Osakkaan vuokralainen aiheuttaa häiriötä – mitä taloyhtiö voi tehdä?

Silloin tällöin tulee taloyhtiöissä esiin tilanteita, joissa osakkaan vuokralainen innostuu juhlimaan ja vuokra-asunnosta tulee aina auki oleva biletila. Tämä harvoin sopii taloyhtiön muille asukkaille, yöllä kun pitäisi nukkumaankin kyetä. Miten yhtiö pääsee tehokkaasti eroon häiritsevistä juhlijoista?

Taloyhtiöllä on käytössä ”kättä pidempänä” -keinona huoneiston hallintaanotto. Taloyhtiö voi lain suomilla painavilla perusteilla, joista yksi on huoneistossa vietettävä häiritsevä elämä, päättää huoneiston hallintaanotosta. Tämä tarkoittaa sitä, että osakas menettää oikeutensa hallita huoneistosta hallintaanottoajalla. Hallintaanotto mielletään asunto-osakeyhtiön keinoksi osakkaan laiminlyöntejä kohtaan. Hallintaanoton perusteena voi kuitenkin olla myös vuokralaisen häiritsevä elämä tai järjestyssääntöjen rikkominen. Vaikka hallintaanotto kohdistuukin osakkaan omistamaan huoneistoon, on sillä suora vaikutus myös häirikkövuokralaisen asumiseen. Vuokrasopimukseen perustuva vuokralaisen oikeus pitää huoneisto hallinnaassaan lakkaa siksi ajaksi, jonka huoneisto on yhtiön hallinnassa. Luonnollisestikaan yhtiöllä ei ole velvollisuutta vuokrata hallintaanotettua huoneistoa vuokralaiselle, jonka menettelyn takia prosessiin ryhdytty.

Yhtiön täytyy olla tarkkana hallintaanottoprosessissa, varsinkin kun huoneistossa majailee vuokralainen. Yhtiön on annettava varoitus hallintaanotosta osakkaan lisäksi myös tämän vuokralaiselle. Näin juhliva vuokralainen saa tilaisuuden parantaa tapansa. Myös itse päätös hallintaanotosta on annettava vuokralaiselle tiedoksi samalla tavalla kuin osakkeenomistajallekin, muuten päätös on tehoton.

Taloyhtiössä ajatellaan usein, että rettelöivästä vuokralaisestä päästään kätevämmin eroon purkamalla vuokrasopimus, kuin rupeamalla raskaaseen hallintaanottoprosessiin vuokranantajaosakasta vastaan. Tämän takia taloyhtiöt saattavat kääntyä vuokranantajaosakkaan puoleen ja pyytää ensin tätä purkamaan juhlija-vuokralaisen sopimuksen. Vuokranantaja voikin purkaa vuokrasopimuksen, mikäli vuokralainen rikkoo laissa luetelluilla tavoilla vuokrasopimusta, esimerkiksi viettämällä häiritsevää elämää.

Taloyhtiön täytyy kuitenkin muistaa, että vuokrasopimus on vuokranantajan ja vuokralaisen välinen sopimus. Yhtiö ei voi siis puuttua vuokrasopimukseen tai sen päättämiseen, vaikka vuokralainen ei olisikaan taloyhtiön mieleen. Päätös purkamisesta kuuluu siten yksin vuokranantajaosakkaalle. Usein vuokranantajaosakkaat ovat kuitenkin itse halukkaita pääsemään hankalista vuokralaisista eroon – varsinkin taloyhtiön uhatessa huoneiston hallintaanotolla. Ennen kuin vuokranantaja rupeaa rustaamaan purkuilmoitusta, on hänen hyvä pysähtyä miettimään, onko vuokralaista varoitettu asianmukaisesti?

Niin huoneiston hallintaanotto kuin vuokrasopimuksen purkaminenkin edellyttävät varoituksen antamista, jotta velvollisuuksia laiminlyövällä on mahdollisuus korjata menettelynsä. Taloyhtiö on voinut antaa vuokralaiselle jo monta varoitusta tämän aiheuttamista häiriöistä. Yhtiön antama huomautus tai varoitus ei kuitenkaan korvaa vuokranantajan antamaa varoitusta vuokrasopimuksen purkamisesta. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokranantaja ei saa pääsääntöisesti purkaa vuokrasopimusta, ellei hän ole antanut vuokralaiselle kirjallista varoitusta. Laki siis edellyttää, että vuokranantaja antaa itse purku-uhkaisen varoituksen häiritsevästä elämästä vuokralaiselle, eikä taloyhtiön antama varoitus korvaa tätä.