Pauliina Haapsaari
Parvekelasituksien kunnossapitovastuusta ja kustannustenjaosta kysytään usein Kiinteistöliiton lakineuvonnasta. Parvekelasitus voidaan teettää taloyhtiön hankkeena kaikille parvekkeille tai osakkeenomistajat voivat itse teettää parvekelasituksen osakasmuutostyönä.
Miten vastuu edellä mainituissa tilanteissa jakautuu, ja voidaanko vastuu siirtää taloyhtiöltä osakkeenomistajille? Entä miten kustannukset jakautuvat, kun taloyhtiö toteuttaa parvekelasitukset?
Kunnossapitovastuuta koskevat asunto-osakeyhtiölain säännökset ja mahdolliset yhtiöjärjestysmääräykset osoittavat, kenen vastuulle korjaaminen kuuluu.
Lähtökohta on, että taloyhtiön hankkeena asennetut parvekelasitukset ovat taloyhtiön kunnossapitovastuulla ja osakkeenomistajan toimesta asennetut parvekelasit ovat osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla. Tämä koskee yhtä lailla aiemman osakkeenomistajan teettämiä lasituksia. Jos taloyhtiö kuitenkin myöhemmin päättää teettää parvekelasitukset, edellyttää osakkeenomistajien yhdenvertaisuus, että taloyhtiön kunnossapitovastuulla jatkossa ovat myös osakkeenomistajien aiemmin asennuttamat parvekelasit, mikäli ne rinnastuvat taloyhtiön toteuttamaan lasitukseen.
Asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuusta on mahdollista poiketa yhtiöjärjestysmääräyksin. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa kunnossapitovastuusta, jakautuu kunnossapitovastuu yhtiön ja osakkaan välillä lain mukaisesti. Mikäli parvekelasien kunnossapitovastuu halutaan siirtää taloyhtiöltä osakkeenomistajalle yhtiöjärjestysmääräyksellä, tämä edellyttää lähtökohtaisesti 2/3 määräenemmistöpäätöstä yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista.
Jos taloyhtiön tiedossa on parvekelasien korjaustarve, kun vastuun taloyhtiöltä osakkeenomistajalle siirtävä kunnossapitovastuumääräys haluttaisiin ottaa yhtiöjärjestykseen, edellyttäisi päätös niiden osakkeenomistajien suostumuksen, joiden hallitsemien huoneistojen parvekelaseissa on korjaustarve. Kunnossapitovastuuta ei siis voida siirtää osakkeenomistajalle ilman tämän suostumusta, kun korjaustarve on jo taloyhtiön tiedossa.
Kun osakas teettää parvekelasituksen, osakas vastaa myös kustannuksista. Kun taloyhtiö toteuttaa parvekelasitukset taloyhtiön hankkeena, jakautuvatko kustannukset kaikkien osakkaiden kesken, jos osassa huoneistoista on parvekkeet jo lasitettu tai jos kaikissa huoneistoissa ei ole parveketta?
Mikäli osakkeenomistajan tai hänen edeltäjänsä aiemmin tekemä parvekelasitus voidaan hyödyntää taloyhtiön urakassa ja näin ollen vähentää taloyhtiölle yhtiön urakassa aiheutuvia kustannuksia, tulee yhtiökokouksen päättää osakkaalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta eli ns. hyvityksestä. Hyvityksen laskemisessa tulee myös ottaa huomioon, milloin osakkaan teettämä asennus on tehty, eli kuinka paljon ko. parvekelasituksella on jäljellä elinkaarta.
Myös ne osakkaat, joilla parveketta ei ole, osallistuvat parvekelasien asentamisen kustannuksiin yhtiöjärjestyksen mukaisella vastikeperusteella. Korkeimman oikeuden ratkaisun 2005:83 mukaan parvekelasitus ei tuota etua ainoastaan parvekkeellisille huoneistoille, vaan etua koituu myös taloyhtiölle todennäköisesti alentuvina parvekkeiden kunnossapitokustannuksina, joten päätös parvekelasituksesta voidaan tehdä yhtiökokouksessa normaalilla ääntenenemmistöllä ja rahoittaa kaikilta osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Kun uudistuksesta koituu etua koko taloyhtiölle, päätös ei loukkaa parvekkeettomien osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.
Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 9/2021.
Pauliina Haapsaari
Kirjoittaja on vanhempi lakimies Suomen Kiinteistöliitto ry:ssä.
Turvallisuusasiat ovat nostaneet merkitystään taloyhtiöiden toiminnassa viime vuosina. Tuoreen kyselyn mukaan taloyhtiöiden väestönsuojista enemmistö on joko varsin tai erittäin hyvässä kunnossa.
Taloyhtiön vastuulla on jään ja lumen poisto sekä hiekoitus taloyhtiön piha-alueella. Lumet tulee kasata oman pihan alueelle niin, että pelastustiet jäävät vapaiksi. Lumenpudotuksen voi tilata ammattilaiselta.
Vuokra-asuntosijoittamisen suosio pysyy vahvana taloudellisen toimintaympäristön epävarmuuden kasvusta huolimatta. Kaikkien ammattimaisten sijoittajaryhmien ennakoidaan kasvattavan vuokra-asuntosijoituksiaan. Raklin Vuokra-asuntobarometrin jyrkin muutos viime syksyyn verrattuna nähtiin vastaajien lähes yksimielisissä näkemyksissä rakennuskustannusten kehityksestä.
Taloyhtiön energiatehokkuutta voi parantaa myös ilman suuria energiaremontteja. Kiinteistöliiton energia- ja ilmastokyselystä selviää, että kiinteistöjen sisäilmassa ja lämpötilassa on toivomisen varaa erityisesti kesäisin. Taloyhtiöiden kannattaakin varautua helteisiin.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään