Kuka on vastuussa, jos asuntokauppa ei suju?

Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n toimitusjohtaja Jussi Mannerbergin mukaan välittäjän rooli on nykyisellään selkeä myyjän ja ostajan välissä. Välitysliike on lain mukaan vastuussa välittäjän toiminnasta.

Kiinteistönvälitysala on tarkasti säännelty. Kiinteistönvälittäjiä valvovat aluehallintoviranomaiset (avit), ja alaa säätelevää lainsäädäntöä on kansainvälisesti vertaillenkin paljon. Jos välittäjän toiminta hiertää, yksityishenkilö voi olla välitysliikkeen, ja avin lisäksi yhteydessä myös kuluttajaviranomaiseen.

Kiinteistönvälitysalalla on myös eettisiä ohjeita, esimerkiksi hyvä välitystapa. Siihen on voitu vedota oikeudessakin, vaikkei kyse olekaan lainsäädännöstä. Esimerkiksi SKVL:llä on myös oma eettinen lautakuntansa.

Lain osaaminen ei takaa, että kauppa menee oikein

Kun välittäjä ottaa kohteen välittämisen vastuulleen, välittäjän työtä on kerätä kaikki tieto, mitä myyntikohteesta on normaalisti saatavilla.

– Välittäjän pitäisi selvittää omistajat, kiinteistön tiedot, vastuut, velvollisuudet ja rasitteet, Mannerberg luettelee.

Aina näin ei kuitenkaan tapahdu. Esimerkiksi pankissa voidaan kaupantekohetkellä havaita asiakirjoissa puutteita.

– Tiedot on koottava huolellisesti ja kerrottava sellaisinaan ostajalle. Tästä velvollisuudesta poikkeaminen on virhe.

Välittäjän ammattitaitoon kuuluu myös olla perillä esimerkiksi talotyyppien ja eri-ikäisten talojen tyypillisistä piirteistä ja kertoa ostajalle, mitä yleensä on odotettavissa.

Mutta välittäjä ei ole kuntotarkastaja, eikä välittäjä voi toimia todennäköisten tietojen tai olettamusten varassa. Välittäjä ei voi siis vastata sellaisesta, mitä ei tiedä. Välittäjän on osattava kuitenkin kysyä.

Myyjä vastaa kuntotiedoista

Välittäjän käyttäminen ei vaikuta siihen tosiasiaan, että myyjä on vastuussa myytävän kohteen kunnosta, kunnon selvittämisestä ja kohdetta koskevasta kuntotiedosta.

– Siksi suositellaan, että ennen kauppaa tehtäisiin kuntotarkastus, Mannerberg kertoo.

Myyjälle väärän tiedon antaminen on raskauttavaa. Vastuut vaihtelevat jonkin verran kiinteistökaupan ja asunto-osakekaupan välillä: jälkimmäisessä taloyhtiöllä ja isännöitsijällä on omat vastuunsa, kiinteistökaupassa myyjä vastaa kaikista tiedoista.

Ostajalla puolestaan on velvollisuus tutustua huolellisesti ja perusteellisesti ostokohteeseen ennen kauppaa.

– Nyt korona-aikaan on jonkin verran yleistynyt tapa, jossa kauppaa käydään käymättä lainkaan kohteessa. Se ei todellakaan ole suositeltavaa: myöhemmin ei voi vedota seikkoihin, jotka olisi voinut huomata paikan päällä, Mannerberg huomauttaa.

Myyjä saattaa tietää asunnostaan paljon sellaista, mikä kiinnostaa ostajaa, mutta mitä välittäjä ei tiedä. Esimerkiksi tietoja talon historiasta ja naapurustosta. Myyntitaitoinen ja osaava omistaja myykin asuntonsa yhä useammin itse.

Mihin välittäjää tarvitaan?

Kun kovimmat vastuut ovat myyjällä ja ostajalla, herää kysymys, mihin välittäjää ylipäätään tarvitaan.

Välittäjä pyrkii varmistamaan, että monimutkainen ja vastuullinen kauppa onnistuu pykälien ja hyvän tavan mukaan ja niin, että jälkipuheille jää mahdollisimman vähän tarvetta, Mannerberg luettelee.

Hyvä välittäjä osaa kiinnittää huomiota esimerkiksi siihen, että kauppakirjassa on yksityiskohtia myöten lueteltuina se, mitä kauppaan kuuluu.

– Tyypillistä on selvittää, mitä kuuluu kohteen kalustukseen. Tyypillinen riidan aihe on, että esimerkiksi jääkaappi ei kuulukaan kauppaan, Mannerberg sanoo.

Välittäjällä tulisi olla myös myyntiosaamista: miten hinnoitella, mistä hakea ostajia, miten saada kauppa maaliin asti. Samat tiedot ja taidot voivat olla myös myyjällä. Tärkeää on, että osapuolet kokevat kaupanteon turvalliseksi.