Lakineuvontaan tupsahtelee ajoittain kysymyksiä kadonneista avaimista ja niihin liittyvistä korvausvastuista taloyhtiössä. Miten asia ratkeaa?
Osakkaan kadottaessa huoneistonsa ulko-oven avaimen peruskysymys kuuluu, joutuuko hän korvaamaan taloyhtiölle avainten teettämisestä ja mahdollisesti tarvittavasta lukkojen uudelleen sarjoittamisesta aiheutuvat kustannukset. Vastausta joudutaan hakemaan huolellisuusvelvoitteesta ja vahingonkorvausvastuun perusteista.
Huoneiston ulko-oven lukko avaimineen on osa lukitusjärjestelmää eli yhtiön perusjärjestelmää, jotka kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Myös alkuperäisten tai yhtiön myöhemmin asennuttamien turvalukkojen kunnossapidosta vastaa taloyhtiö. Sen sijaan osakkaan asennuttaman turvalukon ja sen avaimen kunnossapito kuuluu osakkaan muutostyönä kyseisen huoneiston osakkaalle.
Asunto-osakeyhtiölain osakkaan kunnossapitovastuuta koskevien säännösten mukaan osakkaan on hoidettava huoneistoaan huolellisesti. Mielestäni tähän huoneiston huolellisen hoidon velvoitteeseen voitaneen katsoa sisältyvän myös osakkaan velvollisuus säilyttää ja käyttää hallussaan olevia yhtiön lukitusjärjestelmän osia eli avaimia huolellisesti.
Mikä merkitys tällä sitten käytännössä on? Tulkittaessa avainten säilyttäminen osaksi huoneiston huolellisen hoidon velvoitetta, voidaan osakkaan korvausvelvollisuutta arvioitaessa soveltaa vahingonkorvauslain sijaan asunto-osakeyhtiölain säännöksiä osakkaan vahingonkorvausvastuusta seuraavasti.
Asunto-osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännösten mukaan osakkaan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkaalle tai muulle henkilölle. Silloin kun vahinko aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkaan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakas osoita menetelleensä huolellisesti. Tämän ns. tuottamusolettaman mukaan osakkaan vahingonkorvausvastuu on siten ensisijainen olettama ja osakas voi vapautua vastuusta vain, jos hän voi osoittaa menetelleensä huolellisesti.
Jos siis osakas on kadottanut avaimen, hänen tulisi korvausvelvollisuudesta vapautuakseen osoittaa menetelleensä huolellisesti avainta säilyttäessään. Uuden avaimen teettämiskustannuksen ja lukon uudelleensarjoituskustannusten välillä on vielä tehtävä se ero, että lukon tai lukkojen sarjoituksen tulee olla avaimen katoamisolosuhteet huomioon ottaen tarpeellista, jotta taloyhtiö voi vaatia sarjoittamisesta korvauksia huolimattomasti menetelleeltä osakkaalta. Tämä edellyttää konkreettista uhkaa siitä, että kadonnutta avainta tullaan käyttämään väärin.
Usein on varsin vaikea kysymys arvioida, millaisissa tilanteissa osakkaan menettely avaimen säilyttämisessä on ollut riittävän huolellista niin, ettei korvausvelvollisuutta synny. Arviointi on tehtävä tapauskohtaisesti ja lähtökohtana käytettävä objektiivista mittapuuta. Selvää on, että avaimessa tai avainnipussa ei saa olla tunnistetietoja eli tietoja siitä, mihin taloon tai huoneistoon avaimella pääsee. Jos näin olisi, osakas olisi menetellyt huolimattomasti.
Perinteisesti on katsottu, että jos avain on viety rikollisella teolla, avaimen haltija ei lähtökohtaisesti olisi vastuussa avaimen teettämis- ja lukon sarjoituskustannuksista. Suomen vahingonkorvausoikeudellisessa käytännössä on rikosvahinkojen osalta lähdetty siitä, että niistä vastaa vain tekijä. Vain poikkeustapauksissa on katsottu muiden tahojen syyllistyneen sellaiseen menettelyyn, että niille muodostuu rikoksentekijöiden kanssa yhteisvastuullinen korvausvelvollisuus. Arvioitaessa muun henkilön kuin rikoksen tekijän huolimattomuutta on kiinnitettävä huomiota siihen, onko hänen menettelynsä tosiasiassa edistänyt rikosta niin paljon, että se olisi kokonaan jäänyt tapahtumatta ilman kyseistä seikkaa.
Esimerkiksi Vakuutuslautakunta on katsonut avaimen haltijan olleen huolimaton seuraavan laisessa tapauksessa: Reppu, jossa auton avaimet olivat, oli jätetty vartioimatta tilaan (opiskelija-asuntola), johon monella ulkopuolisella oli tilassa tuolloin pidettyjen juhlien johdosta ollut vapaa pääsy. Aamulla reppu ja siinä olleet avaimet sekä asunnon pihalla ollut auto oli varastettu.
Vaikka avaimet olisikin anastettu rikollisella teolla, ei sekään aina automaattisesti poistane avainten haltijan korvausvastuuta, mikäli hänen menettelynsä on ollut selvästi huolimatonta ja edistänyt rikoksen tapahtumista.
Lopuksi: jos avaimen kadottanut osakas hakee taloyhtiölle aiheuttamastaan vahingosta korvausta vastuuvakuutuksestaan, kannattaa rehellisesti myöntää huolimattomuutensa eikä vakuutella huolellisuuttaan. Muutoin vastuuvakuutus ei nimittäin korvaa. Vastuuvakuutuksesta voi vakuutusehtojen puitteissa saada korvausta vain huolimattomuudesta toiselle aiheutetusta vahingosta.
Katriina Sarekoski
Kirjoittaja on lakimies Kiinteistöliitto Uusimaassa.
As Oy Rajakentäntie 4:ssä lukituksen uusiminen tuli ajankohtaiseksi linjasaneerauksen alla. Samalla siirryttiin elektromekaaniseen lukitusjärjestelmään. Nyt asukkailla on käytössään yksi avain entisten kahden tai kolmen sijaan.
Avainten katoaminen on joskus osa inhimillistä elämää. Kun avaimia ei etsimisestä huolimatta löydy, lukitusturvallisuus horjuu ja toimenpiteiden tarpeellisuutta on arvioitava. Lukitusturvallisuudesta huolehtiminen kuuluu taloyhtiön vastuulle.
Tilaajille
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja kadotti yhtiön yleisavaimen. Taloyhtiöllä oli onneksi Howdenin Vastuuplus-asiakasetutuote, joka korvaa myös yleisavaimen katoamisia hallituksen jäsenen hallusta.
Howden Finland Oy
Taloyhtiöiden kannattaa varautua pitkäaikaisiin sähkökatkoihin ja muihin energiansaantiin liittyviin häiriötilanteisiin. Energiayhtiöt pystyvät takaamaan sähkön saannin myös suurissa häiriötilanteissa, mutta taloyhtiöidenkin kannattaa varautua tekemällä pelastussuunnitelman liitteeksi varautumissuunnitelma.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään