Asunto-osakeyhtiölaki on keskeisin taloyhtiöitä koskeva laki. Kuinka sitä tulkitaan käytännössä? Lakiasiantuntijamme kertovat.
Vielä sää tuntuu kovin talviselta, mutta kevät on jo nurkan takana. Kevät tarkoittaa yhtiökokousten aikaa ja yksi yhtiökokouksen tärkeimmistä päätöksisitä on hallituksen valinta. On syytä kerrata hallituksen valintaan liittyvät säännöt.
Tähän artikkeliin on koottu kaikki Suomen Kiinteistölehdessä vuonna 2018 julkaistut lakipähkinät. Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja? Heinäkuussa 2010 muuttunut asunto-osakeyhtiölaki toi kokonaan uuden käsitteen asunto-osakeyhtiömaailmaan – toiminnantarkastus ja toiminnantarkastaja.
Osakkeenomistajat käyttävät heille kuuluvaa päätösvaltaa yhtiökokouksessa, jolla perinteisesti tarkoitetaan kokousta, jossa osakkeenomistajat ovat fyysisesti yhtäaikaisesti läsnä. Digivälineet tuovat eräissä suhteissa helpotusta yhtiön päätöksentekoon. Päätös yhtiökokousta pitämättä Lain mukaan osakkeenomistajat voivat päättää yhtiökokoukselle kuuluvasta asiasta yhtiökokousta pitämättä, kun he ovat päätöksestä yksimielisiä.
Yleisimmät erimielisyydet vuokrasuhteen päättyessä koskevat huoneiston kuntoa ja loppusiivouksen tasoa. Vuokralaisella ja vuokranantajalla saattaa olla erilainen käsitys siitä, missä kunnossa asunto on alun perin ollut. Useimmat riidat voitaisiin välttää vuokra-asunnon huolellisella alku- ja lopputarkastuksella.
Vesikaton uusiminen tai peruskorjaus kuuluu laajuutensa puolesta eittämättä taloyhtiön korjaushankkeiden ylimpään kastiin. Kyse on merkittävästä hankkeesta, johon kannattaa valmistautua huolella. Suunnitelmallista kiinteistönpitoa harjoittavassa taloyhtiössä korjaustarpeesta ollaan tietoisia jo hyvän aikaa ennen konkreettisiin toimiin ryhtymistä – kiitos aktiivisen kiinteistön ja rakennusten kunnon seurannan, jossa rakennuksen kuntoa seurataan säännöllisesti ja teetetään tarvittaessa alan asiantuntijalla kuntoarvio tai kuntotutkimus.
Huoneiston hallintaanotolla tarkoitetaan tilannetta, jossa osakkeenomistaja menettää huoneiston hallinnan yhtiölle ja yhtiölle syntyy velvollisuus vuokrata huoneisto. Hallintaanottomenettely on sanktio osakkeenomistajan asunto-osakeyhtiölaissa säädettyjen velvollisuuksien rikkomisesta. Säännös laissa on tyhjentävä eikä hallintaanottoa voida käyttää muissa kuin laissa säädetyissä tilanteissa.
Muuttaminen kimppakämppään yhdessä kaverin kanssa voi olla monelle nuorelle mieluinen vaihtoehto. Vuokranantaja puolestaan voi saada ison asunnon vuokrattua helpommin useammalle henkilölle. Kimppakämppää vuokratessa on kuitenkin syytä huomioida muutamia seikkoja.
Melu on ääntä, jonka ihminen kokee epämiellyttäväksi tai häiritseväksi. Kun on kuuntelemassa suosikkibändiään, väliaikaiset kuulolle vaarallisetkaan desibelit eivät tunnu häiritseviltä. Kotiin haluamme kuitenkin hiljaisemman ääniympäristön.
Pienessä asunto-osakeyhtiössä hallituksen jäsenellä tai mahdollisella isännöitsijällä voi asioiden käsittelyn yhteydessä herätä kysymys, eroaako asian käsittely jotenkin pääsäännöistä sen vuoksi että yhtiö on pieni. Monessa pienessä yhtiössä on myös käytössä oma lempiperusteluni: ”meillä nyt ollaan aina tehty näin”. Tähän joutuu muistuttamaan, että pieneen asunto-osakeyhtiöön sovelletaan sitä ihan samaa asunto-osakeyhtiölakia kuin 150 huoneistoa käsittävään, monesta rakennuksesta […]
Vuokralaisella on oikeus saada joko vuokraa alennetuksi tai kokonaan vapautus vuokran maksamisesta siltä ajalta, kun asunto ei ole käyttökunnossa. Vuokranmaksusta vapautumisesta tai vuokranalennuksesta täytyy kuitenkin aina sopia vuokranantajan kanssa. Kiinteistön hyvä kunnossapito edellyttää, että rakennusta korjataan aika ajoin.
Saunat ovat olleet ja edelleenkin ovat suosittuja Suomessa. Taloyhtiöiden huoneistoihin on näin ollen vuosien saatossa rakennettu saunoja, jos huoneistossa ei saunaa alun perin ole ollut. Osakas on melkoisen laajan muutostyöoikeuden nojalla usein ollut oikeutettu toteuttamaan saunan, kunhan muutostyöstä on tehty asianmukaiset ilmoitukset ja selvitykset yhtiölle.
Kevät on varsinaisten yhtiökokousten aikaa, jolloin moni taloyhtiö saa uuden hallituksen ja sitä myöten moni hallitus uuden puheenjohtajan. Tuoreen tehtävän edessä puheenjohtajaksi valituksi tulleen on tarpeen opiskella tärkeimmät asiat saattaakseen itsensä kartalle hallitustyöskentelyssä. Ensinnäkin hallituksen puheenjohtajan pitää tutustua liutaan taloyhtiön asiakirjoja, ellei ne ole tulleet tutuksi jo aiemman hallitustyöskentelyn aikana.