Vuokralainen ja taloyhtiön yhteiset tilat

Taloyhtiöissä lienee yhtä monta asumistapaa kuin on asukkaitakin. Osa ei voisi vähät välittää silloin tällöin järjestettävistä pihajuhlista, kun taas osalla mittari täyttyy jo siitä, että rappukäytävään kulkeutuu lasten mukana hiekkaa. Seuraavassa hieman ohjenuoria siihen, mikä yhteisissä tiloissa on sallittua ja milloin taas vuokranantaja voi ryhtyä toimenpiteisiin vuokrasuhteen päättämiseksi.

Vastuu yhteisistä tiloista

Jokainen tietänee sen, että vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen viettää huoneistossa häiritsevää elämää. Mitäpä jos asunnossa eletään kuin huopatossutehtaassa, mutta elämöinti alkaa rappukäytävässä ja yhteisellä pihamaalla? Tähän tarjoaa vastauksen lainkohta, jonka mukaan huoneiston käyttöön liittyvä vuokrasopimuksen purkamisperuste koskee soveltuvin osin myös vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja.

Huomionarvoista on, että tilojen on oltava nimenomaan vuokralaisen käytössä. Siten ainakin rappukäytävässä ja taloyhtiön pihalla on käyttäydyttävä yhtä hyvin kuin itse asuinhuoneistossa. Sen sijaan vuokralaisen häiriköinti vaikkapa naapurikiinteistöllä tai rikoksiin syyllistyminen jossakin muualla eivät lähtökohtaisesti tuota vuokranantajalle oikeutta vuokrasuhteen päättämiseen.

Velvoitteiden laiminlyönti

Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen, jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti. Pääsääntöisesti vuokranantajan on tietenkin ensin varoitettava vuokralaista vuokrasopimuksen purkamisesta.

Myös silloin, jos vuokralainen rikkoo esimerkiksi yhtiön antamia järjestysmääräyksiä, on vuokranantajalla purkuoikeus. Yhtiöjärjestyksessä ei kuitenkaan voida rajoittaa osakkaan tai asukkaan normaalia asumista. Järjestyssäännöissä saattaa olla maininta hiljaisuudesta esimerkiksi klo 22 – 07 välisenä aikana. Tämä ei kuitenkaan estä koiran ulkoiluttamista aamuyöllä. Jos koira haukahtaa rappukäytävässä muutaman kerran ennen ulospääsyä, se sallittakoon. Tuntikausia koirat eivät voine toistuvasti räksyttää pihamaallakaan edes päiväsaikaan.

Lemmikkien, lasten ja tupakoinnin lisäksi närää aiheuttavat pihamaalle sinne tänne pysäköidyt autot. Pysäköinnin kieltämistä merkittyjen alueiden ulkopuolella voidaan perustella esimerkiksi turvallisuusnäkökohdilla sekä auraus- ja hälytysajoneuvojen esteettömän kulun varmistamisella. Autopaikkoja on usein vähemmän kuin autopaikan tarvitsijoita. Osakkaat ja asukkaat asettuvat tällöin kuitenkin kiltisti autopaikkajonoon, eivätkä ala mielivaltaisesti käyttämään muuta pihaa pysäköintialueenaan.

Vuokralaisen vastuu vieraistaan

Vuokralainen vastaa perheenjäsenistään ja vieraistaan. On huomattava, että vuokranantajalla on näyttötaakka esimerkiksi vuokralaisen häiriköinneistä tai vahingonteoista. Samoin viime kädessä jäänee vuokranantajan vastuulle osoittaa, että moitittavasti toiminut henkilö on ollut nimenomaan hänen vuokralaisensa tai tämän vieras.

Voi tosin olla melko vaikeaa tulkita, milloin on kyse vuokralaisen luvalla yhteisissä tiloissa oleskelevista vieraista. Kuvitellaanpa tilanne, jossa yllätysvierailulle tulossa oleva henkilö vahingoittaa yhteisen pihan istutuksia ennen kuin hän ehtii soittamaan vuokralaisen ovikelloa ja ennen kuin vuokralainen on edes tietoinen vierailusta. Mielestäni tällöin olisi kohtuutonta, jos vuokralaisen vastuu vieraistaan alkaisi jo pihaportilta. Sen sijaan jos vieraat vierailun lomassa siirtyvät taloyhtiön pihalle, on vuokralainen vastuussa myös vieraidensa tekemisistä.

Vuokranantajan asema

Sattuipa kerran niin, että taloyhtiö lähetti laskun hissin rikkoneen vuokralaisen vuokranantajalle. Vuokranantajalla oli jo setelit puoliksi ulkona lompakosta, kun hän vielä päätti soittaa neuvontaamme. Soiton jälkeen kukkaronnyörit solmittiin tiukasti kiinni.

Miksi näin? Pääsääntö on, että vahingosta ei voi vaatia korvausta siltä, joka ei ole vahinkoa aiheuttanut. Pelkästään se, että vuokranantaja vuokraa osakehuoneistoaan, ei ole osoitus vuokranantajan huolimattomasta toiminnasta. Sellainen voisi sen sijaan olla käsillä, jos vuokranantaja ei lukuisista yhtiöltä tai toisilta osakkeenomistajilta tulleista aiheellisista huomautuksista huolimatta puuttuisi vuokralaisensa toimintaan millään tavalla. Asunnon kuntokin kannattaa ilman nimenomaista syytäkin tarkistaa ainakin vuokralaisen vaihtuessa. Jos vuokralainen kuitenkin rikkoo hissin tai vaikkapa alaoven, tulee yhtiön vaatia korvausta suoraan vuokralaiselta vahingonkorvauslain nojalla. Tällöin on tietenkin vuokralaisen kannalta toivottavaa, että huolimattomuudella aiheutetun vahingon varalle olisi olemassa kotivakuutus vastuuosineen.

Mikäli vuokranantaja ei perustellusti epäile naapureiden kertomusten todenperäisyyttä, kannattaa hänen harkita esimerkiksi purkuvaroituksen antamista. Passiiviseksi jättäytymisen riskinä on, että yhtiö ryhtyy asunnon hallintaanottotoimenpiteisiin. Ongelmista kannattaa keskustella avoimesti ja aktiivisesti sekä yhtiön edustajien että vuokralaisen kanssa. Vaikka vuokranantaja ei suoraan olisikaan vastuussa vuokralaisensa taloyhtiölle aiheuttamista vahingoista, kannattaa vahingontekoihin tietenkin puuttua.