Tarkkuus on valttia isännöitsijäntodistusta laadittaessa

Yksi isännöitsijän tärkeistä tehtävistä on isännöitsijäntodistuksen antaminen. Isännöitsijäntodistus on asiakirja, josta ilmenevät keskeisimmät asunto-osakeyhtiötä, osakkeita ja osakehuoneistoa koskevat tiedot. Osakkeenomistajalle on isännöitsijäntodistuksella merkitystä muun muassa asunto-osakkeiden kaupassa, luotonannossa ja asuntoa vuokrattaessa. Isännöitsijäntodistuksen oikeellisuus on erittäin tärkeää, ja puutteelliset merkinnät voivat johtaa taloyhtiön tai isännöitsijäntodistuksen laatineen taloyhtiön edustajan vahingonkorvausvelvollisuuteen.

Isännöitsijäntodistusta ja sen sisältöä säännellään asunto-osakeyhtiölaissa (22.12.2009/1599) ja valtioneuvoston asetuksessa osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta (365/2010). Kyseisissä säädöksissä on listaukset siitä, mitä isännöitsijäntodistukseen on minimissään kirjattava ja minkälaisia liitteitä isännöitsijäntodistukseen voidaan liittää. Isännöitsijän kannattaa tutustua lain ja asetuksen listauksiin, mutta työn helpottamiseksi on alalla olemassa myös yleisesti käytettyjä isännöitsijäntodistusmalleja, joita isännöitsijän on suositeltavaa käyttää.

Isännöitsijä antaa todistuksen laissa mainituille tahoille

Isännöitsijäntodistuksen antaa pääsäännön mukaan isännöitsijä. Mikäli isännöitsijä on esteellinen eli todistus koskee esimerkiksi isännöitsijän omaa asuntoa tai jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää, isännöitsijäntodistuksen antaa hallituksen puheenjohtaja.

Asunto-osakeyhtiölaissa on määritelty tahot, joille isännöitsijäntodistus voidaan antaa. Ensinnäkin isännöitsijäntodistus voidaan antaa osakkeenomistajalle ja yhteisomistustilanteessa jokaiselle yhteisomistajalle erikseen. Mikäli osakkeenomistaja on kuollut, voidaan isännöitsijäntodistus antaa osakkeenomistajan kuolinpesälle. Myös osakkaan lakimääräisellä edustajalla, esimerkiksi pesänselvittäjällä ja omistajayhteisön toimitusjohtajalla, on oikeus saada isännöitsijäntodistus. Osakas voi myös halutessaan valtuuttaa toisen pyytämään ja vastaanottamaan todistuksen puolestaan.

Toiseksi isännöitsijäntodistuksen voi antaa osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävälle eli käytännössä luoton myöntäneelle pankille. Kolmanneksi isännöitsijäntodistuksen voi antaa välitysliikkeelle, jolla on voimassa oleva osakehuoneistoa koskeva toimeksianto asunnon välittämiseksi tai vuokraamiseksi.

Laissa ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksen antamiselle määräaikaa, mutta käytännössä isännöitsijäntodistus tulisi antaa kohtuullisessa ajassa. Kohtuullinen aika voisi olla esimerkiksi viikon sisällä pyynnöstä. Isännöitsijäntodistuksesta voidaan asunto-osakeyhtiölain mukaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu, jonka suuruus määritellään yleensä isännöintisopimuksessa.

Ole huolellinen

Isännöitsijäntodistuksessa on annettava ne laissa ja asetuksessa vaadittavat tiedot, jotka isännöitsijäntodistuksen päiväyksen ajankohtana ovat yhtiön tiedossa. Huomattava on, että hyvän välitystavan mukaisesti isännöitsijäntodistus ei saisi olla kolmea kuukautta vanhempi välitystoimeksiantoa suoritettaessa. Asunto-osakeyhtiö ja isännöitsijäntodistuksen antaja ovat vastuussa siitä, että todistuksessa ilmoitetut tiedot ovat oikein. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiö ja todistuksen antanut taloyhtiön edustaja vastaavat vahingonkorvausvastuun nojalla todistuksen tietojen oikeellisuudesta.

Esimerkiksi asuntokauppalain 7 luvun 1 §:n mukaan asunnon myyjä voi saada korvausta virheellisistä tiedoista asunto-osakeyhtiöltä tai sen edustajalta mikäli myyjän myymässä asunnossa on ollut virhe ja virhevastuun perusteena on ollut isännöitsijäntodistuksen virhe tai muu taloyhtiön edustajalta saatu virheellinen tieto. Vastuu voi perustua myös asunto-osakeyhtiölain säännöksiin vahingonkorvausvelvollisuudesta. Vastuu on tuottamusvastuuta ja vahingonkorvausvelvollisuus vältetään, mikäli pystytään näyttämään, että on toimittu huolellisesti.

Oikeuskäytännössä on jonkin verran tapauksia isännöitsijäntodistuksessa olevien virheellisten pinta-ala- tai lainaosuustietojen vaikutuksesta asunto-osakekauppojen hinnanalennusvaatimuksiin ja sitä kautta isännöitsijän tai taloyhtiön mahdolliseen vahingonkorvausvelvollisuuteen. Esimerkiksi pinta-alatieto on ilmoitettava isännöitsijäntodistuksessa. Lisäksi todistuksessa olisi suositeltavaa ilmoittaa, onko pinta-ala tarkistusmitattu.

Isännöitsijäntodistuksen laatijan on suositeltavaa harjoittaa jatkuvaa päivitystyötä. Jatkuva päivitystyö takaa ensinnäkin sen, että mikään asia ei unohduksen vuoksi jää kirjaamatta ja toisaalta helpottaa myös isännöitsijäntodistuksen pikaista toimittamista todistusta pyytävälle.

Suppea isännöitsijäntodistus

Vuokrausta varten voidaan antaa suppeampi isännöitsijäntodistus, jonka sisältö käy ilmi asetuksen 8 §:stä. Suppeammassa isännöitsijäntodistuksessa ei tarvitse ilmoittaa niitä tietoja, joita vuokralaisen ei ole lähtökohtaisesti katsottu tarvitsevan vuokrasuhteen solmimista varten. Vuokralaisella voi olla tarvetta muihinkin tietoihin, jolloin vuokranantaja voi selvittää tiedot itse tai pyytää isännöitsijältä tavallista isännöitsijäntodistusta.

Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle kahden viikon välein!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

patteriverkosto

19.10.2022

Pidä patteriverkosto kunnossa

Taloyhtiössä kannattaa sopia yksi lämpötila, johon kaikki huoneistot säädetään. Jos lämpötila silti vaihtelee, vika voi olla ilmanvaihdossa. Myös patteriverkosto voi tarvita säätöä.

14.12.2022

Isännöintiala saa uudet eettiset ohjeet

Isännöintiliitto on hyväksynyt isännöinnin uudet eettiset ohjeet, joita on valmisteltu kolme vuotta. Eettiset ohjeet tulevat voimaan helmikuun alussa 2023.

14.3.2022

Isännöintipalvelujen laskutus on taloyhtiöille epäselvää

Yli kolmannes taloyhtiöistä on Kiinteistöliitto Uusimaan selvityksen mukaan törmännyt ongelmiin isännöintipalvelujen laskutuksessa. Runsaasta avoimesta palautteesta käy ilmi, että vastaajat pitivät erityisen hankalina kuukausipalkkion lisäksi laskutettavia niin sanottuja erillisveloitettavia töitä. Helmikuussa päättyneeseen kyselyyn vastasi 2005 taloyhtiön edustajaa Uudenmaan alueelta.

17.3.2022

Kaupallinen yhteistyö

Mitkä taloyhtiön remontit kannattaa yhdistää?

Taloyhtiö toteuttaa hallinnoimiinsa rakennuksiin säännöllisesti erikokoisia korjaustoimenpiteitä. Toisinaan toimenpiteet ovat laajempia ja vaativat monien vuosien työn, joskus taas parin päivän työ riittää. Ajan ja rahan säästämiseksi toimenpiteitä suositellaan yhdistämään, mutta miten taloyhtiö onnistuu siinä parhaalla mahdollisella tavalla?

Raksystems

Olet lukenut 1/25 maksuttomasta artikkelista

Haluatko lukea rajattomasti artikkeleita? Luo tunnus, kirjaudu sisään tai tilaa Kiinteistölehti edullisesti!

Tilaa lehti