Isännöitsijän rooli taloyhtiön hoidossa on keskeinen. Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hallituksen eräs keskeisimpiä tehtäviä on pitää huolta siitä, että taloyhtiöllä on mahdollisimman pätevä ja ammattitaitoinen isännöitsijä.
Hallitus valitsee isännöitsijän ja tekee taloyhtiön puolesta sopimuksen isännöinnistä. Isännöintisopimusta tehtäessä on olennaista sopia mahdollisimman tarkasti, mitä isännöintisopimus sisältää ja mitkä tehtävät kuuluvat kuukausipalkkioon ja mitkä tehtävät erillislaskutuksen piiriin.
Isännöitsijän osaamiseen ja pätevöitymiseen tulee kiinnittää erityistä huomiota. Koulutus ja kokemus ovat merkittäviä seikkoja ja niiden lisäksi myös kyky toimia ihmisten kanssa on tehtävän hoidon kannalta olennaista.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Päivittäiseen hallintoon sisältyviä tehtäviä ei laissa ole voitu yksityiskohtaisesti määritellä. Ne määräytyvät pitkälti taloyhtiön laadun ja laajuuden sekä alalla muodostuneen käytännön mukaisesti.
Lisäksi laissa on mainittu joitakin isännöitsijälle kuuluvia erityistehtäviä kuten isännöitsijäntodistuksen antaminen sekä huolehtimisvelvollisuus yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä.
Yhtiökokouksella olevan yleistoimivallan vuoksi päivittäiseen hallintoon eivät kuulu tehtävät, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioiden ovat epätavallisia tai laajakantoisia taikka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiölle olennaista haittaa.
Isännöinnin Auktorisointi ISA ry, Suomen Isännöintiliitto ry ja Suomen Kiinteistöliitto ry ovat hyväksyneet ”Hyvä isännöintitapa – Isännöinnin eettiset ohjeet” koko isännöintialan noudatettaviksi. Mainittujen järjestöjen jäsenyys tukee eettisten ohjeiden noudattamista. ISA-auktorisoidut isännöintiyritykset ja Isännöintiliiton jäsenyritykset ovat sitoutuneet isännöinnin eettisiin ohjeisiin ja niihin liittyviin valvonta- ja kurinpitomenettelyihin.
Isännöinnin eettiset ohjeet -seinätaulu on saatavissa suomeksi, ruotsiksi ja englanniksi. Voit avata ja tulostaa pdf-asiakirjan alla olevista linkeistä:
Hyvä isännöintitapa – Isännöinnin eettiset ohjeet
God fastighetsförvaltningssed – Etiska råd för hur man sköter fastighetsförvaltningsuppdraget
Good real estate management – Ethical guidelines for real estate management
Hyvä ja vastuullinen isännöintiyritys:
Isännöintiyrityksellä tarkoitetaan tässä yritystä ja sen kaikkia työntekijöitä. Isännöintiyritys huolehtii siitä, että koko henkilökunta tuntee nämä eettiset ohjeet ja sitoutuu niihin.
Isännöinnin eettiset ohjeet on laadittu isännöintiin, toimivan yhteistyön perustaksi. Hyvä isännöintitapa ja muuta tietoa aiheesta löytyy Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n sivuilta www.isayhdistys.fi.
Isännöinnistä maksettavat palkkiot määräytyvät yhtiön ja isännöitsijän, usein käytännössä isännöitsijätoimiston, välisen sopimuksen mukaisesti. Isännöintipalkkioista ei ole annettu suosituksia, vaan palkkio voidaan sopia vapaasti.
Isännöitsijän ei oikeuskäytännössä ole katsottu olevan työlainsäädännön tarkoittama työntekijä, joten isännöitsijän palkkausta ei ole määritelty työehtosopimuksin tms. Isännöintipalkkio jakautuu yleensä kiinteään – kuukausittain maksettavaan – isännöintipalkkioon sekä erilliskorvauksiin sen mukaan, mitä osapuolten välillä on eri isännöintitehtävien osalta sovittu. Osto-osaamista kannattaa kehittää myös taloyhtiöissä koskien esimerkiksi juuri isännöinnistä sopimista.
Asunto-osakeyhtiön isännöintitehtäväluettelo on keskeinen työkalu taloyhtiön hallitukselle isännöintisopimusta tehtäessä ja isännöitsijälle tämän päivittäisessä toiminnassa. Isännöintitehtäväluettelo on luetteloksi koottu esitys isännöintitehtävistä. Olennaista isännöinnin ostamisessa ja palkkioista sovittaessa on se, millaista isännöintipalvelua taloyhtiö haluaa ja mitä isännöintisopimuksessa palkkioista sovitaan.
Kiinteistöliitto selvitti isännöintipalkkioita loppuvuodesta 2013 kyselytutkimuksella, johon vastasi 1669 hallituksen puheenjohtajaa ja 744 isännöitsijää.
Isännöintipalkkiot 2020 -selvityksen tulokset ovat luettavissa ao. tulosdioista:
Tulosdiat (PDF) – Isännöintipalkkiot 2020
Isännöintikumppanin haku on eräs taloyhtiön tärkeimmistä päätöksistä. Isännöinnin Auktorisointi ISA ry ylläpitää ja kehittää isännöinnin auktorisointijärjestelmää, auktorisoi isännöitsijöitä ja isännöintiyrityksiä ja valvoo niiden toimintaa. ISA-tunnus auttaa tunnistamaan laadukkaaseen toimintaan sitoutuneet isännöitsijät ja isännöintiyritykset.
Toiminnallaan ISA edistää ammattimaista ja kehittyvää isännöintiä sekä pitkäjänteistä kiinteistöjen ylläpitoa. Yhdistys valvoo, että auktorisoidut isännöintiyhteisöt toimivat auktorisointiedellytysten mukaisesti. Lisäksi auktorisoidut ovat sitoutuneet noudattamaan isännöinnin eettisiä ohjeita.
ISA:n sivuilta voit hakea ISA-auktorisoituja isännöintitoimistoja ja ISA-auktorisoituja isännöitsijöitä sekä perehtyä siihen mitä ISA-auktorisointi tarkoittaa.
Isännöinti on vaativa ammatti, jonka menestyksellinen hoitaminen vaatii jatkuvaa kouluttautumista. Jatkuvasti muuttuva lainsäädäntö vastuukysymyksineen, digitalisaatio, kiinteistöjen teknisen kunnon varmistaminen sekä energianhallinnan hoitaminen asettavat tietojen ajan tasalla pitämisen tason korkealle. Kun ala kehittyy, on alan toimijoiden kehityttävä samaa tahtia ja isännöitsijänä toimivalta edellytetään yhä kasvavaa ammattitaitoa. Hallituksen onkin isännöitsijää valitessaan kiinnitettävä erityistä huomiota isännöitsijäksi valittavan ammattitaitoon.
Isännöitsijöille järjestetään monipuolisesti ammattiin valmistavaa sekä ammattitaitoa kehittävää ja ylläpitävää koulutusta. Alan johtava koulutuksen järjestäjä on Kiinteistöalan Koulutussäätiö, Kiinko. Eri tutkintonimikkeet kertovat, minkä tasoisen koulutuksen ja/tai tutkinnon isännöitsijä on suorittanut. Esimerkkeinä ammattilaisille tarkoitetut jatkotutkinnot Johtavan ammatti-isännöintsijän koulutus ja tutkinto (AIT®) sekä Isännöitsijän koulutus ja tutkinto (ITS®).
Tarkempaa tietoa isännöitsijöiden koulutuksesta ja tutkinnoista löytyy Kiinkon sivuilta http://www.kiinko.fi/koulutus/koulutusohjelmat-ja-patevyydet/isannointi-ja-asuminen
Ammatissa toimiville isännöitsijöille suunnattujen tutkintojen suorittaneiden nimet löytyvät osoitteesta http://www.kiinko.fi/koulutus/valmistuneet-ja-patevoityneet
Lainsäädännössä ei ole asetettu nimenomaisia pätevyysvaatimuksia isännöitsijäksi valittavan henkilön koulutus- tai osaamistasolle. Ainoastaan edellytys täysivaltaisuudesta (täysi-ikäinen, ei edunvalvonnan alainen), vaatimuksena ei-konkurssin tehnyt ja Euroopan talousalueella asuva henkilö.
Omatoimi-isännöitsijällä eli oto-isännöitsijällä on paljon vastuuta. Hänen täytyy tuntea asunto-osakeyhtiölaki ja ymmärtää hallintoa, taloutta ja kiinteistön ylläpitoa. Oto-isännöitsijän tehtävään ei pidä lähteä kylmiltään.
Teknisiä isännöitsijöitä kouluttava Eero Oldén kertoo, miten tekninen isännöitsijä eroaa perinteisestä isännöitsijästä. Tekninen isännöitsijä voi esimerkiksi antaa suosituksia ja ehdotuksia taloyhtiön korjaushankkeissa sekä valvoa osakkaiden muutostöitä.
Taloyhtiön hallitus valitsee toimikautensa alussa uuden isännöitsijän. Tämän lisäksi hallituksen täytyy laatia isännöintisopimus ja sopia sen ehdoista. Isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus toimivat yhteistyössä, ja hallitus voi myös vaihtaa isännöitsijän, jos se katsotaan tarpeelliseksi.
Oikeanlaisen isännöinnin valinta on yksi taloyhtiön hallituksen tärkeimmistä päätöksistä. Isännöitsijän on oltava osaava ja luotettava, jotta taloyhtiö voi toimia tehokkaasti, taloudellisesti ja suunnitelmallisesti.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään