Seitsemän seikkaa vastuunjaosta

Osakkaan ja taloyhtiön välinen vastuunjako huoneiston kunnossapidosta askarruttaa monia. Suomen Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli käsittelee tässä seitsemää kysymystä, joita Kiinteistöliiton asiantuntijoille on usein esitetty.

1. Osakehuoneiston kunnossapitovastuusta asunto-osakeyhtiölaissa

Laissa vastuunjaosta on säädetty hyvin yleisesti. Yhtiö vastaa esimerkiksi huoneiston perustasoisista tai vastuulleen ottamistaan rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä kuten ilmanvaihto-, sekä vesi- ja viemärijärjestelmistä. Yhtiö korjaa myös ne huoneiston sisäosat, jotka vaurioituvat yhtiön vastuulle kuuluvan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Osakas vastaa huoneiston sisäpuolisten osien kuten pinnoitteiden, kodinkoneiden ja kalusteiden kunnossapidosta.

2. Osakkaan velvoitteet huoneiston hoitoon liittyen

Osakkaan tulee hoitaa huoneistoa huolellisesti ja ilmoittaa yhtiölle havaitsemistaan puutteista yhtiön vastuulle kuuluvissa rakennusosissa ja järjestelmissä. Osakkaalta edellytettyjen hoitotoimien tulee olla kohtuullisia. Esimerkiksi toimia, joiden suorittaminen on monimutkaista tai edellyttää erikoistyökaluja, ei Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan voi pitää kohtuullisena.

3. Voidaanko lain mukaisesta vastuunjaosta poiketa?

Laista voidaan poiketa, mutta määräykset on otettava yhtiöjärjestykseen. Poikkeamia ei siis kannata jättää yhtiökokouspäätösten tai sopimusten varaan. Yhtiöjärjestysmääräys kestää aikaa ja sitoo myös uusia osakkeenomistajia.

Kunnossapitovastuunjakoon liittyvissä erimielisyystilanteissa on aina mahdollista, että riita päätyy tuomioistuimeen. Osakas voi esimerkiksi teettää kunnossapitotyön itse ja velkoa kustannuksia yhtiöltä oikeusteitse. Vastuunjaon linjaukset ratkotaan lopullisesti tuomioistuimessa soveltamalla asiaan lakia ja sen esitöitä. Toki ratkaisuharkinnassa huomioidaan myös alalla laajalti noudatettavat vastuunjaon linjaukset.

4. Käytännön ohjeita osakkaalle pesualtaan hajulukon osalta

Osakkaan tulee huolehtia siitä, ettei lavuaariin ajaudu hiuksia tai muuta sinne kuulumatonta. Jos lavuaari ei vedä kunnolla, osakkaan kannattaa kaataa lavuaariin viemärinavausaineitta. Mikäli tämä ei auta ja tilanne vaatii hajulukon rakenteen avaamista, tehtävä kuuluu yhtiölle.

Kiinteistöliitto suosittaa kiinteistönpitoon liittyvien töiden teettämistä ammattilaisilla. Osa etenkin pienemmistä yhtiöistä hoitaa kiinteistönpitoon liittyviä erilaisia tehtäviä osakkaiden toimesta vapaaehtoisesti. Silloin osakkaita kannattaa ohjeistaa toimien asianmukaiseen suorittamiseen ja tarvittaessa valvoa, että työt suoritetaan oikein.

5. Mitä vastuunjakotaulukot ovat?

Kiinteistöalan Kustannus Oy:n julkaisemat uudistuneet vastuunjakotaulukot ovat Taloyhtiön vastuunjakotaulukko, Taloyhtiön vastuunjakotaulukko osakkaalle ja asukkaalle sekä Taloyhtiön vastuunjakotaulukko PLUS hallitukselle ja isännöitsijälle. Taulukot ovat tarpeen, koska asunto-osakeyhtiölain säännökset vastuunjaosta ovat suppeat. Vastuunjakotaulukkoja noudatetaan yhtiöissä laajalti. 

6. Vastuunjakotaulukon linjausmuutokset

Taulukot on päivitetty vastaamaan teknistä kehitystä ja mukaan on otettu myös esimerkiksi vastuunjako erilaisten tuhoeläinten torjunnasta. Samassa yhteydessä on ollut perusteltua tehdä joitakin tarkistuksia tulkintoihin.

Tarkistetun tulkinnan mukaan yhtiö huolehtii myös ilmanvaihdon suodattimien vaihtamisesta. Näitä suodattimia on esimerkiksi korvausilmaventtiileissä. Poistoilmaventtiilien puhdistamisvastuu on jatkossakin osakkaalla.

Lisäksi yhtiö huolehtii käsienpesualtaan hajulukon puhdistamisesta tukostilanteessa. Muutos ei koske lattiakaivoa. Sen puhdistaminen kuuluu osakkaalle siinä määrin kuin työ onnistuu ilman varsinaisia työkaluja. 

7. Kun taloyhtiö haluaa poiketa vastuunjakotaulukosta

Lain mukaan vastuunjaon poikkeamista tulee määrätä yhtiöjärjestyksessä. Koska vastuunjakotaulukko vastaa Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan lain sisältöä, tulee poikkeamista näkemyksemme mukaan määrätä yhtiöjärjestyksessä.