Urakkamuoto, toteutusmuoto, hankemuoto… Korjaushankkeen toteutusmuodosta käytetään eri nimityksiä. Käytännössä toteutusmuoto määrää, miten korjaushanke kilpailutetaan, millainen urakkasopimus siitä tehdään ja kuinka korjaus organisoidaan.
Taloyhtiön korjaushanke voidaan toteuttaa kokonaisurakkana, ST-urakkana, projektinjohtourakkana tai yhteistoimintaurakkana. Seuraavassa kerrotaan lyhyesti, mitä nämä toteutusmuodot tarkoittavat, sekä listataan niiden hyvät ja huonot puolet taloyhtiön näkökulmasta.
Kokonaisurakassa taloyhtiö valitsee ensin korjaushankkeelle suunnittelijan ja teettää tällä suunnitelmat korjaushankkeen toteuttamiseksi. Tämän jälkeen valitaan urakoitsija toteuttamaan rakennustyöt.
Urakoitsija valitaan hintakilpailun perusteella, ja valituksi tulee edullisimman tarjouksen tehnyt tarjoaja.
Taloyhtiö maksaa urakasta kiinteän urakkahinnan, josta on sovittu urakoitsijan kanssa. Urakkahinta maksetaan maksuerätaulukon mukaisesti töiden edetessä. Taloyhtiön kustannettaviksi tulevat myös tarvittavat lisätyöt.
+ yleisesti käytetty toteutusmuoto, toimintamallit vakiintuneet
+ tarjousten saaminen ja vertailu helppoa
+ selkeät sopimusmallit.
‒ hankkeen läpivienti hidasta
‒ muutokset suunnitelmiin tehdään lisätöinä, jotka nostavat loppuhintaa
‒ urakoitsijan osaamista, innovaatioita ja tuotteita voidaan hyödyntää vain rajallisesti.
ST-urakassa (Suunnittele ja toteuta -urakka) urakoitsija vastaa sekä korjauksen suunnittelusta että itse korjaustöiden tekemisestä. Taloyhtiön ei siis tarvitse valita suunnittelijaa erikseen, ainoastaan asettaa tavoitteet suunnittelulle.
Urakoitsija valitaan paitsi hinnan myös suunnitteluratkaisun sisällön ja laadun perusteella.
ST-urakassa taloyhtiö maksaa kiinteän urakkahinnan urakoitsijalle maksuerätaulukon mukaisesti.
+ urakoitsija vastaa sekä suunnitelmien että toteutuksen asianmukaisuudesta
+ hankkeen läpivienti nopeaa
+ urakoitsija pääsee hyödyntämään hyviksi kokemiaan ratkaisuja ja tuotantotapoja
+ laaja takuu, kattaa myös suunnitteluratkaisun.
‒ vaikuttaminen suunnitelmiin vaatii taloyhtiöltä aktiivisutta ja osaamista
‒ tarjouksia voi olla vaikea saada.
Projektinjohtourakassa taloyhtiö teettää korjaushankkeen suunnitelmat, joskin urakoitsija voi osallistua suunnittelun ohjaukseen. Urakoitsija vastaa rakennustöistä ja teettää ne mahdollisimman kilpailukykyiseen hintaan joko aliurakoitsijoilla tai omalla henkilökunnallaan.
Urakoitsija valitaan ennen suunnitelmien tekemistä laadullisen urakkakilpailun perusteella.
Taloyhtiö maksaa urakan toteutuneet kulut ja ennalta sovitun palkkion urakoitsijalle tositteiden perusteella tavoite- ja kattohintamallin mukaan.
+ taloyhtiöllä on hyvät vaikutusmahdollisuudet
+ kustannusten läpinäkyvyys (voidaan tarkistaa tositteista)
+ hanke voidaan käynnistää vajailla suunnitelmilla
+ hankkeen läpivienti nopeaa.
‒ vähemmän tunnettu toteutusmuoto
‒ yllätykset toteutusvaiheessa saattavat nostaa kustannuksia ja pitkittää aikataulua
‒ vastuukysymykset toisinaan epäselviä (riski taloyhtiöllä)
‒ tarjouksia voi olla vaikea saada.
Yhteistoimintaurakassa suunnittelu- ja urakkasopimukset tehdään projektinjohtourakan tapaan, ja lisäksi osapuolten välille tehdään yhteistoimintasopimus. Siinä määritellään yhteiset tavoitteet, pelisäännöt ja kannusteet.
Urakoitsija ja suunnittelijat valitaan korjaushankkeen alkuvaiheessa neuvottelumenettelyllä, jossa painotetaan laadullisia kriteereitä. Suunnitelmat koostetaan tämän jälkeen ns. kehitysvaiheessa.
Taloyhtiö maksaa urakan toteutuneet kustannukset samaan tapaan kuin projektinjohtourakassa, ja lisäksi voidaan käyttää kannustinpalkkioita.
+ taloyhtiö ja urakoitsija asettavat tavoitteet ja kantavat riskit yhdessä
+ yhteinen kehitysvaihe auttaa pysymään tavoitekustannuksissa
+ ratkaisujen kehittämin ja innovaatioiden hyödyntäminen taloyhtiön tavoitteista käsin.
‒ melko tuntematon ja vakiintumaton toteutusmuoto
‒ vaatii taloyhtiön aktiivista osallistumista projektiin (voi olla myös etu!)
‒ raskas hankintavaihe, vaatii uuden toimintatavan opettelua
‒ tarjouksia voi olla vaikea saada.
Lue lisää toteutusmuodoista Juha Salmisen kirjasta Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa.
Ensi kesäksi suunnitellun energiatehokkuutta parantavan korjaushankkeen päätöksenteko pitäisi aloittaa jo syksyllä, sillä korjaushankkeen suunnittelu tarjouspyyntöineen vie aikaa. Onnistuneen korjaushankkeen varmistamiseksi täytyy tuntea oma taloyhtiö ja tunnistaa aito tarve korjaukselle.
Taloyhtiön tietoverkkoja vastaan voidaan yrittää hyökätä, minkä vuoksi laitteet on hyvä suojata. Digiturvallisuudesta ovat vastuussa niin teleoperaattori, isännöitsijä, huoltoyhtiö, taloyhtiön hallitus kuin osakkaatkin. Rakennusteollisuus RT:n digitaalisen turvallisuuden asianhoitaja Ari Järvinen suosittelee tekemään taloyhtiölle digiturvallisuusohjeet.
Tilinpäätös on tärkeä tietopaketti taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Siitä hyötyvät niin osakkaat kuin asunnonostajatkin. Toimintakertomus täydentää tilinpäätöstä ja avaa osakkaille taloyhtiön toimintaa ja taloudellista tilannetta.
Vuokralla asuvien asuntokuntien määrä ylitti miljoonan rajan vuonna 2023, kertoo Tilastokeskus. Samalla asuntokuntien määrä lisääntyi, kun yksin asuminen lisääntyi. Omistusasuminen on silti edelleen yleisin asumismuoto Suomessa.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään