Kokeneenkaan isännöitsijän aika ei riitä kaikkeen. Jotta isännöitsijä kykenee suoriutumaan päätehtävästään, eli isännöinnistä, on korjaushankkeiden aikaa vievät työt järkevää ulkoistaa kokonaan tai osittain ulkopuoliselle asiantuntijalle. Taloyhtiön isoimpiin korjaushankkeisiin palkataan yhä useammin ulkopuolinen projektipäällikkö jo hankkeen alkumetreillä. Hän johtaa korjaushankkeen alusta loppuun tiiviissä yhteistyössä isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen kanssa.
Projektipäälliköt ovat yleistyneet rytinällä
Vielä parikymmentä vuotta sitten ei taloyhtiöiden korjausrakentamishankkeisiin palkattu erillistä projektinjohtajaa, vaan isännöitsijä hoiti korjaustöiden rakennuttamisen omatoimisesti suunnittelijoiden ja valvojien avustuksella. Tuona aikana asukkaiden ja osakkaiden vaatimukset projektinjohdolle ja isännöitsijän tehtäville olivat vähäiset. Tyytyväisiä oltiin jo projektin perustiedoista; osakkaille riitti tulevan hankkeen hinta, syy ja aikataulu sekä tieto siitä, että hankkeelle oli palkattu suunnittelija.
Nykyään tilanne on erilainen. Niin isännöitsijän arkipäivän tehtävät kuin hankkeisiin liittyvät viranomaisvaatimuksetkin ovat kasvaneet räjähdysmäisesti. Myös osakkaiden ja asukkaiden vaatimustaso on toista luokkaa kuin aiemmin ja ammattilaisilta vaaditaan yhä enemmän.
Viestintä on yksi tärkeimmistä projektipäällikön tehtävistä
Niin isot kuin vähän pienemmätkin hankkeet aiheuttavat taloyhtiössä häiriötilan. Tilan, joka poikkeaa huomattavasti normaalista. Nykyajan osakkeenomistaja on tietoinen, tiedonhaluinen ja vaativa. He asettavat niin isännöitsijälle kuin taloyhtiön hallituksellekin isot odotukset ja paineet, jossa viestintä on isossa roolissa.
Taloyhtiön hankkeisiin liittyy jatkuvasti erilaisten viestien välittämistä eri osapuolten välillä. Viestintää tarvitaan niin osakkaille ja asukkaille, hallitukselle, hankkeen suunnittelijoille, kuntotutkijoille, urakoitsijalle, valvojille, rakennusvalvontaan, eri virastoihin, pankkeihin sekä vakuutusyhtiölle. Osapuolia ja rooleja on useita, joten viestinnän tulee olla hyvin hoidettua ja selkeää.
”Projektipäällikön tehtävä on varmistaa aina taloyhtiön edun toteutuminen. Ulkopuolisena asiantuntijana hänen on luontevaa asettua eri osapuolten väliseksi keskustelujen tukijaksi”, kertoo Raksystemsin rakennuttamispäällikkö Tuomas Venermo.
Projektipäällikkö vie hankkeen määrätietoisesti eteenpäin
Vaikka isännöitsijä olisi kokenut ja teknisesti osaava, on projektinjohtajalla loppujen lopuksi yleensä laajempi osaaminen. Hänellä on näkemystä erilaisista hankkeista, eri toimijoista sekä laaja alan ammattilaisten verkosto käytettävissään. Hän on myös objektiivinen toimija, jonka ainoa tehtävä on hankkeen vieminen loppuun asti. Isännöitsijällä on vastaavasti samaan aikaan vastuullaan myös muut taloyhtiön asiat, kuten hallinnolliset tehtävät ja taloudellisen toimintakyvyn takaaminen.
Korjaushankkeissa tulee aina tilanteita, joissa osakkaat tarvitsevat vakuuttelua, eteenpäin ohjaamista ja niin sanottua johtajaa, joka puskee projektin läpi vaikka harmaan kiven. Mikäli hankkeelta puuttuu nimetty johtaja, jää sanoma usein sirpaleiseksi. Projektipäällikkö pitää hankkeen langat käsissään, tutkii, ottaa selvää ja ohjaa osakkaita oikeisiin ratkaisuihin oikealla hetkellä.
Ulkopuolinen asiantuntija auttaa myös hallitusta menemään päätöksissä eteenpäin. Esimerkiksi linjasaneerauksiin voi sisältyä jopa satoja eri päätöksiä eli projekti on helposti uuvuttava ilman vahvaa suunnannäyttäjää.
”Projektipäällikkö ei anna hankkeen ajelehtia vaan vie sitä päämäärätietoisesti eteenpäin. Häntä voisi kutsua yhdenlaisena vakuutuksena, sillä hänen avullaan taloyhtiö tekee parhaat mahdolliset päätökset, valitsee oikeat tekijät sekä hankkeelle saadaan paras mahdollinen elinkaarikustannus”, Tuomas Venermo selventää.
”Ilman projektinjohtajaa sorrutaan helposti halvimpiin valintoihin, jotka loppupeleissä maksavat moninkertaisesti samalla viivästyttäen projektia”, Venermo jatkaa.
Aloita hanke projektipäällikön kanssa
Parhaimpaan lopputulokseen taloyhtiö päätee valitsemalla ammattilainen vetämään hanketta mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Konsultti kannattaa palkata ennen hankesuunnitteluvaihetta, sillä siten hankesuunnitelman kilpailuttaminen sujuvoituu ja asiakirjojen laadintaan saadaan apua. Hänen vastuulleen kannattaa osoittaa myös hankesuunnittelun valmistelu ja ohjaus, jotta kiinteistön kuntotutkimukset ja korjaustoimenpiteet kohdistuvat oikein.
Kannattaa suosia projektinjohtajia, jotka ovat erikoistuneet hanketta koskevan taloyhtiön ikäkauden rakenteisiin. Myös henkilökemioilla on suuri merkitys, sillä sama projektinjohtaja vetää yleensä hanketta aina suunnittelusta sen takuuaikaan asti.
Lue lisää taloyhtiöiden projektinjohtopalveluistamme ja pyydä tarjous:
https://raksystems.fi/taloyhtiot-ja-isannoitsijat/rakennushankkeen-projektinjohto/
Kun linjasaneeraus alkoi tulla ajankohtaiseksi reilun neljänkymmenen vuoden ikäisessä As Oy Meri-Naantalissa, ei hankkeeseen syöksytty suin päin, vaan huolella ja harkiten. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Juha Näsi korostaa ennakkosuunnittelua ja yhteistyötä osaavien ammattilaisten kanssa.
Taloyhtiöissä on usein paljon tehostamisen varaa energiankäytössä. Mahdollisuuksia on sekä käyttöteknisissä asioissa että investointipuolella. Haasteena toimenpiteiden teossa on se, että tekniset asiat eivät ole helppoja ja jokainen rakennus on erilainen.
Oman toimen ohessa toimivan eli oto-isännöitsijän olisi hyvä olla oppimis- ja tiedonhaluinen toimija, joka tunnistaa oman osaamisensa rajat ja hakee tarvittaessa ulkopuolista asiantuntija-apua. Tärkeintä on, että hänellä on riittävästi aikaa isännöitsijän töiden hoitamiseen.
Rahantarve ei lopu siihen, kun rakennusprojekti saadaan loppuun. Kiinteistöjen hallinta ja kehittäminen vaativat usein suuria investointeja. Taloyhtiöt ja kiinteistönomistajat turvautuvat lainarahoitukseen kattaakseen esimerkiksi korjauksia, energiatehokkuusprojekteja ja laajennuksia.
Halvinlaina.fi
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään