi.

Vakuuden määrä ja laji

Vakuuden on oltava määrältään kohtuullinen. Lain mukaan se ei saa ylittää kolmen kuukauden vuokraa vastaavaa määrää. Muu ehto sopimuksessa on mitätön. Käytännössä yleisin vakuus vastaa kahden kuukauden vuokraa.

Vakuuden lajista voidaan sopia vapaasti. Se voi olla esimerkiksi rahaa, tavaraa, osakkeita tai jonkin henkilön tai yhteisön antama takaus. Vuokranantajan kannattaa kiinnittää huomiota nimenomaan vakuuden realisointimahdollisuuksiin. Koska raha on edellä mainituista heti käytettävissä, on se myös suositeltavin vakuuden lajeista. Vuokralainen voi antaa rahavakuuden käteisenäkin, mutta tilisiirto lienee helpompaa ja turvallisempaa. Pankkitalletus on myös hyvä vaihtoehto. Tällöin vuokralainen avaa erillisen pankkitilin vakuuden tallettamista varten ja pankki antaa vuokralaiselle tästä talletustodistuksen vuokranantajalle toimitettavaksi. Vuokranantajan kannattaa tällöin vaatia pankilta kuittaamattomuustodistus, jossa pankki sitoutuu olemaan käyttämättä tilillä olevia varoja vuokralaisen pankille olevien velkojen maksuun. Lisäksi on hyvä tarkistaa, että vuokranantaja pystyy tarvittaessa vuokrasuhteen päätyttyä nostamaan kyseiset varat ilman vuokralaisen suostumusta. Siitä kenelle talletuksesta kertyvät korot kuuluvat, kannattaa sopia vuokrasopimuksessa.

Vakuus ennen avaimia

Vuokranantajan ja vuokralaisen kannattaa kirjata sopimukseen päivämäärä, johon mennessä vakuus on asetettava. Kyseisen päivämäärän tulisi olla ennen sisäänmuuttopäivää ja avainten luovuttamista. Allekirjoitettu sopimus sitoo molempia osapuolia ja mikäli vakuutta ei toimitetakaan sovittuun päivään mennessä, voi vuokranantaja kirjallisesti päättää sopimuksen välittömästi ilman mitään irtisanomisaikaa. Tällä tavoin voidaan välttää tilanne, jossa olisi turvauduttava häädön hakemiseen käräjäoikeudelta silloin, kun vuokralainen on avaimet saatuaan päässyt linnoittautumaan asuntoon vaikka hänen tarkoituksenaan ei olisikaan maksaa vakuutta eikä ensimmäistäkään vuokraa.

Lopputarkastus ja vakuuden palauttaminen

Jotta molemmat osapuolet tietävät, mikä asunnon kunto on ollut ennen ja jälkeen vuokrasuhteen, on tärkeää että asunnossa tehdään kuntotarkastus sekä vuokrasuhteen aluksi että lopuksi. Asunnosta on tuolloin hyvä ottaa valokuvia ja kirjata tarkasti pöytäkirjaan asunnon kuntoa koskevat huomionarvoiset seikat. Lopputarkastus, jossa tilannetta verrataan alkutarkastukseen, tulisi tehdä ennen vakuuden palauttamista vuokralaiselle. Mikäli vakuus nimittäin palautetaan ilman asunnon huolellista lopputarkastusta, voi vuokranantajan olla kovinkin vaikea vaatia korvausta sellaisista vahingoista, jotka tuolloin olisi huomattu. Tarkastuksesta ja mahdollisista vaurioista on hyvä laatia pöytäkirja, jonka molemmat osapuolet hyväksyvät ja allekirjoittavat.

Mikäli vakuuden käyttämiselle on perusteita, kuten maksamattomia vuokria, rikottu väliovi tai unohtunut loppusiivous, on vuokralaiselle ilmoitettava kirjallisesti ja yksilöidysti vakuuden pidättämisestä ja sen syistä. Vakuudesta voidaan pidättää ne kohtuulliset kulut, jotka vuokranantajalle on tosiasiallisesti syntyneet vuokralaisen laiminlyönnin johdosta. Jos taas kaikki on sujunut hyvin eikä perusteita vakuuden käyttämiselle ole, on vakuus palautettava täysimääräisenä viipymättä, kun vuokrasuhde on päättynyt, asunto siivottu, avaimet luovutettu ja lopputarkastus tehty.