Kuinka tulee toimia tilanteessa, jossa toimisto- tai liikehuoneiston omistaja kaavailee huoneiston muuttamista asunnoksi? Seuraavassa käyn läpi huoneiston käyttötarkoituksen muutokseen liittyvät keskeiset asiat.
Asunto-osakeyhtiössä osakehuoneiston käyttötarkoitus määritellään yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä. Tilanteessa, jossa osakkeenomistaja kaavailee huoneiston käyttötarkoituksen muuttamista esimerkiksi toimistosta asunnoksi, tulee yhtiöjärjestyksessä mainittua käyttötarkoitusta muuttaa. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päättää aina yhtiökokous. Osakkeenomistajan esitystä tulee kokouksessa kannattaa vähintään kaksi kolmasosaa yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä. Lisäksi tulee huomioida, että jos yhtiöjärjestys määrää muuttamisestaan edellä mainittua tiukemmin, tulee kyseistä yhtiöjärjestysmääräystä noudattaa.
Jos huoneiston käyttötarkoituksen muutos vaikuttaa muiden osakkeenomistajien vastikkeenmaksuvelvollisuuteen lisäävästi, vaaditaan muutokselle kuitenkin kaikkien muiden osakkaiden suostumus. Näin olisi esimerkiksi tilanteessa, jossa toimistokäytöllä olisi korkeampi vastikekerroin kuin asunnoilla (esimerkiksi pinta-ala kertoimella 1,5 ja asunnoilla ilman kerrointa). Jotta muutos toimistosta asunnoksi olisi tällöin mahdollinen, vaatisi muutos joko kaikkien osakkaiden suostumuksen tai se edellyttäisi yhtiöjärjestykseen erikseen otettavaa määräystä siitä, että kyseiset osakkeet maksavat jatkossakin vastiketta muista asuinhuoneistoista poikkeavasti kertoimella 1,5. Kyseisessä määräyksessä kannattaa mainita sen perustuvan huoneiston muutettuun käyttötarkoitukseen tulevien riitaisuuksien välttämiseksi.
Pelkkä yhtiöjärjestyksen muuttaminen ei kuitenkaan riitä. Huoneiston käyttötarkoituksen muutos edellyttää lisäksi aina rakennuslupaa. Yhtiöjärjestyksessä mainitun käyttötarkoituksen ja toisaalta rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen tulisi olla yhtenevät tai rakennusluvan yhtiöoikeudellisen käyttötarkoituksen piirissä. Suositeltavin menettely onkin ensin päättää yhtiöjärjestyksen muutoksesta ehdollisena eli todeta päätöksessä nimenomaisesti, ettei muutospäätöstä laiteta täytäntöön eikä muutosta rekisteröidä ennen kuin muutokselle on myönnetty rakennuslupa ja vaadittavat muutostoimenpiteet on osakkeenomistajan toimesta hyväksytysti loppuunsaatettu.
Huoneiston käyttötarkoituksen muutoksen aiheuttamista kustannuksista vastaa yksin kyseisten osakkeiden omistaja. Muutoksesta ei tulisi aiheutua kustannuksia yhtiölle eikä muille osakkeenomistajille. Suositeltavaa olisi laatia asiasta selkeä sopimus yhtiön ja muutosta toteuttavan osakkaan välillä.
Yhtiön kunnossapitovastuu huoneistosta määräytyy jatkossa sen yhtiöjärjestyksessä mainitun käyttötarkoituksen mukaisesti. Kun toimisto on muutettu asunnoksi, vastaa yhtiö huoneistosta jatkossa asuintilana. Jos yhtiö haluaa rajoittaa kunnossapitovastuutaan osakkeenomistajan muutosvaiheessa huoneistoon toteuttamista rakenteista, eristeistä tai perusjärjestelmistä, tulee kunnossapitovastuusta ottaa selkeä määräys yhtiöjärjestykseen. Yhtiö voi muutoksen hyväksymisen ehtona edellyttää mainittua kunnossapitovastuumääräystä. Määräysten kohtuullisuuteen kokonaisuutena on kuitenkin syytä kiinnittää huomiota.
Mia Pujals
Kirjoittaja on varatuomari ja Kiinteistöliitto Uusimaan lakiasiainjohtaja.
Huoneiston käyttötarkoituksen muutos esimerkiksi liikehuoneistosta asuinhuoneistoksi edellyttää yhtiöjärjestyksen muutosta ja rakennuslupaa. Toisinaan se saattaa myös vaatia kaikkien osakkaiden suostumuksen.
Tilaajille
Asunto-osakeyhtiölaki asettaa taloyhtiön osakkaalle yleisen huolellisuusvelvollisuuden, jonka mukaan osakkaan on hoidettava huoneistoaan huolellisesti myös silloin, kun huoneisto on tyhjillään. Mitä huoneiston huolellinen hoito tarkoittaa?
Tilaajille
Osakkaan jättäessä vastikkeensa maksamatta taloyhtiön kannattaa aina ryhtyä hallintaanottomenettelyyn mahdollisimman nopeasti. Jos osakkaana sattuu olemaan esimerkiksi osakeyhtiö, joka joutuu konkurssiin, on hallinttanottoprosessi hieman mutkikkaampi.
Tilaajille
Jos asunto on otettu yhtiön hallintaan, hallituksen on lain mukaan viipymättä vuokrattava se käyvästä vuokrasta sopivalle vuokralaiselle hallintaanoton ajaksi. Yhtiöllä on lisäksi velvollisuus selvittää paikkakunnan käypä vuokrataso.
Tilaajille
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään