Huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen

Kuinka tulee toimia tilanteessa, jossa toimisto- tai liikehuoneiston omistaja kaavailee huoneiston muuttamista asunnoksi? Seuraavassa käyn läpi huoneiston käyttötarkoituksen muutokseen liittyvät keskeiset asiat.

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen

Asunto-osakeyhtiössä osakehuoneiston käyttötarkoitus määritellään yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä. Tilanteessa, jossa osakkeenomistaja kaavailee huoneiston käyttötarkoituksen muuttamista esimerkiksi toimistosta asunnoksi, tulee yhtiöjärjestyksessä mainittua käyttötarkoitusta muuttaa. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päättää aina yhtiökokous. Osakkeenomistajan esitystä tulee kokouksessa kannattaa vähintään kaksi kolmasosaa yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä. Lisäksi tulee huomioida, että jos yhtiöjärjestys määrää muuttamisestaan edellä mainittua tiukemmin, tulee kyseistä yhtiöjärjestysmääräystä noudattaa.

Jos huoneiston käyttötarkoituksen muutos vaikuttaa muiden osakkeenomistajien vastikkeenmaksuvelvollisuuteen lisäävästi, vaaditaan muutokselle kuitenkin kaikkien muiden osakkaiden suostumus. Näin olisi esimerkiksi tilanteessa, jossa toimistokäytöllä olisi korkeampi vastikekerroin kuin asunnoilla (esimerkiksi pinta-ala kertoimella 1,5 ja asunnoilla ilman kerrointa). Jotta muutos toimistosta asunnoksi olisi tällöin mahdollinen, vaatisi muutos joko kaikkien osakkaiden suostumuksen tai se edellyttäisi yhtiöjärjestykseen erikseen otettavaa määräystä siitä, että kyseiset osakkeet maksavat jatkossakin vastiketta muista asuinhuoneistoista poikkeavasti kertoimella 1,5. Kyseisessä määräyksessä kannattaa mainita sen perustuvan huoneiston muutettuun käyttötarkoitukseen tulevien riitaisuuksien välttämiseksi.

Rakennuslupa käyttötarkoituksen muutokselle

Pelkkä yhtiöjärjestyksen muuttaminen ei kuitenkaan riitä. Huoneiston käyttötarkoituksen muutos edellyttää lisäksi aina rakennuslupaa. Yhtiöjärjestyksessä mainitun käyttötarkoituksen ja toisaalta rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen tulisi olla yhtenevät tai rakennusluvan yhtiöoikeudellisen käyttötarkoituksen piirissä. Suositeltavin menettely onkin ensin päättää yhtiöjärjestyksen muutoksesta ehdollisena eli todeta päätöksessä nimenomaisesti, ettei muutospäätöstä laiteta täytäntöön eikä muutosta rekisteröidä ennen kuin muutokselle on myönnetty rakennuslupa ja vaadittavat muutostoimenpiteet on osakkeenomistajan toimesta hyväksytysti loppuunsaatettu.

Kustannusvastuu ja kunnossapitovastuu

Huoneiston käyttötarkoituksen muutoksen aiheuttamista kustannuksista vastaa yksin kyseisten osakkeiden omistaja. Muutoksesta ei tulisi aiheutua kustannuksia yhtiölle eikä muille osakkeenomistajille. Suositeltavaa olisi laatia asiasta selkeä sopimus yhtiön ja muutosta toteuttavan osakkaan välillä.

Yhtiön kunnossapitovastuu huoneistosta määräytyy jatkossa sen yhtiöjärjestyksessä mainitun käyttötarkoituksen mukaisesti. Kun toimisto on muutettu asunnoksi, vastaa yhtiö huoneistosta jatkossa asuintilana. Jos yhtiö haluaa rajoittaa kunnossapitovastuutaan osakkeenomistajan muutosvaiheessa huoneistoon toteuttamista rakenteista, eristeistä tai perusjärjestelmistä, tulee kunnossapitovastuusta ottaa selkeä määräys yhtiöjärjestykseen. Yhtiö voi muutoksen hyväksymisen ehtona edellyttää mainittua kunnossapitovastuumääräystä. Määräysten kohtuullisuuteen kokonaisuutena on kuitenkin syytä kiinnittää huomiota.

 

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

28.4.2017

Tupakointi

Tupakointi ja sen rajoittaminen herättävät keskustelua taloyhtiöissä. Yhtäältä on kyse jokaisen oikeudesta savuttomaan asumiseen ja elämään. Toisaalta tupakointi nähdään henkilökohtaiseen vapauteen ja yksityiselämän suojaan liittyvänä asiana, jonka rajoittaminen koetaan perusoikeuteen puuttumisena.

9.1.2019

Vuoden 2018 lakipähkinät

Tähän artikkeliin on koottu kaikki Suomen Kiinteistölehdessä vuonna 2018 julkaistut lakipähkinät. Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja? Heinäkuussa 2010 muuttunut asunto-osakeyhtiölaki toi kokonaan uuden käsitteen asunto-osakeyhtiömaailmaan – toiminnantarkastus ja toiminnantarkastaja.

13.6.2016

Äänestys yhtiökokouksessa

Taloyhtiön yhtiökokouspäätöksissä pääsääntö on yksimielisyys. Yksimielinen päätös syntyy useimmiten niin, että hallituksen päätösehdotukselle ei esitetä kokouksessa vaihtoehtoja eikä sitä vastusteta ja kokouksen puheenjohtaja toteaa päätöksen syntyneeksi hallituksen esityksen mukaisesti. Jos yksimielisyyttä ei saavuteta, eli samassa asiassa esitetään useampi päätösvaihtoehto, joista ei päästä yhteisymmärrykseen, on järjestettävä äänestys.

22.1.2018

Kiinteistölehden lakipähkinät 2017

Kiinteistölehden lakipähkinät on koonti vuonna 2017 Suomen Kiinteistölehdessä julkaistuista lakipähkinöistä. Kysymyksiin vastaavat Suomen Kiinteistöliiton, Kiinteistöliitto Uusimaan ja Suomen Vuokranantajien asiantuntijat. Kuka maksaa hissin?

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti