Turkulainen Kiinteistöosakeyhtiö Jyrkkälänpolku on Turussa pidettävien Isännöintipäivien tutustumiskohde. Jyrkkälä kiinnostaa isännöitsijöitä ympäri Suomea, koska yhtiössä etsitään teollista mallia lähiöiden korjaamiseen innovatiivisuuteen ja kustannustehokkuuteen tähtäävällä pilottihankkeella.
Vuonna 2014 alkaneessa korjaushankkeessa saneerataan 17 asuinkerrostalon julkisivut, tekniikkaa sekä osa piha-alueista hyödyntäen laatua ja kustannustehokkuutta parantavaa yhteistoimintamallia, allianssia.
Korjaushankkeen allianssin muodostavat tilaaja KOy Jyrkkälänpolku, rakennuttajakonsultti Valvontakonsultit Oy, arkkitehtuuri- ja suunnittelutoimisto Ab Case Consult Ltd sekä pääurakoitsija Consti Korjausurakointi Oy. Suunnittelutiimiä vahvistaa Julkisivukonsultointi JK Oy. Hankeen allianssikonsulttina toimii Vison Alliance Partners Oy. Yhteistoimintamuoto mahdollistaa kustannustehokkaan saneeraamisen ja tehokkaan riskien hallitsemisen, ilman että asukkaille koituu hankkeesta ylimääräisiä taloudellisia rasitteita.
Hankkeen tavoitteena on pidentää Jyrkkälän 1960 ja-70 -luvuilla valmistuneiden rakennusten elinkaarta, alentaa kiinteistöjen käyttökustannuksia sekä lisätä asumisviihtyisyyttä. Korjauksessa vastataan myös muuttuviin asumisen vaatimuksiin. Hanke toteutetaan vuosina 2014-2018. Jyrkkälässä saatuja teollisen korjausrakentamisen oppeja on mahdollista hyödyntää muidenkin Suomen lähiöiden korjaamisessa.
Rakennusten omistajan, suunnittelijoiden ja rakentajien muodostama allianssi päättää yhdessä rakennuksille tehtävistä korjaustoimenpiteistä noin 30 miljoonan euron kustannusraamin puitteissa. Korjausrakentamisen ammattilaisten osaaminen on saatu hankkeen käyttöön alusta lähtien ja osapuolet ovat sitoutuneet sovittuun aikatauluun ja kokonaiskustannuksiin sekä yhteisiin tavoitteisiin.
– Korjausrakentamista on näihin päiviin saakka tehty uudisrakentamisen pelisäännöillä. Jos korjaushanke on perinteiseen tapaan sovittu kiinteään hintaan, eivät kiinteistön ongelmat tunnu kuuluvan kenellekään. Muutosten käsittelymekanismina on totutusti lisä- ja muutostyömenettely todellisen ratkaisun hakemisen sijaan. Jyrkkälän käyttämässä allianssimallissa sen sijaan sopimus kannustaa hankeryhmää ratkomaan ongelmat yhdessä jo ennen kuin saneeraustyöt edes alkavat, rakennuttajakonsultti Juuso Hämäläinen Valvontakonsultit Oy:stä sanoo.
Jyrkkälän allianssiryhmä muodostettiin kilpailuttamalla. Tilaaja valitsi osapuolet peräkkäin kilpailuttamalla julkisten hankintojen periaattein neuvottelumenettelyä käyttäen.
KOy Jyrkkälänpolku solmi suunnitteluryhmän ja päätoteuttajan kanssa kehitysvaiheen allianssisopimuksen, minkä jälkeen sopimusosapuolet käynnistivät hankkeen hanke- ja luonnossuunnittelun. Ryhmä suunnitteli ensin tavoitekustannukseen tähtäävän ratkaisun, jonka pohjalta yhtiön hallitus teki investointipäätöksen.
– Rakennushankkeen toteuttajalle on harvinaista saada istua samalla puolella pöytää suunnittelijoiden kanssa. Jyrkkälän mallissa myös rakentajan näkemys saadaan hankkeen käyttöön varhaisessa vaiheessa, projektipäällikkö Jukka Lehtonen Consti Korjausurakointi Oy:stä sanoo.
Jyrkkälän rakennukset ovat hyväkuntoisia ja kunnossapito on ollut järjestelmällistä. Rakennusten perusparannus tehtiin vuonna 1998-2003. Nyt käynnissä oleva hanke keskittyy julkisivuihin ja osaan piha-alueista, alueen yleisilmeen parantamiseen sekä osassa rakennuksia asumisviihtyvyyden nostoon parantamalla esteettömyyttä ja asumismukavuutta.
KOy Jyrkkälänpolku on itsenäinen aravavuokrataloyhtiö, joka toimii omakustannusperiaatteella. Korjaus rahoitetaan lainalla ja vuokratuotoilla. Korjaushankkeen lasketaan maksavan itsensä takaisin, kun talojen elinkaari pitenee ja kohentunut viihtyvyys pitää kiinteistöjen vuokrausasteen korkeana jatkossakin. Myös kiinteistöjen käytön aikaisten kustannusten lasketaan pienenevän esimerkiksi energiansäästön ansiosta.
– Asukkailla on keskeinen rooli hankkeen toteuttamisessa. Hyvällä asukasyhteistyöllä varmistetaan korjaushankkeen sujuva eteneminen ja asukkaiden sitoutuminen kiinteistön oikeanlaiseen käyttöön. Nykyiset asukkaat toimivat myös merkittävänä kanavana asuntojen markkinoimisessa uusille asukkaille, sanoo KOy Jyrkkälänpolun toimitusjohtaja Marjatta Roth.
Hankkeen tavoitteeksi on asetettu myös asukasvuorovaikutus ja viestintä.
– Asukkaat pyritään saamaan mukaan uudenlaisten, osallistuvien suunnittelumenetelmien avulla. Yhdysvalloissa omaksumamme Charette-työpajametodin avulla haluamme rohkaista vuorovaikutukseen sellaisiakin asukkaita, jotka perinteisissä kuulemistavoissa jäisivät huomaamatta. Metodi myös mahdollistaa asukkaan osallistumisen suunnitteluun alusta alkaen, arkkitehti SAFA Kimmo Kuismanen Ab CASE consult Ltd:stä sanoo.
Jyrkkälä on noin 1 300 asukkaan kerrostaloalue Turussa. Jyrkkälään kuuluu yli 600 vuokra-asuntoa 17 kerrostalossa, jotka omistaa Kiinteistöosakeyhtiö Jyrkkälänpolku. Rakennusten bruttopinta-ala on yhteensä noin 68.000 m2 ja ne on rakennettu vuosina 1968-1974, minkä jälkeen taloja on perusparannettu ja kunnostettu järjestelmällisesti.
Jyrkkälä on esimerkki 1960-70 -lukujen tyyppitaloista, joita on eri puolilla Suomea. Jyrkkälässä pilotoidaan tilaajan kilpailuttamaa allianssimuotoista ryhmäsaneeraushanketta. Hanke toteutetaan vuosina 2014-2018. Korjauksessa sovelletaan teollista rakentamista, tuotannon suunnittelua sekä ohjausta. Korjaushankkeen tavoitteena on pidentää rakennusten elinkaarta, alentaa kiinteistöjen käyttökustannuksia sekä parantaa asumisen laatua ja säilyttää sen houkuttelevuus kohtuuhintaista vuokra-asumista arvostavien lapsiperheiden ja senioreiden asuinalueena.
Jyrkkälän korjaushankkeen allianssin muodostavat KOy Jyrkkälänpolku, rakennuttajakonsultti Valvontakonsultit Oy, arkkitehtuuri- ja suunnittelutoimisto Ab Case Consult Ltd sekä pääurakoitsija Consti Korjausurakointi Oy. Hankeen allianssikonsulttina toimii Vison Alliance Partners Oy.
Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut nousivat viime vuonna 5,6 prosenttia edellisvuodesta. Eniten nousivat lämmityskulut, kun korjauskulut taas pienenivät. Asuntojen ja asuinrakennusten korjauksiin käytetty yhteisrahamäärä kasvoi edellisvuodesta.
Suomen Kiinteistölehti tutustuu marraskuussa kahteen erilaiseen täydennysrakentamishankkeeseen Helsingissä. Lisäksi lehdessä kerrotaan, miten voi varautua ensi talven sähkökatkoihin ja mitä taloyhtiön tulee huomioida digitaalisia palveluita hankkiessaan.
Tukalat helteet ovat yleistyneet ilmastonmuutoksen myötä. Ne aiheuttavat epämukavien olojen lisäksi ennenaikaisia kuolemia, joten asuntoihin etsitään nyt jäähdytyskeinoja. Aalto-yliopiston tuore tutkimushanke selvittää rakennusten lämpötilojen vaikutusta ihmisten viihtyvyyteen.
Taloyhtiön viemäreitä kannattaa tutkia säännöllisesti. Viemärikuvaus paljastaa piilevät viat, ja niihin ehditään reagoida ajoissa. Uuden talon viemärit kannattaa kuvata jo ensimmäisen kymmenvuotistarkastuksen lähestyessä.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään