Isännöinnin erillisveloitukset nousseet kuukausipalkkioita enemmän

Taloyhtiöiden maksamat isännöintipalkkiot ovat kasvaneet viime vuosina, käy ilmi Kiinteistöliiton toteuttamasta isännöintipalkkiot 2023 -tutkimuksesta. Isännöinnin kiinteä kuukausipalkkio on noussut maltillisemmin kuin kokouspalkkiot ja erilaiset erillisveloitukset vuoteen 2020 verrattuna.

Tutkimuksen mukaan kiinteät kuukausiveloitukset ovat nousseet keskimäärin noin seitsemän prosenttia. Sen sijaan erillisveloitettavat palkkiot ovat nousseet 10–15 prosenttia. Kolmen vuoden takaiseen verrattuna eniten ovat nousseet kokouspalkkioiden, erillisveloitettavien tuntitöiden ja isännöitsijäntodistusten hinnat. Isännöintipalkkioiden erot ovat suuria, ja erityisen isoja erot ovat erillisveloituksissa.

Kiinteä isännöintipalkkio 40 asuinhuoneiston taloyhtiössä oli kuukaudessa keskimäärin 745 euroa, jossa on nousua noin 11 prosenttia vuodesta 2020. Mediaanipalkkio 20 asuinhuoneiston yhtiössä oli 450 euroa kuukaudessa (nousua 7,1 prosenttia) ja 100 asuinhuoneiston yhtiössä 1 300 euroa kuukaudessa.

Sadan asunnon taloyhtiön kuukausipalkkio isännöinnistä oli sama kuin kolme vuotta sitten. Hinnat sisältävät arvonlisäveron ja perustuvat koko Suomesta tulleisiin isännöitsijöiden vastauksiin.

Keskiarvot isännöinnin kiinteissä kuukausipalkkioissa ovat mediaaniarvoja korkeampia. Osalla taloyhtiöitä on selvästi korkeampia isännöinnin kuukausihintoja kuin toisilla.

Rivitaloista korkeimpia kuukausipalkkioita maksoivat 1990-luvulla valmistuneet taloyhtiöt ja kerrostaloista ennen vuotta 1940 valmistuneet. Kuukausipalkkio 20 asuinhuoneiston taloyhtiöiden isännöinnistä oli korkein pääkaupunkiseudulla ja muualla Uudellamaalla, muualla Suomessa palkkiot olivat varsin yhdenmukaisia.

Erillisveloituksissa laaja hintahaitari

Isännöintiyritykset laskuttavat taloyhtiöiltä kiinteän kuukausipalkkion lisäksi erillisveloituksia, joista osa on suoraan asunto-osakkeenomistajilta laskutettavia.

– Etenkin erillisveloitusten suuruus vaihtelee huomattavasti, joten taloyhtiön on hyvä verrata omia veloituksiaan yleiseen tasoon, kannustaa Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen.

Kokouspalkkiot ja erillisveloitettavat tuntityöt ovat nousseet merkittävästi viimeisten kolmen vuoden aikana. Arki-iltoina pidettävien kokousten kokouspalkkiot nousivat lähes 15 prosenttia. Teknisen isännöinnin tuntiveloitus nousi 11,4 prosenttia.

Isännöitsijäntodistuksen mediaanihinta liitteineen oli 115 euroa, joka on 15 prosenttia enemmän kuin kolme vuotta sitten. Edullisin neljännes isännöitsijöistä veloitti 95 euroa tai vähemmän, kun kallein neljännes peri 135 euroa tai enemmän.

Isoissa korjaushankkeissa 40 prosentilla tutkimukseen vastanneista oli käytössä urakkasumman perusteella määräytyvä prosenttiperusteinen projektinhallintapalkkio.

– Taloyhtiön on syytä laskea prosentit auki euroiksi ja arvioida summaa suhteessa urakasta isännöinnille aiheutuvan lisätyön määrään, Tossavainen sanoo.

Taloyhtiöiden hallitusten on tarpeen kiinnittää huomiota erillisveloituksiin, jotta isännöinnin kokonaiskustannuksista saa todellisen käsityksen. Isännöinnin veloitukset taloyhtiöltä ja sen osakkailta perustuvat isännöintisopimukseen, jonka taloyhtiössä hyväksyy hallitus.

Huomiota isännöintisopimuksiin ja palvelun laatuun

Isännöinnissä taloyhtiöiden tulee kiinnittää huomiota erityisesti ostettavan palvelun laatuun, erillisveloitusten hinnoitteluun sekä isännöinnin kokonaiskustannuksiin.

Tutkimukseen vastanneista taloyhtiöistä 63 prosenttia oli päivittänyt isännöintisopimuksia viimeisen viiden vuoden aikana. Hieman yli puolet yhtiöistä oli kilpailuttanut isännöinnin viimeisen 10 vuoden aikana. Näillä taloyhtiöillä selvästi yleisin syy kilpailuttamiseen oli isännöinnin laatu ja tehtävien hoitumisen haasteet. Isännöinnin hinnan takia kilpailutuksen teki 13 prosenttia taloyhtiöistä.

– Taloyhtiön hallituksen on tunnettava isännöintisopimuksen sisältö, jotta hallitus tietää, mitä taloyhtiö on isännöinniltä ostanut, Tossavainen muistuttaa.

Isännöintisopimusten liitteistä yleisin on isännöintitehtäväluettelo. Se on toimiva väline isännöintitehtävistä sopimiseen taloyhtiön ja isännöintiyrityksen kesken.

Isännöintiyrityksen tarjoamat taloyhtiön verkkosivut tai sähköinen asiointipalvelu sisältyi kiinteään kuukausipalkkioon lähes puolilla taloyhtiöistä ja isännöitsijöistä. Neljännes vastasi, ettei kyseistä palvelua ole tarjolla, ja noin neljänneksellä oli palvelusta kuukausi- tai vuosihinta taloyhtiölle.

Isännöitsijät arvioivat isännöintipalvelujen tarjonnan laatua edelleen varsin kriittisesti, sillä laatu sai keskiarvon 3,19 asteikolla 1–5. Erittäin korkealuokkaisena tarjonnan laatua piti neljä prosenttia isännöitsijöistä.

Taloyhtiöiden puheenjohtajat arvioivat, että sopimussisältöjen ja hinnoittelun selkeys on silmin nähden huonontunut, samoin kuin isännöintipalvelun hinta-laatusuhde. Näistä kaikista puheenjohtajat antoivat heikommat arviot kuin koskaan aiemmin.

KTI Kiinteistötieto Oy:n Kiinteistöliiton toimeksiannosta toteuttamaan tutkimukseen vastasi 1 558 taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaa ja 293 ammatti-isännöitsijää. Tutkimus toteutettiin verkkokyselynä tammi-helmikuussa 2023.