Osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiön taloudenpidossa on oltava tarkkana. Kummassakin on omat, toisistaan poikkeavat lainalaisuutensa. Taloyhtiöissä suurin osa sisään tulevista euroista tulee suoraan osakkaiden lompakosta.
Taloyhtiön taloudenpito, rahoitus sekä voiton tavoittelu eroavat suuresti tavallisista osakeyhtiöistä. Siinä missä liiketoimintaa harjoittavan yrityksen tarkoitus on yleensä tuottaa omistajilleen voittoa, asunto-osakeyhtiön tarkoitus on tuottaa asumispalveluita ja huolehtia osakkaiden yhtiöön sijoittaman pääoman arvon säilyttämisestä. Asunto-osakeyhtiö toteuttaa tarkoitustaan ja huolehtii omistamansa kiinteistön pidosta sekä osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämisestä keräämällä riittävästi tuloja menojensa kattamiseksi. Taloyhtiöissä suurin osa, mahdollisesti kaikkikin, sisään tulevista euroista tulee suoraan osakkaiden lompakosta.
Taloyhtiön varojen keräämisen lähtökohta on, että taloyhtiön lyhytvaikutteiset menot, eli juoksevat hoitomenot, pitää pystyä kattamaan osakkailta kuukausittain perittävällä hoitovastikkeella, tiloista saatavilla vuokratuloilla sekä käyttökorvauksilla. Hoitovastikkeen määräytymisperuste (esim. huoneistopinta-ala) käy ilmi taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä. Hoitovastikkeen tasosta päätetään vuosittain yhtiökokouksessa.
Hoitovastiketuloja täydentävät useimmissa taloyhtiöissä yhtiön hallinnassa olevista tiloista saadut vuokratulot (esim. talonmiehen asunto tai liiketilat) sekä osakkailta ja asukkailta perityt erilaiset käyttökorvaukset (esim. sauna- ja pesutupamaksut). On hyvin yhtiökohtaista, kuinka paljon esimerkiksi vuokratuloja saadaan. Monissa yhtiöissä ei ole lainkaan yhtiön vuokraamia tiloja, kun taas joissain taloyhtiöissä vuokratuloilla voidaan kattaa suurikin osa hoitokuluista.
Tilastokeskus julkaisee vuosittain Asunto-osakeyhtiöiden talous -tilaston, josta voidaan hieman haarukoida taloyhtiön tulopuolen jakaumaa. Tilaston mukaan hoitopuolen rahoituksesta vuonna 2018 asunto-osakeyhtiömuotoisissa kerrostaloissa pääkaupunkiseudulla keskimäärin 82 prosenttia tuli hoitovastikkeista. Lisäksi 9 prosenttia tuloista saatiin vuokrista ja 7 prosenttia käyttökorvauksista.
Asunto-osakeyhtiöiden talous -tilastosta saadaan myös karkea arvio siitä, mihin osakkaiden maksamat vastikkeet oikein upposivat. Tilaston mukaan kiinteistönhoitokulut olivat asunto-osakeyhtiömuotoisissa kerrostaloissa pääkaupunkiseudulla vuonna 2018 keskimäärin 5,92 €/m2/kk. Tästä summasta noin 26 prosenttia meni korjauskuluihin, 20 prosenttia lämmityskuluihin ja 7,1 prosenttia kiinteistöveroon. Hallintokulut haukkasivat reilun 10 prosentin osuuden, vesikulut 7 prosentin sekä käytön ja huollon kulut reilun 10 prosentin osuuden hoitokuluista.
Kulujakaumaa hieman vääristää korjauskulujen osuus, sillä ne ovat yksilölliset jokaisessa yhtiössä. Tilastossa korjauskuluina näkyvät kaikki tuloslaskelmaan kirjatut kulut, joten myös kirjauskäytännöllä on merkitystä. Tilastosta kuitenkin on helppo hahmottaa karkeammalla tasolla mihin osakkaiden maksamat vastikkeet taloyhtiöissä käytetään.
Tilaston luvut ovat keskimääräisiä, otannassa mukana olevien taloyhtiöiden lukuja, joten sellaisenaan niitä ei suoraan kannata verrata oman taloyhtiön lukuihin. Sen sijaan eri hoitokuluerien osuutta hoitokuluista eli kulujakaumaa voi verrata oman taloyhtiön jakaumaan. Yhtiöt ovat erilaisia, mutta suuntaa-antavaa informaatiota tilastosta kuitenkin saadaan.
Vertailemalla oman yhtiön lukuja keskimääräisiin, on mahdollista löytää kulueriä, joista voidaan saada säästöä aikaan. Kulujakauma auttaa myös hahmottamaan yhtiön suurimpia kulueriä ja miettimään millä toimenpiteillä yhtiön hoitokuluihin voidaan parhaiten vaikuttaa.
Tärkeää on kuitenkin muistaa jokaisen yhtiön olevan yksilöllinen. Kaikkein alhaisin vastiketaso myös harvoin on se paras ratkaisu. Kuluja ja vastiketasoja pohdittaessa oleellisinta on aina se, mitä maksetuilla euroilla on saatu.
Kirjoittaja on Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija.
Taloyhtiötä voi uhata konkurssi, jos sillä on paljon korjausvelkaa. Kaikilla taloyhtiöillä ei ole varaa edes konkurssiin, sillä konkurssimenettely maksaa tuhansia euroja. Konkurssin voi kuitenkin välttää, kun korjaukset toteutetaan ajoissa.
Kaikkien taloyhtiöiden tulee laatia tilinpäätös ja toimintakertomus sekä talousarvio yhtiökokouksessa käsiteltäväksi. Tilinpäätösasiakirjoista löytyy tietoa tilikauden tapahtumien lisäksi yhtiön taloudellisesta tilasta ja tulevaisuuden näkymistä. Sen avulla yhtiö voi varautua tulevaisuuteen.
Vastuullisuuskeskustelu ulottuu lähivuosina myös taloyhtiöihin, ja hyvin hoidetut taloyhtiöt nousevat arvoon. Vastuullisuuteen kuuluu niin ekologinen, taloudellinen kuin sosiaalinen vastuu. Suunnitelmallinen kiinteistönpito on keskeinen osa vastuullisuuden johtamista.
Valvoja valvoo korjaushankkeessa taloyhtiön puolesta urakoitsijan työsuoritusta. Hän on kuitenkin puolueeton ja yhteistyössä kaikkien osapuolten kanssa. Valvojan suhde taloyhtiöön määritellään valvontasopimuksessa, suhde urakoitsijaan taas urakkasopimuksessa.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään