Mitä laki sanoo?

Kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneet Kiinteistöliiton lakiasiantuntijat palvelevat jäsentalojen edustajia puhelimitse. Lakineuvontoihin tulee vuosittain tuhansia puheluita.

Eniten kysytään taloyhtiön ja osakkeenomistajan välisestä korjaus- ja kunnossapitovastuunjaosta, vahingonkorvausvastuista, osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostöistä, urakoitsijan ja rakennuttajan vastuista sekä yhtiökokousmenettelystä ja yhtiön päätöksentekomenettelystä erilaisissa tilanteissa.

Tässä muutama näyte usein esitetyistä kysymyksistä:

Ostin asunnon taloyhtiöstä. Myyntiesitteen mukaan asunnolla oli myös autopaikka ja kauppakirjan ehtojen mukaan kauppaan kuului myös mainittu autopaikka. Sittemmin minulle on kuitenkin kerrottu, että autopaikat ovat taloyhtiön. Kuka asiassa on oikeassa?

Taloyhtiön autopaikat ovat juridisesti joko yhtiön hallinnassa tai osakkeenomistajan hallinnassa. Jotta autopaikka olisi osakkeenomistajan hallinnassa, tulisi kyse olla joko erillisestä autopaikkaosakkeesta tai asunto-osakkeiden tulee tuottaa hallintaoikeus myös autopaikkoihin. Asia selviää taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä. Yhtiöjärjestyksessä autopaikat ovat siis erillisinä osakkeina tai yhtiöjärjestys sisältää maininnan autopaikkojen kuulumisesta huoneistoon tai maininnan siitä, että osakkeet tuottavat oikeuden hallita asunnon lisäksi myös autopaikkaa. Jos autopaikka on osakkeenomistajan hallinnassa, siirtyy autopaikan hallinta ostajalle osakkeiden myynnin seurauksena.

Jos autopaikkojen hallintaoikeuden kuulumisesta osakkeenomistajalle ei ole yhtiöjärjestyksessä mitään mainintaa, katsotaan paikkojen olevan yhtiön hallinnassa. Kun paikat ovat yhtiön hallinnassa, eivät ne siirry asuntokaupan yhteydessä asunnon mukana ostajalle, vaan paikkojen käyttöoikeudesta päättää taloyhtiö. Taloyhtiö voi luovuttaa paikan käyttöoikeuden osakkaalle joko korvauksetta tai korvausta vastaan. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuudesta seuraa kuitenkin, että kaikille paikan tarvitsijoille on lähtökohtaisesti annettava yksi paikka. Siten, jos taloyhtiössä on autopaikkoja vähintään sama määrä kuin asuntojakin, on jokaisella oikeus saada paikka käyttöönsä. Jos taas paikkoja on liian vähän suhteessa tarvitsijoihin, tulee muodostaa jonotuslista, jonka perusteella vapautuva paikka annetaan jonossa seuraavalle osakkaalle tai asukkaalle.

Vastaus alussa esitettyyn kysymykseen riippuu siis paikan hallintaoikeudesta. Yhtiön hallintaan kuuluvaa paikkaa ei osakkeenomistaja voi myydä  asuntokaupan yhteydessä.

Olemme pieni, alle kymmenen asunnon taloyhtiö. Taloyhtiössä on sovittu, että osakkaat itse kunnostavat haluamassaan aikataulussa asuntojen kylpyhuoneet. Nyt taloyhtiöön on muuttanut uusi asukas, joka vaatii taloyhtiötä korjaamaan kylpyhuoneen. Eikö uudenkin asukkaan tule noudattaa yhdessä sovittuja pelisääntöjä?

Asunto-osakeyhtiölaki sisältää säännökset yhtiön ja osakkeenomistajan välisestä kunnossapitovastuunjaosta. Lain mukaisesta vastuunjaosta voidaan poiketa osakkeenomistajia velvoittavasti vain yhtiöjärjestykseen otetulla kunnossapitovastuumääräyksellä. Yhtiöjärjestysmääräys sitoo automaattisesti osakkeen uutta omistajaa. Yhtiössä noudatettu käytäntö taas perustuu sopimukseen sen hetkisten osakkaiden välillä. Sopimus sitoo vain sen osapuolia eikä automaattisesti osakkeen uutta omistajaa, ellei tämä halua sopimukseen sitoutua.

Lain mukaan rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät ovat taloyhtiön kunnossapitovastuulla. Siten muun muassa kylpyhuoneiden vedeneristeet, vesihanat, wc-istuin, lattiakaivo ja vesi- ja viemärijohdot kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Taloyhtiön tulee suorittaessaan vedeneristeiden uusimiseen liittyvää korjausta myös ennallistaa työn suorittamiseksi rikkoutuneet kylpyhuoneet sisäosat kuten pinnat ja kiinteät kalusteet. Ennallistamisvelvollisuus rajoittuu yhtiön ns. perustasoon. Jos osakkeenomistajan toimesta kylpyhuoneeseen on asennettu tai halutaan asentaa perustasosta poikkeavia ratkaisuja, joiden purusta ja ennallistamisesta aiheutuvat kustannukset ovat merkittävästi perustasoa kalliimmat, on osakas velvollinen korvaamaan erotuksen taloyhtiölle.

Vastauksena kysymykseen on siten todettava, että uusi osakkeenomistaja ei ole sidottu yhtiössä sovittuun käytäntöön, ellei hän halua siihen sitoutua. Uusi osakas voi vaatia taloyhtiötä suorittamaan lain nojalla sen vastuulle kuuluvat korjaukset. Korjausvelvoite edellyttää kuitenkin, että kylpyhuoneessa on korjausta edellyttävä vika. Pelkkä kylpyhuoneen ikä ei ole korjauksiin velvoittava peruste. Järkevää olisi kuitenkin taloyhtiön toimesta ryhtyä kylpyhuoneiden suunnitelmalliseen saneeraukseen niiden teknisen käyttöiän lähestyessä loppuaan ennemmin kuin jäädä odottamaan kosteusvaurioiden syntymistä.

Jos yhtiö haluaa siirtää vastuun vedeneristeiden tmv. kunnossapidosta osakkeenomistajalle, tulee yhtiöjärjestystä muuttaa ja siihen ottaa kunnossapitovastuumääräys. Muutos tehdään kahden kolmasosan määräenemmistöllä, ellei yhtiöjärjestys määrää tiukemmin. Akuutissa tilanteessa, kun kosteusvaurio on jo käsillä tai kylpyhuoneet jo teknisen käyttöikänsä päässä, määräys vaatii kuitenkin osakkeenomistajan suostumuksen.

Kirjoittaja on varatuomari, Kiinteistöliitto Uusimaan vanhempi lakimies Mia Pujals.