Isännöintiyhteisön valitseminen isännöitsijäksi

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009, AOYL) poikkeaa vanhasta siltä osin, että nykyinen sallii rekisteröidyn yhteisön valitsemisen isännöitsijäksi. Aiemman lain perusteella isännöitsijäksi voitiin valita vain luonnollinen henkilö.

Vaikka nykyinen asunto-osakeyhtiölaki on tullut voimaan 1.7.2010, on voimaanpanolaissa todettu, että yhteisön valitseminen isännöitsijäksi tulee mahdolliseksi vasta kun valtioneuvoston asetuksella on tästä säädetty. Valtioneuvoston asetuksella (521/2014) on tästä säädetty niin, että isännöintiyhteisö on voitu valita ja rekisteröidä isännöitsijäksi 1.8.2014 lähtien.

Mahdollisuus valita isännöintiyhteisö asunto-osakeyhtiön isännöitsijäksi on otettu lakiin sen vuoksi, että käytännössä isännöintiyhteisöt ovat jo aiemmin vastanneet laajasti asunto-osakeyhtiöiden isännöinnistä. Käytännössä asunto-osakeyhtiö on allekirjoittanut isännöintisopimuksen isännöintiyhteisön kanssa. Isännöintiyhteisö on nimennyt työntekijänsä asunto-osakeyhtiön kaupparekisteriin kirjattavaksi isännöitsijäksi asunto-osakeyhtiön suostumuksella.

Rekisteröity yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä

Nykyinen laki siis sallii rekisteröidyn yhteisön valitsemisen isännöitsijäksi. Rekisteröidyllä yhteisöllä tarkoitetaan käytännössä lähinnä osakeyhtiötä, osuuskuntaa, avointa yhtiötä ja kommandiittiyhtiötä tai niitä vastaavia ulkomaisia yhteisöjä. Rekisteröityä säätiötä tai yhdistystä ei käytännössä voida valita isännöitsijäksi ammatti- ja liiketoiminnan harjoittamista koskevien säätiölakiin ja yhdistyslakiin perustuvien rajoitusten vuoksi. Valittu rekisteröity yhteisö rekisteröidään kaupparekisteriin.

Jos isännöitsijäksi on valittu rekisteröity yhteisö, on isännöitsijäksi valitun yhteisön ilmoitettava taloyhtiölle, kenellä on päävastuu isännöinnistä (AOYL 7:21 §). Tästä henkilöstä käytetään nimitystä päävastuullinen isännöitsijä. Isännöintiyhteisön lisäksi kaupparekisteriin tulee rekisteröidä myös päävastuullinen isännöitsijä. Päävastuullisen isännöitsijän nimeäminen on tarpeen isännöintiin liittyvien tehtävien hoidon ja vastuun järjestämiseksi yhtiön, osakkeenomistajien ja sivullisten kannalta riittävällä tavalla.

Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 21 § mukaan päävastuullisen isännöitsijän on oltava isännöintiyhteisön hallituksen tai vastaavan johtoelimen jäsen, toimitusjohtaja tai yhteisön palveluksessa, jollei asunto osakeyhtiön ja isännöintiyhteisön kesken toisin sovita. Hallituksen esityksessä todetaan, että ”päävastuullisella isännöitsijällä tarkoitetaan kyseisen asunto-osakeyhtiön isännöinnistä vastaavaa luonnollista henkilöä eikä esimerkiksi isännöintiyhteisön liiketoiminnasta päävastuun kantavaa henkilöä.” Isännöintitoimistoissa päävastuullisen isännöitsijän nimeämiskäytännöt tulevat vaihtelemaan.

Isännöintiyhteisö nimeää päävastuullisen isännöitsijän, jollei taloyhtiön ja yhteisön välillä toisin sovita. Isännöintipalvelua hankittaessa taloyhtiön kannattaa harkita edellyttävänsä, että kulloisenakin päävastuullisena isännöitsijänä toimii taloyhtiön hyväksymä henkilö. Jos näin tällaisesta oikeudesta ei ole sovittu, isännöintiyhteisö voi vaihtaa päävastuullista isännöitsijää yksipuolisesti. Isännöintiyhteisön tulee tällöin ilmoittaa päävastuullisen isännöitsijän vaihtumisesta taloyhtiölle. Hallituksen esityksessä on todettu, että hyvän hallintotavan mukaista on, että isännöintiyhteisö ilmoittaa taloyhtiölle isännöinnin käytännön järjestelyistä tapahtuvista muutoksista riittävän ajoissa etukäteen aina, kun se on mahdollista.

Vaikutukset vastuuseen

Vaikkei aiemman lain perusteella ole ollut mahdollista valita isännöintiyhteisöä isännöitsijäksi on käytännössä ollut yleistä, että asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetuksi isännöitsijäksi on valittu ja kaupparekisteriin rekisteröity isännöintiyhteisön palveluksessa oleva henkilö, mutta varsinainen isännöintisopimus on tehty asunto-osakeyhtiön ja isännöintiyhteisön välillä. Tällaisissa tilanteissa isännöitsijäksi nimetyn henkilön vastuu suhteessa asunto-osakeyhtiöön ja yhtiön osakkaisiin, asukkaisiin ja sivullisiin nähden määräytyy asunto-osakeyhtiölain perusteella. Isännöintiyhteisö on sopimusperusteisessa vastuussa vain asunto-osakeyhtiölle.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvussa on säännökset vahingonkorvausvastuusta. Lain 24 luvun 1 §:ssä on säännökset johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuudesta. Pykälän 4 momentissa säädetään isännöintiin perustuvasta vastuusta silloin, kun isännöitsijäksi on valittu isännöintiyhteisö. Säännöksessä todetaan, että jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingoista yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä.

Valitsemalla isännöintiyhteisö isännöitsijäksi tulevat asunto-osakeyhtiölain säännökset isännöitsijän vastuusta myös sovellettavaksi isännöintiyhteisön osalta. Toki isännöintiyhteisön vastuu asunto osakeyhtiöön nähden voi edelleenkin tämän lisäksi perustua myös isännöintisopimuksen perusteella sopimusoikeudelliseen vastuuseen.

Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

30.6.2022

Kuukauden kasvo: ”Oto-isännöinti sitoo tekijäänsä”

Isännöinti oman toimen ohella voi joskus olla taloyhtiölle perinteistä isännöintiä parempi vaihtoehto. Oto-isännöitsijä Mika Vesterinen kertoo, miksi hänen taloyhtiössään otettiin käyttöön Oto-isännöinti.

20.7.2022

Omatoimi-isännöitsijä on paljon vartija

Omatoimi-isännöitsijällä eli oto-isännöitsijällä on paljon vastuuta. Hänen täytyy tuntea asunto-osakeyhtiölaki ja ymmärtää hallintoa, taloutta ja kiinteistön ylläpitoa. Oto-isännöitsijän tehtävään ei pidä lähteä kylmiltään.

4.3.2022

Kunnosta väestönsuojasi ajan tasalle

Suomessa on suojapaikkoja noin 4,5 miljoonalle ihmiselle, ja olemme kansainvälistä kärkeä muiden Pohjoismaiden sekä Israelin ja Sveitsin ohella. Harvassa maassa väestönsuojia ylipäänsä rakennetaan. Rauhan oloissa suojautumistarvetta voivat aiheuttaa äkilliset säteily- tai kemikaalionnettomuudet, joilta suojaudutaan lähtökohtaisesti omaan asuntoon.

19.4.2022

Taloyhtiö valmisteli puheenjohtajan vaihtoa salassa. Syrjäytetty puheenjohtaja hävisi oikeudessa

Pienen espoolaisen taloyhtiön hallituksen toimintakyky kävi Ilta-Sanomien uutisen mukaan mahdottomaksi ja edessä oli uuden kolmihenkisen hallituksen valitseminen kesken toimintakauden. Hallitus piti kokouksen, johon istuvaa puheenjohtajaa ei edes kutsuttu. Se päätti järjestää ylimääräisen yhtiökokouksen, joka valitsi taloyhtiölle uuden hallituksen.

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti