Asunto-osakeyhtiölaki on keskeisin taloyhtiöitä koskeva laki. Kuinka sitä tulkitaan käytännössä? Lakiasiantuntijamme kertovat.
Lain käyttäminen on aina myös soveltamista ja tulkintaa, jossa ensiarvoisena apuna on ajantasainen lakikommentaari. Asunto-osakeyhtiölakiin on tullut paljon muutoksia, ja siksi perinteinen Asunto-osakeyhtiölaki – Kommentaari on päivitetty. Kommentaarissa avataan asioita myös oikeustapauksien kautta.
Laki sähköisen viestinnän palveluista velvoittaa asunto-osakeyhtiön päästämään asukkaan valitsema teleyritys viestintäverkkonsa, jos vapaata kapasiteettia on tarjolla, muistuttaa liikenne- ja viestintävirasto Traficom sivuillaan. Kiinteistön omistaja ei siis saa rajoittaa asukkaiden vapautta hankkia laajakaistayhteyksiä valitsemaltaan palveluntarjoajalta. Traficom on vastikään antanut velvoittavan päätöksen tilanteessa, jossa taloyhtiö ei ole antanut teleyritykselle tarvittavaa pääsyä kiinteistön sisäiseen verkkoon asiakkaan laajakaistan avaamiseksi.
Yksityisyyden ja henkilötietojen suoja on otettava erityisesti huomioon, kun taloyhtiössä suunnitellaan kameravalvonnan käyttöönottoa, kerrotaan Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n verkkosivuilla. Yleisesti ottaen kameravalvonnan hankintapäätös kannattaa asumiseen vaikuttavana ja taloyhtiölle epätavallisena hankintana viedä yhtiökokouksen päätettäväksi. Päätöksenteon tueksi tarvitaan äänestystilanteissa yksinkertainen enemmistö.
Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen antaa Kiinteistöliiton blogissa ohjeita sopuisaan ja muut asukkaat huomioon ottavaan vapunviettotapaan. Vappua, kuten muitakin juhlia koskevat samat säännöt: jokaisella on oikeus juhlia, mutta muut on otettava huomioon. Yörauha on syytä muistaa ja muutenkin pitää juhlien äänenvoimakkuus kohtuullisena.
Ennen 1.1.2019 perustetut taloyhtiöt voivat alkaa siirtämään osakeluetteloitaan Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään 1.5.2019 alkaen. Osakeluetteloiden siirrot tulee tehdä 31.12.2022 mennessä. Maanmittauslaitos suosittelee, että taloyhtiöt aloittavat siirrot vasta loppuvuodesta, sillä osakeluettelon tietojen siirtoon tarkoitetut sähköiset järjestelmät valmistuvat tämänhetkisen arvion mukaan lokakuussa 2019.
Asunto-osakeyhtiölaki sisältää säännökset yhtiön ja osakkeenomistajan välisestä kunnossapitovastuunjaosta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan lain säännöksiä sovelletaan, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Lain mukaisesta vastuunjaosta poikkeaminen on mahdollista yhtiöjärjestykseen otettavalla määräyksellä.
Laki huoneistotietojärjestelmästä astui voimaan 1.1.2019. Käytännössä se tarkoittaa asunto-osakeyhtiöiden osalta sitä, että niiden osakeluetteloiden ylläpito siirtyy hiljalleen Maanmittauslaitokselle. Osakkaille muutos näkyy selkeimmin luopumisena paperisesta osakekirjasta.
Yhtiökokouskausi on pian käsillä. Yhtiökokouksessa päätökset tehdään pääsääntöisesti enemmistöpäätöksinä. Tällöin yhtiökokouksen päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut yli puolet annetuista äänistä.
Vielä sää tuntuu kovin talviselta, mutta kevät on jo nurkan takana. Kevät tarkoittaa yhtiökokousten aikaa ja yksi yhtiökokouksen tärkeimmistä päätöksisitä on hallituksen valinta. On syytä kerrata hallituksen valintaan liittyvät säännöt.
Tähän artikkeliin on koottu kaikki Suomen Kiinteistölehdessä vuonna 2018 julkaistut lakipähkinät. Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja? Heinäkuussa 2010 muuttunut asunto-osakeyhtiölaki toi kokonaan uuden käsitteen asunto-osakeyhtiömaailmaan – toiminnantarkastus ja toiminnantarkastaja.
Osakkeenomistajat käyttävät heille kuuluvaa päätösvaltaa yhtiökokouksessa, jolla perinteisesti tarkoitetaan kokousta, jossa osakkeenomistajat ovat fyysisesti yhtäaikaisesti läsnä. Digivälineet tuovat eräissä suhteissa helpotusta yhtiön päätöksentekoon. Päätös yhtiökokousta pitämättä Lain mukaan osakkeenomistajat voivat päättää yhtiökokoukselle kuuluvasta asiasta yhtiökokousta pitämättä, kun he ovat päätöksestä yksimielisiä.
Yleisimmät erimielisyydet vuokrasuhteen päättyessä koskevat huoneiston kuntoa ja loppusiivouksen tasoa. Vuokralaisella ja vuokranantajalla saattaa olla erilainen käsitys siitä, missä kunnossa asunto on alun perin ollut. Useimmat riidat voitaisiin välttää vuokra-asunnon huolellisella alku- ja lopputarkastuksella.