Uuden lain virhevastuu uhkaa nostaa remonttikuluja

Taloyhtiöiden remonttikustannukset voivat nousta, jos maankäyttö-¬ ja rakennuslain uudistukseen ujutettu vastuunjako toteutuu, epäilevät asiantuntijat. Hallitus haluaa puuttua rakentamisen laatuun Suomessa. Sen seurauksena maankäyttö- ja rakennuslakiin on tulossa mittava rakennushankkeiden virhevastuuta koskeva uudistus.

Huoli rakennusvirheistä painaisi jatkossa muitakin kuin rakennushankkeeseen ryhtyvän tahon niskaa. Käytännössä kaikki hankkeeseen kytkeytyvät toimijat tulisivat maankäyttö- ja rakennuslaissa vastuun piiriin viideksi vuodeksi. Kyseessä on ensimmäinen kerta, kun kyseisessä laissa otetaan kantaa vastuisiin. Tähän saakka sillä on säädelty alueiden käyttöä ja rakentamisen teknistä puolta. Lakiesitys on vielä luonnosvaiheessa ja voi muuttua.

Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero arvioi, että lakiuudistus nostaisi läpi mennessään taloyhtiöiden korjaushankkeiden kustannuksia.

− Ainoastaan voidaan mielestäni arvioida vaikutuksen etumerkki taloyhtiöiden korjaamisen kustannuksiin. Ja se on positiivinen, kustannukset siis nousevat.

Myös kiinteistönomistajien ja rakennuttajien järjestön teknisen johtajan Mikko Somersalmen mukaan vastuiden uudella jaolla olisi vaikutusta taloyhtiöille koituviin remonttikustannuksiin. Aluksi kustannukset nousisivat, mutta pitkällä tähtäimellä taloyhtiöt voisivat säästää, jos rakentamisen laatu parantuisi.

− Tällä on sekä pidemmän että lyhyemmän aikavälin vaikutuksia markkinaan, ne liittyvät taloyhtiöille tehtäviin tarjouksiin. Paljon riippuu siitä, miten vastuun kokonaisuutta tarkennetaan: Onko viiden vuoden vastuuaika pakottavaa, mutta muista asioista voidaan sopia vastuun osalta sopimuksin? Vai onko vastuu täysmääräistä kaikista, jopa välillisistä vahingoista? Siitä riippuu, miten vastuuta ja siihen liittyviä riskejä hinnoitellaan tarjouksissa, hän sanoo.

Vastuu rakennusvirheistä laajenisi

Jos lakiluonnos toteutuisi nykymuodossa, vastuu rakennusvirheistä laajenisi suhteessa rakentamisen yleisiin sopimusehtoihin, joissa takuuaika on kaksi vuotta. Lakiluonnos ei toistaiseksi kiellä vakuuksien vaatimista, joten tekijöiden pitäisi myös hankkia vakuudet virheiden varalle. Vakuutusyhtiöt voisivat tuoda markkinalle vakuutustuotteita.

− Ei ole täysin selvää, miten vakuutusyhtiöt hinnoittelisivat vastuuta, Somersalmi sanoo.

Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli toivoo laajaa vaikutusarviota lakiuudistuksen vaikutuksista markkinoihin ja urakoiden hinnoitteluun. Alalla on huoli, että pk-yritysten toimintamahdollisuudet kaventuisivat. Pystyisivätkö ne hankkimaan mahdollisia vastuuvakuutuksia?

− On mahdollista, että markkinat polarisoituisivat.

Huplin mukaan taloyhtiöille lakisääteinen virhevastuu olisi parannus siinä mielessä, että niillä ei ole neuvotteluvoimaa sopia urakoitsijoiden kanssa yleisiä sopimusehtoja pidemmistä takuuajoista. Toisaalta Kiinteistöliitto on kuitenkin pitänyt tarpeellisena selvittää vain kolmen vuoden vastuuaikaa viiden vuoden sijaan.

Kolmessa vuodessa olennaiset rakennusvirheet ehtisivät puskea esiin, mutta viidessä vuodessa näkyisivät myös asunto-osakeyhtiöiden ylläpitotöiden laiminlyönnit, Hupli arvioi.

Yhteisvastuu voi murentua

Myös Rakennusteollisuus RT:n elinkeinopoliittisista asioista vastaava johtaja Anu Kärkkäinen toivoo vaikutusarviota vastuista. Hänen mukaansa lakiuudistuksen vastuujaolla voisi olla vaikutusta taloyhtiöiden ohella myös suuriin, Raidejokerin kaltaisiin rakennushankkeisiin sekä allianssimallin käyttöön.

Allianssissa mukana olevilla on yhteinen vastuu: Kaikki hyötyvät, jos tehdään hyvin ja jos menee huonosti, kaikki yhdessä vastaavat. Tähän kun sotketaan eri tekijöiden viiden vuoden vastuuaika, käytännössä tällainen yhteistoiminnallisuus estyy, jos lakiin ei tule mahdollisuutta toisin sopimiseen. Allianssin ajatus murtuu.

Raklin Somersalmi huomauttaa, että rakentamisen laatua on vuosia pyritty kohentamaan niin, että rakennushankkeeseen ryhtyvälle on määrätty velvollisuuksia palkata valvojia hankkeille. Siksi rakentamisen vastuiden uudistaminen olisi tehokkain keino parantaa laatua.

− Määräänsä enempää ei voi kasvattaa valvojajoukkoa.

Rakentamisen sekavat vastuut

Oikeustieteen tohtori, asianajaja Juha Ryynänen pitää rakentamisen vastuiden sääntelyä maankäyttö- ja rakennuslaissa täysin poikkeuksellisena.

− Onko asiaa mietitty sopimusoikeuden näkökulmasta? Meillä on jo lakisääteinen rikkomusperusteinen vahingonkorvausvastuu ja sopimusvastuu. Ja sopimusvastuun alalajina vielä takuuvastuu, Ryynänen sanoo.

Ryynäsen mukaan maankäyttö- ja rakennuslain uudistuksen voidaan ymmärtää tuovan mukanaan täysin uuden vastuumuodon, joka alkaisi rakennuksen käyttöönotosta ja kestäisi viisi vuotta. Se olisi osin ristiriidassa nykylainsäädännön eri määräaikojen kanssa. Vastuuajan käsitekin on Ryynäsestä epäselvä.

− Onko tavoitteena ollut pidentää rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE) takuuaikaa? Sama kuin ongelmana olisi, että mopolla ei pääse tarpeeksi lujaa, niin hankitaan vene.
Rakennushankkeissa sopimusvastuu kestää normaalisti kymmenen vuotta. YSE:ssä takuuaika on kaksi vuotta. Sen jälkeen on voimassa rajoitettu sopimusvastuu vuosiksi 2–10. Uudisrakentamisen puolella vastuista määrätään asuntokauppalaissa. Kuluttajaa suojaa kuluttajansuojalaki. Molemmissa vastuuaika on 10 vuotta. Huomioitavana on myös kohtuullinen reklamaatioaika sekä kolmen vuoden pituinen yleinen vanhentumisaika.

Urakkasopimuksista väitellyt Ryynänen arvioi, että vastuumuodon ujuttamisesta lakiin voisi seurata oikeudellista epävarmuutta vuosiksi – kunnes korkein oikeus selventäisi oikeustilaa ennakkopäätöksillä.

Mikä laki?

Maankäyttö- ja rakennuslaista on käynnissä kokonaisuudistushanke. Lakipaketin pitäisi edetä eduskuntaan jo vuonna 2022. Nykyinen maankäyttö- ja rakennuslaki tuli voimaan vuonna 2000. Kaksi kolmasosaa lain yli 300 pykälästä on muutettu, kumottu tai lisätty.

Uusi maankäyttö- ja rakennuslaki laajentaisi mm. sitä, keille kuuluu vastuu. Vastuuta tulisi rakennushankkeeseen ryhtyvän tahon lisäksi päävastuulliselle toteuttajalle, pääsuunnittelijalle, rakennussuunnittelijalle ja valvojalle.

Uudistus valmistellaan parlamentaarisesti. Valmistelusta vastaa ympäristöministeriö.

Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

3.10.2022

Isot työkalut käyttöön lainaamalla

Kymmenen helsinkiläistä taloyhtiötä kokeilee yhteistä tavaralainaamoa, josta voi noutaa tarvitsemansa laitteen lainaan sovelluksen avulla. Muun muassa höyrypuhdistimen ja tekstiilipesurin lainausmahdollisuus on kiinnostanut asukkaita.

28.2.2022

Kannattaako taloyhtiölaina suojata koronnousulta?

Kantar Oy:n tekemän kyselyn mukaan reilu neljännes asunto-osakeyhtiöissä asuvista ei tiedä, millainen lainatilanne omalla taloyhtiöllä on. – Tulos on erittäin huolestuttava, kyselyn teettäneen Nordean taloyhtiöistä vastaava johtaja Maiju Hinno sanoo Turun Sanomille. Syitä tietämättömyydelle voi olla useita.

3.12.2021

Kiinteistölehti vertaili lainarahan hintaa

Tarjoukset perustuvat pääkaupunkiseudulla asuntolainoja tarjoavien pankkien luottokriteerien mukaisella vakuusarvostuksella ja maksukykyarvioinnilla tehtyihin laskelmiin. Korot on laskettu 1.9.2021 tilanteen mukaan. Todellinen kokonaiskorko sisältää marginaalin, viitekoron, nostopalkkiot ja hoitokulut laina-ajalle jaksotettuna.

27.1.2022

Jo kymmenesosa uusista asuntolainoista on yli 30-vuotisia

Tavanomaista pidemmät asuntolainat ovat kääntyneet selvään nousuun kolmena viime vuotena. Suomen Pankin mukaan yli 26 vuoden mittaisia lainoja oli viime vuonna keskimäärin 12–14 prosenttia uusista asuntoluotoista. Yli 25-vuotisia lainoja on reilut 40 prosenttia uusista lainoista.

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti