Korkein oikeus on tulkinnut, että asunto-osakeyhtiön osakkaalla oli oikeus asentaa osakehuoneistoonsa kuuluvalle parvekkeelle ilmalämpöpumppu siten, että sen sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti oli tehty rakennuksen ulkoseinään.
Tapauksessa taloyhtiön ylimmän kerroksen osakas oli pyytänyt yhtiön hallitukselta lupaa ilmalämpöpumpun jälkikäteiseen asentamiseen. Hallitus ei ollut lupaa myöntänyt. Tästä huolimatta osakas oli pumpun asennuttanut. Yhtiön hallitus päätyi viemään asian periaatepäätöksenä yhtiökokouksen ratkottavaksi. Enemmistöpäätöksin yhtiökokous linjasi, ettei yhtiössä sallita ilmalämpöpumppuja ja velvoitti hallituksen ryhtymään kaikkiin tarpeellisiin toimiin asennetun pumpun poistamiseksi. Ilmalämpöpumpun asentanut osakas nosti päätöksestä moitekanteen ja oikeusprosessi käynnistyi.
Turun hovioikeus kumosi 29.11.2019 antamassaan ratkaisussa käräjäoikeuden tuomion ja kielsi yhtiötä panemasta ylimääräisen yhtiökokouksen tekemää päätöstä täytäntöön. Turun hovioikeus arvioi julkisivuseinärakenteen kuuluvan osaksi osakehuoneistoa ja siten lähtökohtaisesti osakkaan muutostyöoikeuden piiriin. Korkein oikeus myönsi taloyhtiölle valitusluvan.
Korkein oikeus katsoi tuomiollaan 21.5.2021 (KKO 2021:32), että ilmalämpöpumpun asentamista oli arvioitava asunto-osakeyhtiölain 5 luvun1 §:n mukaisena osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä vastoin asunto-osakeyhtiön näkemystä, jonka mukaan kyse oli 5 luvun 8 §:n mukaisesta muutostyöstä yhtiön tiloissa. Näin ollen yhtiöllä ei KKO:n mukaan ollut vapaata harkintavaltaa luvan myöntämisen osalta.
Korkein oikeus ei nähnyt syytä muuttaa Turun hovioikeuden ratkaisua, jossa tuomioistuin katsoi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen osakkaan muutostyön kieltämisestä pätemättömäksi ja myönsi muutostyöluvan osakkaalle.
Ratkaisu poikkeaa Kiinteistöliiton omaksumasta ilmalämpöpumppujen asentamista koskevasta linjasta. Korkein oikeus on ratkaisussaan katsonut, että rakennuksen ulkoseinä siltä osin, kuin se jää osakehuoneiston ja siihen kuuluvan parvekkeen väliin, muodostaa osakkaan hallintaoikeuden piiriin kuuluvan luontevan kokonaisuuden.
Kiinteistöliitto on omalta osaltaan vakiintuneesti katsonut, että osakehuoneiston ja siihen kuuluvan parvekkeen väliin jäävä rakennuksen ulkoseinä on paitsi yhtiön kunnossapitovastuulla, niin myös yhtiön hallintaan kuuluva rakennusosa.
Kiinteistöliiton näkemyksen mukaan ulkoseinä on toiminnallisesti ja ominaisuuksiltaan kriittinen osa rakennuksen toimivuuden ylläpitämisessä. Sen tehtävänä on varmistaa terveellisten ja turvallisten asumisolosuhteiden toteutuminen asuinhuoneistossa ja rakennuksessa laajemminkin, jonka vuoksi seinän säilyttäminen yhtiön hallinnassa rakennuksen muun ulkovaipan tapaan on tärkeää.
Ongelmallista on myös rajan määrittäminen sen osalta, mikä osa ulkoseinästä kuuluu osakashallintaan. Parvekkeita on monen tyyppisiä ja esimerkiksi korkeusulottuvuutta on vaikea määrittää ulostyöntyvällä parvekkeella, jossa ei ole lasituksia tai katetta.
Korkeimman oikeuden ratkaisun perusteella asunto-osakeyhtiö ei voisi enää vapaasti harkita luvan myöntämistä ilmalämpöpumpun asentamiseen huoneistoparvekkeelle. Huomionarvoista on, että ratkaisu ei kuitenkaan tarkoita osakkaan muutostyöoikeuden muuttumista täysin vapaaksi. Osakkaan on ensinnäkin ennen työhön ryhtymistä annettava yhtiölle kirjallinen muutostyöilmoitus, jossa hän antaa selvityksen aiotusta muutostyöstä ja siitä, miten se on tarkoitus toteuttaa.
Ratkaisussa on myös todettu muutostyöoikeuden olevan parvekkeen osalta käytännössä suppeampi kuin huoneiston sisätilojen osalta, koska parvekkeen muutostyö voi useammin vaikuttaa yhtiön kunnossapitovastuuseen tai siitä voi aiheutua esteettinen haitta yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle (rakennuksen tai kiinteistön ulkoasun muutos, näkyvyyden kaventuminen) tai joissakin tapauksissa muutos voisi vähentää toiseen huoneistoon tulevan valon määrää. Yhtiölle jää siis ratkaisun mukaan mahdollisuus kieltää muutostyö kohtuuttomuustilanteissa.
Jatkon kannalta on tärkeää huomata, että asunto-osakeyhtiö voi edelleen rajoittaa osakkaan oikeutta asentaa ilmalämpöpumppu huoneistoparvekkeelle. Ratkaisun mukaan sitä ei kuitenkaan enää voida kieltää ilman perusteluita.
Tärkeää onkin nyt tarkasti pohtia sitä, miten yhtiö voi turvata rakennuksensa ja siinä vallitsevien asumisolosuhteiden säilymisen. Muutostyölle on asetettava tarpeelliset ehdot ja työn toteutusta on valvottava tehokkaasti.
Jos asentaminen ehtoja asettamallakaan ei ole mahdollista ilman, että rakennukselle tai toiselle osakkaalle aiheutuu haittaa, on punnittava mahdollisuutta kieltää muutostyö. Punninta tapahtuu vertailemalla muutostyöstä osakkaalle koituvaa hyötyä ja toisaalta yhtiölle tai toiselle osakkaalle koituvaa haittaa.
Asunto-osakeyhtiölain muutostarpeiden arviointi on oikeusministeriössä parasta aikaa käynnissä. Kiinteistöliitto pitääkin perusteltuna selkiyttää oikeustilaa nimenomaisella lainsäännöksellä, jonka mukaan osakkaan muutostyöoikeus ei koskisi ulkoseinärakennetta.
Jos vuokralainen hoitaa asuntoa huonosti, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus. Huoneiston huolelliseen hoitamiseen voidaan katsoa kuuluvan ainakin huoneiston tavanomainen puhtaanapito ja sen siivoaminen. Suuri tavaramäärä asunnossa vaikeuttaa siivousta ja on paloturvallisuusriski.
Tilaajille
Korkein oikeus päätyi ennakkoratkaisussaan kohtuullistamaan yksityishenkilön vuokrasopimuksen velvoitteiden vakuudeksi antamaa takaussitoumusta. Vuokranantajien mukaan henkilötakaus on yhä varteenotettava vakuusmuoto.
Ilmalämpöpumpun asentaminen voi vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin rakennusosiin, minkä vuoksi se vaatii taloyhtiön suostumuksen. Taloyhtiö voi myös kieltää ilmalämpöpumpun asentamisen. Ennen ensimmäisen ilmalämpöpumpun asentamista asiasta olisi hyvä tehdä yhtiökokouksen päätös.
Kilpailu- ja kuluttajavirasto sekä kolme isännöintialan yritystä ovat valittaneet markkinaoikeuden isännöintikartellia koskevasta ratkaisusta korkeimpaan hallinto-oikeuteen.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään