Yksi isännöitsijän tärkeistä tehtävistä on isännöitsijäntodistuksen antaminen. Isännöitsijäntodistus on asiakirja, josta ilmenevät keskeisimmät asunto-osakeyhtiötä, osakkeita ja osakehuoneistoa koskevat tiedot. Osakkeenomistajalle on isännöitsijäntodistuksella merkitystä muun muassa asunto-osakkeiden kaupassa, luotonannossa ja asuntoa vuokrattaessa. Isännöitsijäntodistuksen oikeellisuus on erittäin tärkeää, ja puutteelliset merkinnät voivat johtaa taloyhtiön tai isännöitsijäntodistuksen laatineen taloyhtiön edustajan vahingonkorvausvelvollisuuteen.
Isännöitsijäntodistusta ja sen sisältöä säännellään asunto-osakeyhtiölaissa (22.12.2009/1599) ja valtioneuvoston asetuksessa osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta (365/2010). Kyseisissä säädöksissä on listaukset siitä, mitä isännöitsijäntodistukseen on minimissään kirjattava ja minkälaisia liitteitä isännöitsijäntodistukseen voidaan liittää. Isännöitsijän kannattaa tutustua lain ja asetuksen listauksiin, mutta työn helpottamiseksi on alalla olemassa myös yleisesti käytettyjä isännöitsijäntodistusmalleja, joita isännöitsijän on suositeltavaa käyttää.
Isännöitsijäntodistuksen antaa pääsäännön mukaan isännöitsijä. Mikäli isännöitsijä on esteellinen eli todistus koskee esimerkiksi isännöitsijän omaa asuntoa tai jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää, isännöitsijäntodistuksen antaa hallituksen puheenjohtaja.
Asunto-osakeyhtiölaissa on määritelty tahot, joille isännöitsijäntodistus voidaan antaa. Ensinnäkin isännöitsijäntodistus voidaan antaa osakkeenomistajalle ja yhteisomistustilanteessa jokaiselle yhteisomistajalle erikseen. Mikäli osakkeenomistaja on kuollut, voidaan isännöitsijäntodistus antaa osakkeenomistajan kuolinpesälle. Myös osakkaan lakimääräisellä edustajalla, esimerkiksi pesänselvittäjällä ja omistajayhteisön toimitusjohtajalla, on oikeus saada isännöitsijäntodistus. Osakas voi myös halutessaan valtuuttaa toisen pyytämään ja vastaanottamaan todistuksen puolestaan.
Toiseksi isännöitsijäntodistuksen voi antaa osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävälle eli käytännössä luoton myöntäneelle pankille. Kolmanneksi isännöitsijäntodistuksen voi antaa välitysliikkeelle, jolla on voimassa oleva osakehuoneistoa koskeva toimeksianto asunnon välittämiseksi tai vuokraamiseksi.
Laissa ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksen antamiselle määräaikaa, mutta käytännössä isännöitsijäntodistus tulisi antaa kohtuullisessa ajassa. Kohtuullinen aika voisi olla esimerkiksi viikon sisällä pyynnöstä. Isännöitsijäntodistuksesta voidaan asunto-osakeyhtiölain mukaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu, jonka suuruus määritellään yleensä isännöintisopimuksessa.
Isännöitsijäntodistuksessa on annettava ne laissa ja asetuksessa vaadittavat tiedot, jotka isännöitsijäntodistuksen päiväyksen ajankohtana ovat yhtiön tiedossa. Huomattava on, että hyvän välitystavan mukaisesti isännöitsijäntodistus ei saisi olla kolmea kuukautta vanhempi välitystoimeksiantoa suoritettaessa. Asunto-osakeyhtiö ja isännöitsijäntodistuksen antaja ovat vastuussa siitä, että todistuksessa ilmoitetut tiedot ovat oikein. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiö ja todistuksen antanut taloyhtiön edustaja vastaavat vahingonkorvausvastuun nojalla todistuksen tietojen oikeellisuudesta.
Esimerkiksi asuntokauppalain 7 luvun 1 §:n mukaan asunnon myyjä voi saada korvausta virheellisistä tiedoista asunto-osakeyhtiöltä tai sen edustajalta mikäli myyjän myymässä asunnossa on ollut virhe ja virhevastuun perusteena on ollut isännöitsijäntodistuksen virhe tai muu taloyhtiön edustajalta saatu virheellinen tieto. Vastuu voi perustua myös asunto-osakeyhtiölain säännöksiin vahingonkorvausvelvollisuudesta. Vastuu on tuottamusvastuuta ja vahingonkorvausvelvollisuus vältetään, mikäli pystytään näyttämään, että on toimittu huolellisesti.
Oikeuskäytännössä on jonkin verran tapauksia isännöitsijäntodistuksessa olevien virheellisten pinta-ala- tai lainaosuustietojen vaikutuksesta asunto-osakekauppojen hinnanalennusvaatimuksiin ja sitä kautta isännöitsijän tai taloyhtiön mahdolliseen vahingonkorvausvelvollisuuteen. Esimerkiksi pinta-alatieto on ilmoitettava isännöitsijäntodistuksessa. Lisäksi todistuksessa olisi suositeltavaa ilmoittaa, onko pinta-ala tarkistusmitattu.
Isännöitsijäntodistuksen laatijan on suositeltavaa harjoittaa jatkuvaa päivitystyötä. Jatkuva päivitystyö takaa ensinnäkin sen, että mikään asia ei unohduksen vuoksi jää kirjaamatta ja toisaalta helpottaa myös isännöitsijäntodistuksen pikaista toimittamista todistusta pyytävälle.
Vuokrausta varten voidaan antaa suppeampi isännöitsijäntodistus, jonka sisältö käy ilmi asetuksen 8 §:stä. Suppeammassa isännöitsijäntodistuksessa ei tarvitse ilmoittaa niitä tietoja, joita vuokralaisen ei ole lähtökohtaisesti katsottu tarvitsevan vuokrasuhteen solmimista varten. Vuokralaisella voi olla tarvetta muihinkin tietoihin, jolloin vuokranantaja voi selvittää tiedot itse tai pyytää isännöitsijältä tavallista isännöitsijäntodistusta.
Tilinpäätös on tärkeä tietopaketti taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Siitä hyötyvät niin osakkaat kuin asunnonostajatkin. Toimintakertomus täydentää tilinpäätöstä ja avaa osakkaille taloyhtiön toimintaa ja taloudellista tilannetta.
Taloyhtiöiden hoitokulut kasvavat ensi vuonna maltillisesti, ja paikkakunta- ja taloyhtiökohtaiset erot voivat olla suuria. Näin arvioi Kiinteistöliitto, joka on julkaissut ohjeen taloyhtiöiden talousarviosuunnittelun tueksi.
Konkurssitilastoihin on päätynyt aiempaa enemmän myös talousvaikeuksiin ajautuneita taloyhtiöitä. Vastikerästit kasvavat paikoitellen, eikä kaikissa yhtiöissä löydy remontteihin rahaa.
Hulevedet edellyttävät kaiken ikäisillä rakennuksilla pihan ja rakenteiden tarkkailua ja oikeita ratkaisuja. Paras lopputulos syntyy pihalle sopivilla teknisten ratkaisujen ja kasvillisuuden yhdistelmillä.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään