Rahantarve ei lopu kiinteistöalalla siihen, kun rakennusprojekti saadaan loppuun. Kiinteistöjen hallinta ja kehittäminen vaativat usein suuria investointeja. Taloyhtiöt ja kiinteistönomistajat turvautuvat lainarahoitukseen kattaakseen esimerkiksi korjauksia, energiatehokkuusprojekteja ja laajennuksia.
Tässä artikkelissa perehdymme tarkemmin siihen, miten taloyhtiölainaa voidaan käyttää hyödyksi. Lisäksi kerromme hieman erilaisista lainamuodoista, joita taloyhtiöille on nykypäivänä tarjolla helposti netin kautta. Niiden saaminen on nykyään yhtä helppoa kuin muiden nopeiden lainojen.
Asunto-osakeyhtiöt ottavat lähes poikkeuksetta lainaa jossakin vaiheessa, kun kiinteistö alkaa olla vanhempi ja vaatia korjauksia. Yleensä nämä taloyhtiölainat ovat pitkäaikaisia vakuudellisia lainoja, jotka maksetaan takaisin yli vuosikymmenen mittaisella laina-ajalla. Kun lainaa on otettu, maksavat kaikki osakkaat sitä takaisin kuukausittain perittävän rahoitusvastikkeen muodossa. Näin lainan kuukausilyhennykset eivät ylitä yhdenkään osakkaan maksukykyä.
Juuri osakkaiden kanssa sopiminen on kaikkein haastavinta taloyhtiölainan hakemisessa. Kun kyseessä on asunto-osakeyhtiö, on sen päästävä yhteisymmärrykseen niin lainan käyttökohteesta, muodosta kuin summastakin.
Taloyhtiölainan vakuutena käytetään yhtiön hallussa olevia tontteja tai kiinteistöjä. Vakuuksien ansiosta taloyhtiö saa huomattavasti edullisempia lainatarjouksia kuin useimmat muut yhtiöt, joilla ei välttämättä ole asettaa lainalleen yhtä arvokkaita vakuuksia.
Toisin kuin yksityiset kulutusluotot ja pienemmät yrityslainat, taloyhtiölainat toimivat tavallisesti muuttuvalla korolla. Tämä tarkoittaa sitä, että osakkaiden maksamien kuukausierien hinta voi muuttua laina-ajan puitteissa suurestikin. Muutokset perustuvat lähes aina 12 kuukauden euriboriin, Euroopan keskuspankin ohjauskorkoon, jota käytetään yrityslainojen ohjauskorkona.
Tämä muutos voi olla osakkaiden kannalta positiivinen, mikäli euribor laskee laina-aikana. Toisaalta se voi myös nousta, joskus rajustikin, jolloin lainan hinta nousee nopeasti. Asia kannattaa kommunikoida osakkaille selkeästi, sillä yhden osakkaan maksuvaikeudet ovat ongelma koko taloyhtiölle, joka on loppukädessä vastuussa luoton takaisinmaksamisesta.
Miksi taloyhtiöt sitten valitsevat tämän korkomuodon? Muuttuvan koron etu kiinteällä korolla toimivaan taloyhtiölainaan verrattuna on se, että lainaa voi saada huomattavasti matalammalla alkukorolla. Näin lainan kokonaishinta on taloyhtiölle pienempi ja osakkaiden maksama osuus matalampi kuin kiinteäkorkoisissa lainoissa.
Taloyhtiölainan hakemisesta on tehty viimeisten vuosien aikana helpompaa kuin koskaan. Netin kautta haettavat taloyhtiölainat ovat arkipäivää, ja niiden hakeminen onnistuu helposti taloyhtiöltä kuin taloyhtiöltä. Koska hakemuksen tekeminen ei velvoita yhtiötä ottamaan lainaa, voi sen avulla nopeasti kartoittaa, millaisia lainaratkaisuja oma taloyhtiö voisi tarpeen vaatiessa saada.
Lainan hakeminen netin kautta on myös edullisempi vaihtoehto siksi, että netin kautta toimivat rahoitusalan palvelut auttavat asiakkaitaan kilpailuttamaan lainat useampien eri pankkien ja rahoitusyhtiöiden kautta. Tästä voi olla huomattavaa taloudellista hyötyä siihen verrattuna, että taloyhtiö pyytäisi lainatarjouksen vain yhdeltä tai kahdelta pankilta. Voit lukea lisää aiheesta tästä.
Kaikkein yleisin kohde taloyhtiölainan käyttämiseen on kiinteistön korjaaminen. Erilaiset peruskorjaukset ja akuutit remontit ovat taloyhtiölle arkipäivää, ja niiden rahoittaminen tapahtuu usein remonttilainojen avulla. Monilla taloyhtiöillä onkin samanaikaisesti useita korjauslainoja, joita maksetaan pois pidemmällä aikavälillä.
Peruskorjauksiin käytettävien lainojen hakeminen on usein järkevää tehdä hyvissä ajoin. Kiinteistön omistajan ei kannattaa odottaa esimerkiksi sitä, että vanhat putket sanovat sopimuksensa lopullisesti irti. Se aiheuttaa paitsi tyytymättömyyttä asukkaissa, myös merkittäviä lisäkuluja esimerkiksi vesivahinkojen muodossa.
Suunniteltuja peruskorjauksia varten käytetään yleensä yksittäistä taloyhtiölainaa, joka voidaan ottaa harkitusti ja kilpailuttaa kaikessa rauhassa. Lisäksi monella taloyhtiöllä on käytössään yrityslimiitti, joka tarjoaa joustavan tavan hoitaa akuutit ongelmat kuntoon. Näin asiakkaat eivät joudu turhaan odottelemaan remontin alkamista silloin, kun tarvetta on, vaan taloyhtiö voi ryhtyä korjaustoimiin välittömästi. Myös pikalainalla tai muulla vaihtoehdolla voi ratkaista tämän kaltaiset tilanteet nykyään kätevästi.
Korjausten ja perusparannusten ohella lainarahoitusta käytetään usein kiinteistönhallinnassa myös uusien investointien tekemiseen. Taloyhtiö voi esimerkiksi hakea lainaa uudisrakennuksia tai -asuntoja varten ja laskea, että niistä saatava hyöty on lainan korkoa suurempi. Tämä on hyvin tavallinen tapa kehittää ja kasvattaa taloyhtiön toiminnan laajuutta entisestään.
Kun lainaa haetaan uudisrakennuksia varten, on kyseessä taloyhtiön kannalta yleensä niin sanottu siirrettävä laina. Lopullisena suunnitelmana on tietysti asunnon myyminen voitolla siinä vaiheessa, kun kaikki on valmista. Kaupan yhteydessä taloyhtiölaina siirretään ostajan maksettavaksi, joten on erittäin tärkeää, että laina on ehdoiltaan edullinen. Mikäli taloyhtiö ei ole kilpailuttanut lainaansa kunnolla, voi asunnon myyminen hankaloitua, kun potentiaaliset ostajat eivät halua sitoutua epäedullisiin lainaehtoihin.
Täysin uusien asuntojen rakentamisen ohella myös monet muut investoinnit voidaan rahoittaa taloyhtiölainan avulla. Jos esimerkiksi taloyhtiön hallinnassa olevaa tonttia kehitetään oikealla tavalla, voi se nostaa kaikkien yhtiön alaisuudessa olevien asuntojen arvoa. Myös energiatehokkaat ja vihreät investoinnit ovat tätä nykyä arkipäivää, kun taloyhtiöt pyrkivät siirtymään kohti vihreämpää tulevaisuutta.
Lainojen vastuullinen hallinta on kaiken A ja O, jotta taloyhtiön talous pysyy terveellä pohjalla. Esimerkiksi ylivelkaantuminen on aina riski, johon kannattaa suhtautua sen ansaitsemalla vakavuudella.
Ylivelkaantuneessa taloyhtiössä yksi ongelma johtaa usein nopeasti toiseen. Jos yksi osakas ajautuu maksuvaikeuksiin, alkavat myös muiden osakkaiden maksettavaksi jäävät lainanlyhennykset kertautua. Lisäksi tyhjäksi jääneiden asuntojen myyminen uusille hidastuu, mikäli ostajan on otettava hoitovastikkeen ohella kontolleen kohtuuttoman suuri rahoitusvastike.
Miten ylivelkaantumisen sitten voi välttää? Tärkeintä on etukäteissuunnittelu. Jos taloyhtiösi talous on tällä hetkellä kunnossa, eikä tarvetta uusille remonteille ole, nyt on täydellinen hetki alkaa valmistautua seuraaviin kunnostustoimenpiteisiin. Ne kannattaa nostaa esiin yhtiökokouksessa hyvissä ajoin, jotta kaikki osakkaat pystyvät omalta osaltaan valmistautumaan siihen, että rahoitusvastike nousee. Perustelemalla korjaus- tai investointitarpeen kunnolla on myös helpompaa saada kaikki osakkaat yhteisymmärrykseen sen tarpeellisuudesta.
Myös lainan pituus ja takaisinmaksuaikataulu kannattaa suunnitella huolellisesti. Lyhyempi laina on aina turvallisempi ja edullisempi vaihtoehto pitkällä tähtäimellä, sillä se vähentää mahdollisten korkovaihtelujen vaikutusta lainan hintaan. Lisäksi korkoa maksetaan vähemmän aikaa, mikä tuo myös taloyhtiölle selvää säästöä. Onkin tärkeää löytää täydellinen tasapaino sen suhteen, kuinka suureksi rahoitusvastike uskalletaan lyhyemmällä lainalla nostaa ilman, että se aiheuttaa maksuvaikeuksia kenellekään. Myös lainojen yhdistäminen on hyvä tapa pienentää taloyhtiön velkataakkaa.
Jos et ole asunut viime vuosia täysin tiedotusvälineiden ulottumattomissa, olet varmasti kuullut energiatehokkuudesta. Yhä useammat taloyhtiöt, rakennuttajat ja kiinteistönomistajat ovat hiljattain muuttaneet toimintatapojaan energiatehokkaampaan suuntaan. Käytännössä puhutaan esimerkiksi aurinkopaneelien ja vastaavien uuden ajan energiantuotantotapojen suosimisesta vanhempien kustannuksella.
Lainarahoituksen käyttäminen on tämän kaltaisissa projekteissa enemmän sääntö kuin poikkeus. Tavallisesti vaadittava alkuinvestointi on huomattavan suuri, joten esimerkiksi taloyhtiön omasta budjetista harvoin löytyy tilaa sen maksamiselle. Siksi taloyhtiölainan hakeminen on varteenotettava vaihtoehto, kun tavoitteena on muuttaa hallinoittavat kiinteistöt energiatehokkaiksi.
Kyseessä on usein pidemmällä aikavälillä mitattuna järkevä ratkaisu. Jos uudenaikainen energiantuotanto pystyy tuottamaan merkittävän osan taloyhtiön energiantarpeesta halvempaan hintaan, maksaa alkuperäinen investointi itsensä takaisin ennemmin tai myöhemmin. Kannattaa kuitenkin aina varmistaa, että näin todella tapahtuu. Kestävä energiantuotanto ei aina ole tehokasta, joten aiheeseen liittyviin tutkimuksiin ja analyyseihin kannattaa tutustua tarkasti ennen töihin ryhtymistä.
Jos energiatehokas ratkaisu vaikuttaa pätevältä, voi hankkeelle saada lainarahan ohella tukea myös valtiolta. Koska valtio panostaa energiatehokkuuteen ja ympäristöystävällisyyteen kaikilla rintamilla, voi oma taloyhtiösi hyvinkin päästä nauttimaan valtion rahoituksesta. Se pienentää lainantarvetta ja laskee osakkaille koituvia kuluja, mikä voi saada useammat heistä näyttämään vihreälle hankkeelle vihreää valoa.
Lainat ovat taloyhtiön toiminnassa työkalu, jota ei kannata jättää pakkiin pölyä keräämään. Taloyhtiölainan avulla voi parantaa taloyhtiön taloudellista tilannetta ja tehdä oikeita investointeja oikeaan aikaan. Ennakointi on avain menestykseen tässäkin asiassa. Esimerkiksi vihreään siirtymään varautuminen hyvissä ajoin voi säästää merkittäviä summia rahaa muun muassa valtiontukien ja energiatehokkuuden parantamisen muodossa.
Taloyhtiölle myönnettävät luottolimiitit ovat nekin erittäin hyödyllisiä. Ne tarjoavat tavan kasvattaa taloyhtiön käyttöpääomaa ilman suuria lisäkuluja. Näin taloyhtiö on aina valmiina tilanteisiin, joissa remontin tarve on akuutti. Yllätyksiä tapahtuu aina, ja niihin varautuminen on osa järkevää kiinteistönhallintaa. Siksi on suositeltavaa kilpailuttaa lainatarjoukset ennakoivasti ja avata taloyhtiölle yrityslimiitti reiluilla ehdoilla hyvissä ajoin.
Asiantuntemus ja luotettavuus ovat isännöitsijän tärkeimmät ominaisuudet. Kolmantena tulee aikaansaavuus, mutta siinä isännöitsijät voisivat vielä parantaa, käy ilmi isännöinnin laatua mittaavasta tutkimuksesta. Uudenmaan taloyhtiöt suhtautuvat isännöintiin kriittisemmin kuin muualla maassa sijaitsevat taloyhtiöt.
Helsingin Pihlajistossa 15 taloyhtiötä yhdisti voimansa kiinteistönhoitopalveluiden kilpailuttamiseksi. Kilpailutuksella saavutettiin niin säästöjä kuin laadukkaampaa palvelua.
Rahamarkkinoiden epävarmuus, korkojen nousu ja alueellinen hintakehitys ovat muuttaneet taloyhtiöiden rahoitusympäristön. Vielä muutama vuosi sitten taloyhtiöiden lainansaanti oli melko suoraviivaista: pankit suhtautuivat yhtiöihin tasavertaisina, ja rahoitusta järjestyi, ellei yhtiössä ollut jotain poikkeavaa.
Vuoden taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja -palkinnon on saanut kemijärveläisen As Oy Riekko-Haan hallituksen puheenjohtaja Satu Karjalainen. Vuoden taloyhtiöteoksi on puolestaan valittu jyväskyläläisen As Oy Säynätsalon Lehtisaaren kriisitilanteen hoitaminen.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään