Pienten yhtiöiden ongelmatilanteita

Pienessä taloyhtiössä riitaisuudet ovat yleisiä ja voivat pahimmillaan halvaannuttaa koko yhtiön toiminnan: laskuja ei saada maksettua, remontit seisovat ja vastikerahat kuluvat käräjöintiin.

Hallintoon liittyvät ongelmat toistuvat varsin usein pienissä yhtiöissä. Useisiin hallituksen ja yhtiökokouksenkin päätöksiin liittyy huomioon otettavia esteellisyysnäkökohtia. Kun toimijoita yhtiössä on vähemmän, suhteellisesti useammat osakkaat ovat päätöksentekotilanteissa esteellisiä. Epähuomiossa esteellinen henkilö saattaa osallistua päätöksentekoon, kuten vastuuvapauden myöntämiseen itselleen, mikä taas voi saattaa tehdyn päätöksen sisällöltään riidanalaiseksi.

Kun osakkaita on vähän, yhtiökokouksessa joudutaan usein soveltamaan äänileikkuria. Lain mukaan yhden osakkeenomistajan äänimäärä yhtiökokouksessa voi olla enintään 1/5 kokouksessa edustettujen osakkeiden määrästä. Äänileikkurin soveltamisesta voidaan kuitenkin luopua yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Valitettavasti sanamuodot eivät aina ole selviä, jolloin erilaisia tulkintoja esiintyy. Epätietoisessa tilanteessa kannattaa ehdottomasti varmistaa oikea menettelytapa asiantuntijalta.

Äänileikkurin soveltaminen saattaa myös joko unohtua, tai koko leikkuriasiasta ei ole edes ollut yhtiössä tietoa. Näin tehdyt päätökset ovat voineet olla sisällöltään vääriä, kun äänet on laskettu virheellisesti.

Vastikerästit ovat kaikenkokoisten yhtiöiden ongelma. Pienessä yhtiössä osakkeenomistajan vastikkeenmaksun laiminlyönti voi kuitenkin helposti aiheuttaa akuutin kassakriisin, sillä useinkaan ylimääräistä puskuria ei ole kerätty yhtiön tilille. Kun pahimmassa tapauksessa usean osakkaan maksut viivästyvät tai loppuvat kokonaan, saattavat muut osakkaat joutua maksamaan ylimääräistä pelastaakseen yhtiön maksukyvyttömyydeltä.

Erityisen pulmallisia maksuhäiriötilanteet ovat uudiskohteissa, joissa myyntihinta on ollut alhainen, mutta vastikkeella katettava yhtiölainaosuus suuri. Kokonaisvastikkeen määrä saattaa yllättää asunnonostajan, joka ostohetkellä ei ole riittävästi tutustunut kohteesta aiheutuviin kuluihin. Perintätoimet tai hallintaanotto eivät tuo välitöntä ratkaisua, mutta näihin on aina syytä ryhtyä viivytyksettä, jottei tilanne pääse pahentumaan entisestään.

Maksuongelmat voivat aiheuttaa jopa sen, ettei yhtiössä uskalleta toteuttaa tarpeellisia korjauksia, kun rahoitus jää epävarmaksi. On selvää, että yhtiön muut osakkeenomistajat eivät halua ottaa riskiä siitä, että joutuisivat maksamaan myös maksukyvyttömän tai -haluttoman naapurinsa osuuden remontista.

Pienessä yhtiössä varsinkin oikeusriidat ovat usein erityisen riskialttiita. Jos osakas haastaa taloyhtiön oikeuteen ja voittaa jutun, kaikki oikeudenkäyntikulut tulevat yleensä hävinneen eli taloyhtiön maksettavaksi. Oikeudenkäyntikulupotti saattaa olla huomattava, eikä oikeusturvavakuutus kata kaikkea. Taloyhtiö kattaa maksuvelvoitteensa osakkailta perittävillä vastikkeilla, joten myös asian voittanut osakkeenomistaja joutuu osallistumaan yhtiön maksettavaksi tuomittujen kulujen kattamiseen. Mitä pienempi yhtiö on kyseessä, sitä vähemmän osakkaan kannalta oikeusprosessilla on saavutettavissa.

Varsinkin pienyhtiöissä panoksia kannattaa laittaa asioista sopimiseen. Yhtiön hallinnon avoimuus, oikeat menettelytavat, kaikkien halukkaiden mukaan ottaminen vuorollaan hallitukseen ja huomaavainen käyttäytyminen naapureita kohtaan vievät pitkälle.

Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 6/2022.

Annika Kemppinen

Kirjoittaja on asianajaja Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä.

Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

isännöinti keskittyy

22.9.2022

Isännöinti keskittyy – etu vai haitta?

Isännöinti on Suomessa perinteisesti ollut hyvin pirstaloitunutta ja isännöintiyritykset pieniä. Viime vuosina alalla on tapahtunut selkeää keskittymistä, kun isoimmat yritykset hakevat kasvua yritysostoin. Siksi taloyhtiön kannattaa olla tarkkana isännöitsijän vaihtuessa.

2.11.2021

Kiinteistöliiton Korjausrakentamisbarometri: Korjausrakentaminen vauhdittuu – latauspisteet merkittävässä roolissa

Kiinteistöliiton Korjausrakentamisbarometri arvioi korjausrakentamisen kasvavan merkittävästi vuonna 2022. Barometrin vastaukset kerättiin lokakuun ensimmäisellä puoliskolla runsaalta 3100 taloyhtiöiden edustajalta. Vastaajista 27 prosenttia arvioi taloyhtiönsä korjausrakentamisen kasvavan kuluvana vuonna, kun taas 30 prosenttia odottaa korjaamisen supistuvan yhtiössään viime vuoteen verrattuna.

29.3.2022

Taloyhtiöiden hallitusten jäsenet keskimäärin lähellä eläkeikää

Kiinteistöliiton selvityksen mukaan taloyhtiöiden hallitusten jäsenistä ainoastaan 12 prosenttia on alle 44-vuotiaita. 65–74-vuotiaita on 39 prosenttia, 55–64-vuotiaita 23 prosenttia ja yli 75-vuotiaita 13 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla keski-ikä on noin 60 ja muualla Suomessa 63 vuotta.

10.1.2022

Taloyhtiöt tyytyväisiä suunnittelu- ja valvontapalveluiden laatuun

Taloyhtiöt käyttävät ulkopuolista suunnittelua ja valvontaa sitä todennäköisemmin, mitä kalliimmasta korjaushankkeesta on kysymys. Alle 50 000 euron hankkeista lähes puolet tehtiin ilman suunnittelua, kun taas yli 500 000 euron korjaushankkeista suunnittelijaa käytettiin lähes kaikissa. Ulkopuolista valvontaa käytettiin alle 50 000 euron hankkeista lähes 60 prosentissa ja yli 500 000 euron hankkeista miltei jokaisessa.