Putket vuotavat ja julkisivu rapistuu, mutta remonttilainan saaminen pankilta ei ole enää itsestäänselvyys. Kielteinen lainapäätös voi tulla osakkaille yllätyksenä.
1960-luvulla rakennetussa tamperelaisessa kerrostalossa alkoi tänä vuonna julkisivuremontti. Isännöintitoimisto kilpailutti pankit lainansaantia varten, mutta vain yksi pankki lupasi taloyhtiölle lainaa. Isännöintitoimiston isännöitsijä Kirsi Suonranta sanoo, että taloyhtiöiden lainamarkkinoilla mikään ei ole kuten ennen.
– Ennen lainarahaa sai kantaa melkeinpä repulla taloyhtiöihin. Nyt ei tiedä, mikä pankki antaa lainaa vai antaako mikään ja paljonko. Lainansaantiin voi olla vaikeaa, jos taloyhtiöllä on paljon remontteja tekemättä tai talo sijaitsee pienellä, taantuvalla paikkakunnalla.
Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanervan mukaan vaikeinta lainan saanti on pienille, alle viiden huoneiston asunto-osakeyhtiöille.
– Lisäksi pankit voivat asettaa taloyhtiöiden hankkeiden kustannuksille ylärajoja tai pyytävät pilkkomaan hankkeita. Jos lainan saakin, koron marginaali voi olla korkea.
Koro-Kanervan mukaan kasvukeskuksissa pankkien halukkuutta lainoittaa vanhoja taloyhtiöitä vähentää ennätyksellinen uudisrakentamisen buumi.
– Pienten paikkakuntien pankeilla ei välttämättä ole varaa lainoittaa hankkeita, joiden vakuusarvot eivät ole hyvät.
Entä, jos taloyhtiö ei saa lainaa remonttiin ollenkaan?
Mia Koro-Kanervan mukaan silloin usein päädytään keräämään laina suoraan osakkailta. Koro-Kanervan mukaan valtion takausjärjestelmä ei ole ollut toimiva tapa asunto-osakeyhtiöiden peruskorjausten rahoittamisessa.
– Sen ehdot ovat niin mahdottomat, mutta tätä takausmallia pitäisi nyt suunnata pienten paikkakuntien taloyhtiöille, jotka ovat luotonsaannin vaikeuden synnyttämässä ikeessä.
Talon sijainti ja arvo vaikuttavat
Kirsi Suonrannan kokemuksen mukaan asunto-osakeyhtiön voi olla vaikeampi saada luottoa, jos sillä on runsaasti sijoittajaosakkaita ja vain harva osakkeenomistaja asuu talossa.
– Pankit katsovat myös talon sijaintia ja arvoa. Kun otetaan miljoonan laina, pankit punnitsevat, onko talo lainan arvoinen etenkin, jos sillä on jo aiempaa velkaa. Ymmärrän sijoittajaosakkaiden vierastamisen vain siinä tapauksessa, jos yksi sijoittaja omistaa osakkeista ison osan. Sijoittajaosakkaat ovat tosiasiassa usein valmiimpia remontointiin kuin ikääntyneet omistaja-asukkaat.
Remonteissa päästäisiin vähemmällä, kun ne tehtäisiin ajoissa. Pankit hinnoittelevat lainahakemusta käsitellessään esimerkiksi sen, onko taloyhtiön korjaushankkeille tehty pitkän tähtäimen suunnitelma PTS.
– Mitä huonommin yhtiötä on hoidettu ja mitä enemmän edessä on korjauksia, sitä korkeampi on lainan marginaali, jos lainaa edes saa, Suoranta sanoo. Hän kehottaakin taloyhtiöitä tekemään remontteja suunnitellusti ja dokumentoimaan ne tarkoin.
Nordean taloyhtiöliiketoiminnan johtajan Anne-Mari Suovirran mukaan taloyhtiöiden lainoituksessa ei ole tapahtunut muutosta, vaan luottohakemuksia käsitellään normaaliin tapaan.
– Hakemuksia tulee runsaasti, sillä taloyhtiöillä on paljon suunnitelmia. Suovirta toteaa, että taloyhtiöiden rahoitus myönnetään aina kokonaisarvion perusteella. Siihen vaikuttavat esimerkiksi talon sijainti, tarvittavan rahoituksen määrä, taloyhtiön ikä ja remonttitarve.
– Satunnaisesti vastaan on tullut yhtiöitä, joiden hankkeita emme ole voineet rahoittaa. Yleensä korjausvelkaa on silloin ollut paljon.
Finanssivalvonta on kehottanut rahalaitoksia kiinnittämään huomiota taloyhtiöiden omistuskeskittymiin eli siihen, paljonko osakkeenomistajia on.
– Hajautunut omistus on tärkeää, mutta katsomme myös rahoituksen ehtoja. Jos sijoittajaomistajia on paljon, kyse ei silloin enää ole asumisen rahoittamisesta, vaan sijoittamisen, Suovirta sanoo.
Hän muistuttaa, että myös asunto-osakeyhtiö voi mennä konkurssiin, vaikkei se tavanomaista olekaan.
– Taloyhtiölaina on yhteisvastuullinen laina. Osakkaat ovat siitä vastuussa yhteisesti, vaikka joku osakas olisikin maksanut osuutensa pois.
Taloyhtiöiden lainansaantiongelmat ovat jatkuneet ja jonkin verran yleistyneet, selviää Kiinteistöliiton talous- ja rahoituskyselystä. Pienten yhtiöiden tilanne on hankalin. Myös alueelliset erot rahoituksen saatavuudessa ovat merkittäviä.
Taloyhtiöiden taloustilanne on tänä vuonna parantunut. Maksurästit ovat vähentyneet, puskurit vahvistuneet ja talletustase on aiempaa korkeampi, kertoo OP Pohjola. Korjausrakentamisen kysyntä on silti edelleen maltillista.
Taloyhtiöiden hoitovastikkeet ovat tänä vuonna nousseet kahta edellisvuotta maltillisemmin, ilmenee Kiinteistöliiton kyselystä. Kunta- ja kiinteistökohtaiset erot ovat kuitenkin suuria. Hoitovastike on noussut kerrostaloissa keskimäärin 2,5 prosenttia ja rivitaloissa 3,5 prosenttia kuluvana vuonna.
Konkurssitilastoihin on päätynyt aiempaa enemmän myös talousvaikeuksiin ajautuneita taloyhtiöitä. Vastikerästit kasvavat paikoitellen, eikä kaikissa yhtiöissä löydy remontteihin rahaa.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään